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집 두 채로 18억 번 부부의 진짜 수익률(feat.세금)

세후 수익률이 진짜 수익률이다.

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채상욱의 부동산 TMI #6

24주 연속 서울시 부동산 가격이 상승하고, 11·8일 청약조정지역이 해제된 부산을 대표로 지방 미분양 소진과 함께 가격이 반등하며 부동산시장이 활력을 찾는 모습입니다. 지방의 부동산은 주택 가격뿐 아니라 미분양 추이를 통해 경기를 파악할 수 있는데, 전국 미분양이 6만에서 5.6만으로 1개월 만에 4,000호가량 감소하며 활황세임을 나타내고 있습니다.


한편, 11월 말부터 9·13 정책의 정수가 담긴 종합부동산세 고지서가 약 60여만 명에게 발급됐습니다. 이 중에는 2주택 이상 보유해 세금을 상한선까지 부담해야 하는 사람들도 적지 않습니다.

인상된 종부세, 고지서 받으셨나요?

출처직방

이런 국면에서 정부는 12월 중 ‘공시가격 로드맵’을 발표한다고 하였는데요. 현 시세의 60% 수준인 아파트 공시가격을 최대 80%로 올리는 것을 중장기 목표로, 공정시장반영비율도 없애거나 현실화하는 내용을 담고 있는 것으로 알려지면서 상당한 과세 상승이 예고됩니다. 달라지는 세법을 통해 결국 깨달아야 할 것은, 수익률은 평가이익 상태가 아니라 팔고 나서 최종적으로 결정되는 것이라는 점입니다. 즉, 세후 수익률이 진짜 수익률이란 것입니다.

강남 한 채, 강북 한 채의 성공적 부동산 투자를 한 부부의 고민

강남의 38평 아파트를 2017년에 15억 원에 매수하고 이어서 마포가 좋아진다는 지인의 추천으로 마포의 34평 아파트를 2017년에 8억 원에 전세 끼고 매수하여 총 2주택인 부부가 있습니다. 강남 아파트는 이후 크게 올라 25억 원으로 약 10억 원 상승했으며, 강북 역시 약 16억 원으로 8억 원 상승하여 평가이익만 18억 원에 이를 정도로 부동산 투자를 잘했다고 생각한 부부입니다.

차익 실현? 보유? 어떻개 해야 할까.

출처직방

강남 아파트를 살 때는 주택 가격의 60%를 (당시 LTV 60%, 9억 원) 대출받고 6억 원의 자기자본을 투자했고, 강북 아파트를 살 때는 자기자본 3억 원으로 갭투자를 한 것이었습니다. 자기자본 투자는 총 9억 원, 평가이익 18억 원으로 수익률 200%라는 것이 그 부부의 계산이었습니다. 


이 부부는 강남을 먼저 샀고 해당 아파트에 거주하고 있습니다. 이들은 원래는 일시적 2주택자 혜택을 받을 요령이었지만 그 요건을 충족시키지 못했습니다. 첫 번째 집을 매수하고 1년이 경과한 시점에서 2번째 집을 매수하여야 하는데 이 부부는 같은 해 2채를 매수하였기 때문이죠. 


무엇보다 먼저 취득한 강남 아파트에 거주 중이므로 살고 있는 아파트를 팔 수 없으니, 8억 원이 오른 마포 아파트를 매도하기로 생각합니다. 그런데 2017년 8·2 대책으로 조정지역 2주택 가구가 보유주택 매도 시에는 장기보유공제도 없고, 9억 원 분에 대한 비과세도 없어서 8억 원 상승분에 대해 일체의 감면 없이 최대 57%의 양도세를 내야 합니다. 


부부는 취득세나 거래 비용 등을 공제하고도 양도세만 3억5,000만 원 이상 내게 되었습니다. 마포 아파트를 취득할 때 3.3%의 취득세로 약 2,500여만 원을 냈고 강남 아파트 취득에도 3.5%로 5,200여만 원을 냈으니 취득세나 부대비용만으로 이미 1억 원을 낸 상태였습니다. 여기에 양도세까지 합산하니 평가이익으로 계산할 때는 8억 원이었으나, 세후로는 이익이 3.5억 원이 되었습니다. 

마포구 주택을 매도 시 평가이익을 8억으로 계산했으나, 세금을 내고 나니 실제 이익은 3억 5,000만 원이다.

