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주택연금, 무조건 ‘이득’일까? 한 번 따져봅시다!

주택연금 개편방안, 어떻게 달라졌는지 알아볼까요?

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #115

11월 13일 기획재정부, 금융위원회, 고용노동부 등으로 구성된 인구 정책 TF는 주택연금 개편방안을 발표했다. 직장인의 은퇴 연령은 낮아지는 데 반해, 국민 자산의 70% 이상을 차지하고 있는 부동산 집중 현상이 심화되면서 자산은 높지만, 현금흐름은 낮은 소위 ‘부동산 푸어’가 늘어나는 현실을 반영해 주택연금을 개편하겠다는 것이다.

얼마 전 주택연금 개편방안이 발표되었다.

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주택연금이란?

일반적으로 주택을 담보로 대출을 받는 주택담보대출은 주택소유자가 주택을 담보로 일시불의 대출금을 받은 후 일정 기간 일정액의 원리금을 상환하는 방식이지만, 주택연금은 소유 주택을 담보로 맡기고 금융기관에서 일정 기간 정기적으로 일정액을 지급받은 후 계약 기간 말에 금융기관에서 주택을 처분 후 그동안 지불한 원금과 누적이자를 제한 돈을 주는 방식이다. 그래서 금융 용어로 주택연금을 역저당(Reverse Mortgage) 이라고도 한다.


주택연금은 아래와 같이 주택소유자가 한국주택금융공사에 보증 신청하면 보증심사 후 금융기관에 보증서를 발급해주고 금융기관은 보증서를 근거로 주택연금 가입자에게 주택연금 대출을 실행해 준다.

주택연금의 주체와 구조는 위 그림과 같다.

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단, 자격대상 조건이 있다. 부부 중 1명이 만 60세 이상이고 대한민국 국민이어야 하며, 부부 기준 소유 주택 가격이 9억 원 이하여야 한다. 여러 주택을 보유했다 하더라도, 주택 가격의 합이 9억 원 이하면 된다. 만약, 9억 원을 초과하는 2주택자는 3년 내 1주택을 팔아야 한다.


이번 정부 TF에서는 가입 연령을 60세에서 55세 이상으로, 주택 가격을 시가 9억 원에서 공시가격 9억 원(시세 대략 13억 원 정도)으로 완화하기로 했다. 또, 현행 주택법상 주택과 노인복지주택(실버주택)만 가입이 가능했지만 전세를 준 단독, 다가구주택과 주거용 오피스텔도 포함할 계획이다.

주택연금 제도가 위와 같이 변경될 예정이다.

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주택연금 지급 방식은 월 지급 금액을 종신토록 받는 종신 방식과 일정 기간만 받는 확정 기간 방식, 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 찾아 사용하고 나머지는 월 지급금액으로 종신토록 받는 대출상환방식, 기초연금 수급자이고 1억5천만 원 미만 1주택 보유자에게 월 지급금액을 최대 13% 우대해 지급하는 우대방식이 있다.


주택연금 관련 상세내용은 한국주택금융공사 홈페이지의 주택연금 코너에 가면 확인할 수 있고 1688-8114로 전화해서 상담을 받을 수 있다.


그럼 주택연금에 가입하면 얼마 정도를 받을 수 있을까? 종신지급방식 기준으로 70세에 주택 가격이 3억 원 정도라면 대략 월 89만 원 정도, 6억 원이면 180만 원 정도, 9억 원이면 270만 원 정도를 받을 수 있다. 60세라면 3억 원이면 대략 60만 원, 6억 원이면 120만 원, 9억 원이면 180만 원 정도를 받을 수 있다.

주택연금 해볼 만할까?

