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신도시 토지보상금이 서울 아파트로 몰린다면?

올해 연말까지 7조원, 내년에는 45조원의 토지보상금이 집행될 수 있다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #113

민간택지 분양가상한제 대상 지역이 발표되었다. 서울 내 주요 지역을 동 단위로 지정한 핀셋 규제였다. 규제는 계속되고 있지만, 서울 집값은 여전히 오르고 있다. 수많은 부동산 규제가 쏟아졌음에도 서울 집값이 정부의 바람처럼 쉽게 조정되지 않는 이유는 꺾이지 않는 투자심리와 더불어 과잉 유동성 영향이 클 것이다.


10월 한국은행은 기준금리를 사상 최저인 1.25%까지 내렸다. 이제 저금리는 일상이 되었다. 2008년 금융위기 이후 저금리 기조가 시작되면서 갈 곳을 잃은 유동자금이 부동산으로 많이 흘러 들어갔고 앞으로도 그럴 것이다.

직방에서 본 최근 3개월 서울 아파트 매매, 전·월세 실거래가 변동률 추이

출처직방

또, 전세자금대출은 2016년까지 크게 상승한 전세 가격과 매매 가격을 떠받쳐주었고, 지방과 달리 수요 대비 공급이 꾸준히 부족했던 서울 아파트 가격은 쉽게 조정되지 않고 있다.


여기에 정부 규제가 더해지며 서울 집값은 더 올랐고, 지금 부동산 시장은 그만큼 왜곡되었다. 차라리 2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책이 발표되지 않았더라면, 오히려 서울 집값은 이렇게까지 오르지 않았을 수도 있다. 게다가 최근에는 민간택지 분양가상한제까지 발표되면서 서울 아파트 시장은 더 요동치고 있다.

막대한 토지보상금은 어디로 흘러갈까?

출처직방
또 하나의 변수, 토지 보상금

그리고 또 하나의 변수가 바로 토지보상금이다. 서울 집값을 잡기 위해 지정한 3기 신도시의 토지보상금이 본격적으로 풀리면 과잉유동성과 맞물리면서 안 그래도 뜨거운 서울 집값이 더 뜨거워지지 않을까 걱정된다.


올 9월부터 연말까지 성남 복정지구, 남양주 진접2지구, 구리 갈매 등 수도권 11개 공공택지에서 7조원에 가까운 토지보상금이 풀릴 예정이다. 내년은 더 문제다. 3기 신도시 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구 등 무려 45조원 정도의 엄청난 토지보상금이 집행될 수 있기 때문이다. 5월에 발표된 고양 창릉지구와 부천 대장지구의 보상은 2021년부터 시작될 예정이라고 한다.


물론 각 신도시 지역별 상황에 따라 늦춰질 수도 있지만, 이미 공식 발표된 3기 신도시가 완전히 백지화되거나 취소되지는 않을 것이다. 그에 따라 막대한 토지보상금은 2020년부터 2022년까지 계속 풀릴 것이다.

3기 신도시 지정 현황

출처직방
2기 신도시 사례는?

예전 신도시 건설 때는 어땠을까? 2기 신도시 토지보상금 60조원 정도가 풀린 2006~2007년 전국 땅값은 10%, 아파트 가격은 20%가량 크게 올랐다. 물론 집값 상승에는 여러 요인이 있어서 토지보상금 때문이라 단정 지을 수는 없지만, 토지보상금이 그 요인 중 하나였음은 분명하다.


생각해보자. 오랫동안 보유하던 토지가 수용되어 평생 만져 보기 힘든 많은 토지보상금을 받았다면 어떻게 할까? 저금리 시대에 그냥 은행에 넣어둘 사람이 얼마나 될까? 전혀 모르는 지역에 투자할 수는 없으니 거주지 근처 토지나 주택 또는 꼬마빌딩, 서울 아파트로 눈을 돌린 것이다.


부동산으로 돈을 번 사람은 부동산 투자를 다시 할 수밖에 없다. 토지보상금을 받은 다수의 사람은 마땅한 대안이 없는 상황에서 다시 부동산 시장으로 눈을 돌릴 것이고 땅값, 집값 모두 자극할 가능성이 충분히 있다.

2006년~2007년 당시에도 서울 아파트값은 가파르게 올랐다.

출처직방
정부의 대응은?

정부도 이런 사실을 모를 리 없다. 토지보상금의 부작용을 막기 위하여 돈 대신 땅으로 보상하는 대토(代土) 보상을 활성화하겠다고 한다. 하지만 많은 사람은 돈을 원할 것이다. 돈이 있으면 내가 원하는 땅을 어디든지 살 수 있는데 굳이 신도시 사업 시행자가 개발해서 정해준 땅을 받을 이유는 없기 때문이다.


막대한 토지보상금이 집값을 자극하는 연결고리를 차단하거나 최대한 억제할 필요성은 있지만, 쉽게 대토보상을 활성화하면 될 것이라는 생각은 지극히 낭만적이다. 내가 수용을 당하는 사람이라면 과연 어떤 조건일 때 토지로 보상을 받을까를 생각하고, 보다 현실적이고 치밀한 계획수립이 선행되어야 할 것이다. 또한 토지보상금을 받은 세대가 실사용 목적의 부동산 외 부동산을 취득하는 것을 제한하는 대책도 같이 마련되어야 할 것이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

http://cafe.naver.com/atou1

유튜브 '김인만 부동산TV'


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