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‘양날의 검’, 레버리지와 수익률의 관계는?

레버리지는 지렛대라는 의미로, 투자에서는 타인의 자본을 뜻합니다.

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시네케라의 팩트로 보는 부동산 #23

레버리지 효과란, 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아 수익률을 극대화하는 것으로 지렛대 효과라고도 합니다. 부동산뿐 아니라 여러 가지 투자 영역에서 사용되는 개념인 만큼, 투자를 하는 사람이라면 꼭 알아야 할 부분이기도 합니다. 레버리지의 효과는 직접 수익률을 계산해보면 실감할 수 있습니다. 오늘은 레버리지 효과로 인한 수익률을 간단하게 계산하는 방법을 설명 드리겠습니다.

레버리지(Leverage)는 지렛대라는 의미로, 투자에서는 타인의 자본을 뜻합니다.

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레버리지 사례 1

첫번째 사례입니다. 자기 자본 100원과 담보 대출 100원으로 200원짜리 부동산을 취득한다고 가정해보겠습니다. 그리고 해당 부동산에서 연 5%의 임대 수익이 발생하고, 담보 대출 이자는 3%라고 가정해보겠습니다.

이 경우, 자기 자본 수익률은 몇 %일까요?

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이 경우 자기 자본 수익률은 몇 %일까요? 임대 수익과 대출 이자를 제외한 변수는 계산을 단순화하기 위해 고려하지 않겠습니다.

자기 자본 수익률은 7%입니다.

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200원에서 5%의 임대 수익은 10원입니다. 100원의 대출 원금에 3%의 이자는 3원입니다. 임대 수익에서 대출이자를 제하면 10-3=7원이고, 투자금이 100원이기 때문에 수익률은 7/100=7%입니다.


이를 간단하게 계산하면, 임대 수익+(임대 수익–대출 이자)인 5%+1(5%-3%)=7%입니다.

레버리지 사례 2

다른 사례를 들어보겠습니다. 이번엔 담보 대출을 더 받아, 자기 자본 100원과 담보 대출 200원으로 300원짜리 부동산을 취득한다고 가정해보겠습니다. 그리고 해당 부동산에서 연 5%의 임대 수익이 발생하고, 담보 대출 이자는 3%라고 가정해보겠습니다.

이 경우, 자기 자본 수익률은 9%가 됩니다.

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300원에서 5%의 임대 수익은 15원입니다. 200원의 대출 원금에 3%의 이자는 6원입니다. 임대 수익에서 대출이자를 제하면 15-6=9원이고, 투자금이 100원이기 때문에 수익률은 9/100=9%입니다.


이를 간단하게 계산하면, 5%+2(5%-3%)=9%입니다. 첫번째 사례와 다르게 (5%-3%) 앞에 2배를 해 준 이유는 담보 대출의 규모가 자기 자본의 규모의 2배이기 때문입니다. 사례 1과 비교해보면, 자기 자본 규모는 같지만 담보 대출 레버리지를 어떻게 활용하느냐에 따라 수익률이 달라지는 것을 알 수 있습니다.

레버리지는 양날의 검

호갱노노 앱에서는 아파트 시세와 자본금에 따른 대출금과 이자를 계산해볼 수 있습니다.

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이렇듯 레버리지 효과로 대출금의 규모를 키우고 자기 자본의 규모를 줄이면 수익률이 극대화됩니다. 물론 수익 자체는 늘어난 대출 원금에 따른 대출 이자만큼 줄어듭니다.


자기 자본이 줄어들수록 위험이 커진다는 것 또한 기억해야 합니다. 레버리지 효과는 수익이 발생하면 그 수익률이 극대화되지만, 반대로 손실이 발생하면 그 손실률도 극대화됩니다. 그야말로 양날의 검인 셈입니다.


금융감독원, 은행연합회나 금융 기관의 전문가들은 자기 자본의 비율을 투자에 있어 중요한 리스크 점검 요인으로 생각합니다. 따라서 심층적이고 다양한 시나리오 테스트를 통해 적절한 수준의 레버리지를 사용해야 할 것입니다.



글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

전직 KB경영연구소 자문위원

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블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’


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