주택연금은 국가가 보증해주는 상품으로 종신지급방식으로 할 경우, 평생 가입자 및 배우자에게 연금 감액 없이 100% 동일 금액을 지급 보장해 준다. 60세에 가입해서 집값은 오르지 않고 120세까지 살면 어떻게 되나, 반대로 60세에 가입했는데 65세에 사망해버려도 걱정할 필요 없다. 부부 모두 사망 후 주택처분금액이 연금지급총액보다 높으면 남는 부분은 상속인에게 돌려주고, 주택처분금액이 낮으면 별도 청구 없이 그냥 국가가 책임을 진다.


쉽게 말해서 연금 받고 사망하면 주택 처분 후 정산하는데, 돈이 남으면 자녀들한테 돌려주고 돈이 부족해도 자녀들한테 더 내라고 하지 않는다는 의미다. 그 외 저당권 설정 시 등록세 75% 감면, 농어촌특별세 면제, 국민주택채권 매입 의무 면제, 대출이자비용 소득공제, 재산세 25% 감면의 세제 혜택도 있다.

유의할 점은 없을까?

이렇게 보면 이렇게 좋은 제도가 어디 있나 싶을 것이다. 하지만 세상에 공짜는 없다. 그렇게 좋다면 왜 가입자가 증가는 하고 있다지만, 9월 말 기준 6만 8,340명밖에 되지 않겠는가? 60세에 가입해서 120세까지 살면서 연금을 수령하고, 주택 가격은 오르지 않는다면 이득이겠지만, 과연 그럴 가능성이 얼마나 될까?


한국주택금융공사는 정부 기관이긴 하지만 일방적으로 연금을 퍼주지는 않을 것이다. 관련 전문가들이 시뮬레이션해서 손해 보지 않는 수준의 조건을 만들었을 것이다.


주택연금보증을 이용하면 보증료가 발생한다. 주택가격의 1.5%의 초기 보증료를 최초 1회 납부하여야 하고 보증 잔액의 연 0.75%를 매월 나누어서 납부해야 한다. 가입자가 직접 현금으로 납부하지 않고 금융기관이 월 지급금액과 동일하게 대출을 일으켜 이용자를 대신해서 공사로 납부한다.


예를 들어 9억 원 주택을 담보로 200만 원을 받는다고 가정해 보자. 연 보증료는 0.75%이지만 실질금리(대출이자)가 2.7% 정도라 하면 함께 묶어 3.45%가 된다. 초기보증료 1,350만 원에 200만 원을 더한 금액에 3.45%를 곱해 12개월로 나누면 4만4,500만 원 정도가 1개월째에 발생한다. 2개월째에는 1개월째 발생금액에 연금수령액을 합산하면 5만 원 정도가 된다. 이렇게 매월 이자는 늘어나는데 실제 납부하는 것은 아니고, 주택연금 종료 시점에 주택처분 후 이런 금액을 다 정산한 후 남는 돈은 상속인에게 돌려준다.

직방에서 본 최근 5년간 수도권 부동산 시세 변동률이다. 주택가격이 상승할 경우, 상승분은 연금 수령액에 반영되지 않는다.

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우리나라는 주택연금 역사가 10여 년 정도밖에 되지 않은 초기 단계라 향후 어떤 부작용이나 문제가 생길지 지금은 쉽게 예측하기 어렵다. 하지만 흔히 쉽게 생각하는 것처럼 일방적으로 가입자에게 유리하지 않을 수도 있다.


그리고 주택가격이 상승할 경우 주택가격 상승분이 연금 수령액에 반영되지 않는다. 물론, 향후 종료 후 정산 시 오른 주택가격으로 처분하면 남는 돈은 있겠지만, 주택처분을 개인이 자기 집 팔 때처럼 그렇게 유리한 시세에 팔아주지는 않을 것 같다.


주택연금이 무조건 유리한 꿩 먹고 알도 먹는 제도는 아닌 만큼 주택연금을 신청하는 것이 좋을지, 일반 주택담보대출을 받아 사용하는 것이 유리할지, 아니면 월세 임대차로 돌릴지, 임대수익형 부동산에 투자할지 전체적으로 충분히 따져보고 고민해야 할 문제인 것 같다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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