출처직방

이와 같은 상황에도 불구하고 부부가 마포 주택의 매도를 고민한 이유는 종부세 부담 때문입니다. 이 가구의 2019년 종합부동산세는 1,200만 원이었습니다. 2018년은 450만 원 정도였는데, 2019년은 종부세만 1,200만 원이 나오고 재산세를 포함하면 1,800여만 원의 세금이 나왔습니다. 


문제는 강남 주택의 공시가격이 아직 12억 원 수준이고, 시세는 25억 원에 육박하므로 2020년에 공시가격이 16~18억 수준으로 급상승할 수 있다는 것이겠죠. 이렇게 계산을 해보니 2020년에는 종부세만 3,000만 원을 넘기며 재산세까지 포함하면 거의 4,000만 원 수준의 세금을 내는 것으로 나옵니다. 마포마저 공시가격이 오른다면 이보다 더 올라가거든요. 


즉, 매년 5,000만 원의 보유세를 납부해야 하는데 이는 현금 흐름에 문제가 된다고 생각한 것이죠. 계산상 2019~2021년에 내야 할 보유세가 1억 원이 넘는 수준이 되자 평가이익과 무관하게 당장 이익을 실현하고 싶은 욕구가 생긴 겁니다. 부동산신탁을 하면 종부세가 줄어든다 하여 신탁도 알아보았으나, 보험회사인 부동산신탁에서는 유언 신탁에 가입시켜주는 대신 연 1,200만 원짜리 보험을 가입해야 할 것 같다고 넌지시 꺾기 아닌 꺾기 영업을 합니다. 혹 떼러 갔다가 혹 붙이는 셈입니다. 


부부는 어쩔 수 없이 일단 마포의 주택을 매도하려는 생각을 합니다. 명목으로는 8억 원이 상승했으니 애초에 갭투자를 할 때 투하자본 3억 원 대비 200% 이상의 수익률을 올렸다고 생각했습니다. 하지만 실제로는 취득세와 양도세, 2018~2019년의 보유세를 공제하니 3.5억 원의 수익이 났습니다. 이 역시 상당히 큰 금액이지만 애초에 그가 기대하던 8억 원이라는 금액은 아니었던 것이죠. 여기서 마침내 ‘정부’의 존재를 깨닫게 됩니다.

세후 수익률이 진짜 수익률

주식시장에 상장된 기업들의 손익계산서를 들여다보면, 매출액에서 원가를 빼서 매출총이익이, 여기서 판관비를 빼서 영업이익이 나옵니다. 그리고 금융비용 등을 공제해서 세전 이익을 내고요. 이후 세금을 공제해서 당기순익을 표시합니다. 이 중 세금 부분이 정부의 지분을 의미하는 것인데요. 정부가 실제로 해당 기업의 주식을 한주도 보유하고 있지 않더라도, 한국에서 기업활동을 했으므로 기업은 법인세를 내야 합니다. 이 기업에 투자하는 주주들에게 돌아가는 순이익은 정부가 먼저 이익을 가져가고 난 금액입니다.


부동산 투자도 마찬가지입니다. 한국에서 부동산 투자를 했다는 사실만으로 반드시 개인은 양도세나 증여세, 상속세, 혹은 보유세를 통해서 정부의 눈에 보이지 않는 지분을 인정해야 합니다. 이는 한국인이라면 회피할 수 없으며, 많은 세금 분야에서도 정부의 지분이 유난히 높은 부동산세금 분야는 매각 차익에 대해서 과세하는 양도소득과 상속-증여세 부분입니다. 특히 다주택자 양도세는 감면 없이 최대 68%를 정부가 수취하므로 평가이익 100중에서 개인은 32%밖에 갖지 못합니다. 


2019년 말을 기준으로는 재산세와 종부세에 대해서도 정부지분이 큰 폭으로 상승했습니다. 그러니 부동산 투자의 수익률은 1주택이든 다주택이든, 반드시 세금과 이자를 공제하고 계산해야 합니다. 그간 지속해서 상승하는 부동산 가격을 보며 평가이익을 계산했다면, 이제는 정부의 지분을 공제하고 계산을 다시 해봐야 할 시점입니다. 수익은 세후 수익률이 진정한 수익입니다. 자신의 투자에 얼마나 정부의 지분을 인정하고 있었는지 돌아볼 시기가 아닐까 합니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)


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