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2020년 부동산 시장 상승 요인 vs 하락요인

4가지 요인을 바탕으로 2020년 부동산 시장의 방향을 예측해 보자.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #31

2020년이 눈앞에 다가왔습니다. 올해 초 많은 사람이 설마 더 오를까 하는 마음으로 바라봤던 부동산 시장은 폭등에 가까운 상승을 보였는데요, 과연 내년은 어떤 모습을 보일까요? 2019년처럼 상승을 지속할까요? 아니면 새해부터는 정부의 부동산 대책이 효과를 발휘하여 진정되는 모습을 보일까요? 이번 칼럼에서는 2020년 부동산 시장의 상승 요인과 하락 요인을 각각 살펴보도록 하겠습니다. 

내년에는 집값이 오를까, 떨어질까?

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상승요인 1. 공급 부족 우려에 의한 상승

2019년, 아파트값 상승의 진원지라 할 수 있는 서울 강남 지역은 정부가 강력한 대책을 발표할 때마다 오히려 가격이 상승했습니다. 그 이유는 바로 공급 부족 우려 때문입니다.


금번 상승의 주축인 강남 재건축 아파트의 상승을 억누르기 위해 정부는 대표적인 재건축 사업 규제책인 재건축 초과 이익 환수제와 분양가 상한제를 시행했습니다. 이 정책의 핵심은 결국 '재건축 사업으로 돈을 벌 수 없도록 하겠다'는 것인데요.


재건축 사업의 수익성을 낮춰서 부동산 시장을 안정시키고자 했던 정부의 의도와 달리 부동산 투자자들은 재건축 사업이 진행 안 되면 신축 아파트가 더욱더 귀해지겠구나 하고 예상했습니다. 결과는 잘 알고 계시듯, 평당 1억 원에 거래되는 아파트가 나왔고, 말입니다.

서초구 반포동 반포주공1단지의 평당가는 1억이다.

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2020년에도 규제 위주의 정책 기조가 이어질 것으로 보입니다. 따라서 공급 부족 우려가 계속되리라는 예상이 가능하고 이는 2020부동산 시장의 상승요인으로 작용하리라 보입니다.

상승요인 2. 투자 심리 확대

올 한 해 정부의 거듭된 정책에도 부동산 가격이 상승한 것을 경험한 부동산 투자자, 실수요자 사이에는 '더 오르기 전에 사두자'라는 심리가 강해졌습니다. 멈출 줄 모르고 상승하는 집값, 주변에서 하나 둘 내 집 마련을 하는 것 등이 일종의 심리적 압박을 주고 있습니다. 


이러한 상황은 2020년에도 계속될 것으로 보입니다. 부동산 사장님들이 "오늘 가격이 가장 싼 가격"이라는 표현을 많이 하는데, 최근 몇 년 새 정말 틀린 말이 아니게 되었습니다. 현재 부동산 거래 현장에서는 매도인이 갑자기 마음을 바꿔 가격을 올리는 일이 다반사입니다. 심지어 위약금을 내고서라도 거래를 취소하기도 합니다. 2020년 부동산 시장에 금융위기 수준의 경제 위기가 발생하지 않는 이상, 투자 심리는 계속 확대돼 매도자 우위 시장이 지속되겠습니다.

하락요인 1. 정부 대책

현 정부는 집값을 잡겠다는 강력한 의지를 표명했습니다. 이미 발표한 대책들이 실질적으로 시장에 영향을 미치고 정부가 추가 대책을 계속 내놓는다면 집값이 하락세로 돌아설 수도 있습니다.


최근 정부는 다주택자와 고가 주택 소유자에 대한 세 부담을 계속 늘리며 압박을 하고 있는데요. 특히 종부세는 공시가격, 공정시장가액비율, 세율, 세 부담 상한까지 인상되며 실제 다주택자 및 고가 주택 소유자에게 부담으로 작용할 수 있을 것으로 보입니다.


지금까지도 계속 강력했지만 앞으로 상상 그 이상의 대책이 발표된다면 집값도 어찌할 수 없겠죠.

하락요인 2. 불안한 경제상황

종합주가지수(코스피)가 박스권 밖으로 올라 가지 못하고 2020년의 경제성장률이 2% 달성도 어렵다는 전망이 나오고 있습니다. 수출은 몇 개월 연속으로 하락세를 겪었다고 합니다. 기업의 설비 투자도 줄고 있는 상황에서 2020년 전 세계적으로 경제 상황이 극적으로 좋아지지 않는다면 코스피, 경제 성장률, 무역수지 등의 경제지표는 더욱 나빠지지 않을까 싶습니다. 특히 2019년 말까지도 미국과 중국이 무역 분쟁을 지속하고 있는 상황이기에 세계 경제도, 국내 경제도 눈에 띄는 반전을 기대하기 어렵습니다.

또한, 경제 상황의 뒷받침되지 않는 부동산 가격 상승은 거품의 가능성과 연결됩니다. 2020년의 어느 순간 부동산 가격이 거품이라는 인식이 확산되면 부동산 가격 역시 하락세로 돌아설지 모릅니다. 


미·중 무역 분쟁에 가려진 위험 요인이 하나 더 있으니 '미국의 기준금리인상'입니다. 


전 세계적인 저금리 기조 속에 한국 기준금리는 1.25%이다.

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미국이 현재는 비교적 낮은 2% 미만의 기준금리를 유지하고 있습니다만, 어느 순간 기준 금리를 올리게 된다면 우리나라도 영향을 받을 수밖에 없습니다. 금리가 올라가면 부동산에는 하락 요인으로 작용하게 되는데요. 과연 2020년 금리 인상이 단행될지는 미지수입니다. 잠재적인 하락요인으로 이해하시면 될 듯합니다.


2020년, 정부의 규제와 경제 상황 등 우리가 통제할 수 없는 요인으로 인해 부동산 시장은 상승 가능성과 하락 가능성을 동시에 가지고 있습니다. 과연 이들 요인 중 어떤 것이 더 실현 가능성이 크다고 생각하시나요? 위 네 가지 요인을 바탕으로 2020년 부동산 시장이 어떻게 움직일지 지켜보시면 좋을 듯합니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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