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규제 고삐 풀린 고양시, '여기'를 주목하라!

능곡뉴타운, 들어보셨나요?

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #31

11월 6일부로 고양시와 부산 해운대구, 동래구, 수영구 및 남양주 일부 지역은 조정대상지역에서 해제되었습니다. 고양시는 킨텍스 도시 개발 구역과 한류월드(킨텍스 라인), 원흥·삼송·지축(3호선 택지지구), 향동과 덕은(DMC 라인)을 제외한 일산서구, 일산동구와 능곡, 화정, 행신 일대가 조정대상지역에서 제외되었습니다.

고양시 일산 호수공원의 야경입니다.

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고양시 일대의 상황이 급변하고 있다

고양시 일대에서 3기 신도시 창릉 반대 시위가 있었던 때가 엊그제 같은데, 그 사이에 고양선 유치와 아울러 일산 연장 검토가 진행 중이고, 대곡소사선 일산 연장이 확정되었으며, 인천 2호선 타당성 검토, GTX-A 착공, 3호선 연장 재기획 용역 착수(2023년 착공 목표) 등의 교통망 정책이 발표되었습니다.


게다가 이번 조정 지역 해제로 인해 LTV·DTI 완화, 양도세 중과배제, 일시적 2주택자 양도세 비과세 기준 완화 등으로 인해 투자수요가 집중되면서 상승세를 보이고 있습니다. 단, 역세권에 초품아, 용적률이 낮은 아파트를 중심으로 상승하고 있으며, 과거보다 회복되고 있는 수준일 뿐 폭등하고 있는 것은 아닙니다. 고양시 일산 일대는 1기 신도시로 신축 아파트 니즈가 아주 높은 지역입니다.

직방에서 일산서구 일대의 준공 5년 이내 새 아파트만 보이도록 필터를 적용한 모습입니다.

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이러한 상황 속에서 개발 및 교통 호재로 수요자의 관심은 킨텍스 도시개발 구역과 한류월드 일대의 신축 공급 지역에 몰려 있습니다. 하지만 이렇게 확실한 미래가치를 지닌 지역은 이번 조정대상지역에서 해제되지 않았습니다. 또 다른 지역인 화정과 행신 역시 구축 아파트가 많은 지역입니다. 일산과 마찬가지로 신축 아파트 니즈가 높습니다.

화정역 일대는 준공 10년 이내 아파트도 많지 않습니다.

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급부상하는 능곡뉴타운

새 아파트 보급률이 낮은 고양시에서 교통 호재와 서울 접근성이 뛰어나며, 조정대상지역 규제마저 해제된 곳이 있습니다. 약 1만 세대 규모로 정비사업이 진행 중인 능곡뉴타운이 바로 그곳입니다.


최근 급부상하고 있는 능곡뉴타운은 2007년 지정고시 되어, 이제 1구역과 능곡연합 재건축을 필두로 5, 2, 6구역 순으로 재개발 사업 진행의 7부 능선을 넘어가고 있는 지역입니다. 기존 3호선과 경의선 더블 역세권으로 탈서울을 유도할 수 있는 교통과 입지 장점이 있는 곳이지만, 신축 아파트 공급이 없어 번영하지 못했던 지역인데요. 지금은 다양한 호재로 다시 주목받고 있습니다.


대곡~소사 한강 하저터널이 공사로 곧 개통이 예정되어 있고, 능곡과 의정부를 잇는 교외선이 에비타당성조사 검토 중에 있으며, 고양선은 3기 신도시 창릉지구를 유치하면서 예비타당성조사가 면제되었습니다. 거기에 GTX-A 노선 착공으로 향후 6개 노선이 교차할 고양시 교통의 요충 지역이자, 그린벨트 해제로 도시개발이 예정된 지역입니다.


최근 청약 결과만 보더라도 덕은지구와 확실히 차이를 보이는 것을 알 수 있습니다. 다만, 국토부의 지속적인 모니터링으로 다시 조정대상지역으로 지정될 수 있어 규제 완화 시점이 짧을 수 있으니 충분한 검토 후에 접근하면 좋을 지역입니다.

직방에서 본 능곡뉴타운 1구역인 대곡역 두산위브 청약 결과입니다. 전체타입 1순위 청약 마감되었습니다.

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능곡 1구역, 뚜껑 열어보니

총 7개 구역으로 첫발을 내디딘 능곡뉴타운은 현재 1, 2, 5, 6구역까지 4개 구역만 진행되고 있습니다.

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능곡1구역은 일반분양이 완판되었는데, 경쟁률이 엄청납니다. 기타지역은 제외하고 당해 지역에서만 84A 타입에는 771개의 통장이 몰렸고, 84B 타입에는 1,633개의 통장이 몰렸습니다.


현시점 조합원 입주권 거래가는 25평형대 조합원 분양가 3억 원 정도에 프리미엄 2억 5,000만 원으로 5억 5,000만 원 수준으로 시세가 형성되어 있어, 일반 분양가가 4억 5,000만 원 선이었던 것을 고려한다면, 전매 제한 6개월 이후 어느 정도의 프리미엄이 형성될 가능성이 높고, 30평형대 역시 동일한 수준의 프리미엄이 형성되어 있으나, 물건 구하기가 조금 더 어렵다는 점을 고려하면 추가 프리미엄 상승을 예측할 수 있습니다.


능곡 1구역의 대안으로 능곡연합 재건축을 기대할 수 있습니다. 능곡연합 재건축은 롯데건설이 시공사로, 834세대 중 264세대가 일반분양 될 예정입니다. 다만 능곡1구역과 프리미엄이 동일하고, 일반 분양이 내년 2월 예정으로 잡혀 있기 때문에 위치, 규모, 시행사 등을 고려해서 접근해야 할 것입니다.

능곡뉴타운, 전망은?

능곡 1구역과 능곡연합 재건축이 능곡 내 대장지역으로 2019년과 2020년에 분양을 마치고 호가를 이끌게 되면, 다음은 5구역(GS자이, SK 컨소시엄, 2,933세대), 2구역(대림, 현대 컨소시엄, 2,560세대), 6구역(우미린, 동양, 현대건설 컨소시엄, 2,502세대) 순으로 사업이 진행될 전망입니다. 세 구역이 모두 동일하게 사업시행인가 준비 단계이기 때문에 늦어도 2020년 상반기까지는 사업시행인가 처분을 기대해 볼 수 있습니다.


현시점 공시 주택가격에서 1억~1.5억 수준의 프리미엄이 형성되어있으며, 권리가 변동 폭이 있을 수 있으니 전략적인 투자가 요구됩니다. 가급적이면 인가 후 취득하는 것이 리스크를 최소화하는 방법이겠습니다.


투자 또는 향후 실소유 목적 투자를 생각하고 있지만, 국내 경기 침체와 강도 높은 부동산 규제 리스크에 확실한 대안을 찾기 어려운 상황이라면, 일산의 신축 공급률이 현저히 낮은 타이밍과 비규제 기간이 겹치는 시기에 진입을 검토해보는 것도 방법이 될 수 있겠습니다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'


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