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분양권도 주택 수에 포함되나요?

분양권때문에 1주택 양도세 비과세를 못 받는 것은 아닌가요?

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #112

“실거주로 1주택을 보유하고 있는데, 분양권을 구입할 예정입니다. 혹시 분양권 때문에 기존 1주택 양도세 비과세를 못 받는 것은 아닌가요?”


결론부터 말하자면 보유하던 1주택에 대해서는 양도세 비과세를 받을 수 있다. 추가 구입한 분양권은 주택이 아니기 때문이다. 이상하다. 분명히 뉴스에서 본 부동산 대책에서는 분양권도 주택으로 간주한다고 했는데? 그건 그렇고, 조합원 입주권을 구입하는 경우에는 어떻게 되는 거지?


주택 수에 따라 세율이 크게 달라지기 때문에 민감한 문제다. 특히 일반적인 주택이 아닌 분양권이나 입주권은 주택 수에 포함되는지 아닌지 헷갈리는 경우가 많다. 구체적인 예를 들어 제대로 알아보자.

분양권은 주택 수에 포함될까? 입주권은?

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분양권 vs 입주권

먼저 분양권과 입주권의 차이부터 알아보자.


1. 분양권이란?

분양권이란 주택청약통장을 이용하여 청약 후 당첨되면 향후 입주할 아파트를 받을 권리다. 쉽게 생각해서 당첨권이라 이해하면 되겠다. 우리가 일반적으로 아파트 청약에 당첨되면 분양권을 얻게 된다.


분양권은 주택이 아니기에 취득세와 재산세 대상이 안 되지만, 양도소득세는 내야 한다. 분양권을 팔 때 양도차익에 대해 내야 하는 양도소득세율은 2017년 8·2 대책으로 인해 2018년 1월 1일 이후 양도하는 조정대상지역 분양권에는 50%의 단일 세율이 적용된다. 이전까지는 보유 기간에 따라 1년 미만 50%, 1~2년 40%, 2년 이상 6~42%가 적용되었는데 규제가 강화되어 단일 50%로 강화된 것이다.


물론 계약금을 내고 계약해야 정상적인 분양권자가 된다. 당첨 후 계약하지 않았다면 분양권 취득은 못 하고 당첨자 관리 대상에는 포함되어서 재당첨 제한이 적용되는 기간 동안 다른 아파트 청약을 할 수 없다. 청약에 사용했던 청약통장은 계약을 안 하더라도 다시 사용할 수 없기에 은행에서 다시 가입해야 한다.


그래서 준비 없이하는 청약이 위험하다. 덜컥 당첨되어 계약은 못 하고 청약통장만 날리고 재당첨 제한 대상만 되는 불이익을 얻을 수 있기 때문이다. 청약은 충분한 고민과 준비 후에 해야 한다.

직방 앱에서는 아파트 분양 일정을 지도 위에서 바로 확인할 수 있다.

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2. 입주권이란?

입주권은 재건축, 재개발 사업 시 관리처분계획인가를 받은 조합원이 정비사업 전 보유하던 집 대신 공사 후 받을 새집에 입주할 수 있는 권리다.


분양권과 입주권은 비슷하지만, 입주권에는 취득세가 적용된다. 취득세가 없는 분양권과 달리 입주권은 주택이 철거되면서 토지에 대한 취득세가 발생한다. 그것도 일반 주택(1~3%)보다 높은 4%(농어촌특별세, 지방교육세 포함 4.6%)의 세율이 적용된다.


입주권은 양도소득세가 발생하며, 주택 수에도 포함된다. 양도세 주택 수에 포함된다는 것은 양도세 중과 대상이 된다는 의미다. 예를 들어 조정대상지역 A 아파트를 보유하던 중, B 입주권을 구입하게 되면 A 아파트 양도 시 2주택이 된다. 기존 6~42% 세율에 10%가 추가되어 16~52%의 세율이 적용된다. 


참고로, 분양권은 분양권 자체를 팔 때는 50%의 양도세율로 양도세를 내야 하지만 주택 수에는 포함되지 않아서 A 아파트 양도 시 1주택으로 양도세 비과세가 가능하다.

분양권과 입주권은 위와 같은 차이가 있다.

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분양권이 주택 수에 포함되는 경우

이제는 분양권이 주택 수에 포함되는 경우와 그렇지 않은 경우를 살펴보자. 분양권을 주택으로 보는 경우는 다음과 같다.


1. 주택청약 시

2018년 9·13 대책으로 2018년 12월 11일 이후 취득하는 분양권은 청약 시 주택으로 간주한다. 분양권이 있으면 새로운 아파트 청약 시 무주택으로 인정되지 않고 유주택이 되어 불이익을 당한다. 투기하지 말라는 의미일 것이다. 분양권이 있는 분이 무주택인 줄 알고 청약했다면 경우에 따라 부적격 당첨자가 되어 불이익을 받을 수 있다.


2. 주택담보대출

역시 작년 9·13 대책으로 금융기관으로부터 주택담보대출을 받을 때도 분양권이 주택으로 간주하여 대출이 제한된다. 마찬가지로 투기 억제 차원인데 서민 주거 안정에 도움이 되는 전세자금대출을 받을 때는 분양권이 주택 수에 포함되지 않는다.


3. 이월과세 적용

분양권은 이월과세가 적용되어 보유하고 있던 아파트를 배우자에게 증여 후 5년 내 양도할 경우 불이익을 당할 수 있다.


이월과세란 배우자나 직계존비속(부모 자식 관계) 등 특수관계인에게 보유하고 있는 부동산을 증여 후 5년 이내 양도할 경우, 증여를 통해 취득가액을 높여 양도차익을 줄였다는 탈세의 의미로 취득 시점이 증여받은 시점이 아니라 증여한 시점이 되는 것을 말한다.


예를 들어 남편이 5억원에 분양받은 분양권을 1년 후 부인에게 7억원에 증여했고 증여 후 3년이 지나 10억원에 양도했다면, 양도차익은 3억원(10억원-7억원)이 아니라 5억원(10억원-5억원)이 된다.

직방에서 본 서울시 일대의 아파트 평균 매매 시세다.

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분양권이 주택 수에 포함되지 않는 경우

위의 주택으로 보는 경우를 제외하면 분양권은 주택으로 보지 않는다. 정부가 규제를 강화하기 전까지는 분양권은 당연히 주택이 아니었다. 그래서 주택 청약을 할 때나 담보대출을 받을 때 분양권은 주택이 아니었는데, 9·13 대책 이후 주택으로 간주된 것이다.


하지만 여전히 양도세를 따질 때 주택 수에는 포함되지 않고 있다. 분양권이 있더라도 다른 주택을 양도할 때 주택 수가 늘어나지 않는다는 의미다. 이 칼럼 처음 질문이 바로 이 경우다.


분양권이 있어도 먼저 보유한 1주택을 팔면 1주택 양도세 비과세가 가능하다. 분양권 외 2주택을 가지고 있다가 1채를 팔면 2주택에 대한 양도세율이 적용되는 것이며, 분양권까지 더해 3주택이 되지는 않는다.


물론 입주권은 양도세 주택 수 계산 시 주택으로 간주하여 3주택이 된다. 단, 분양권을 팔 때도 비과세가 되는 것은 아니고 오히려 분양권 양도세율은 투기 억제 차원에서 강화된 50% 단일 세율이 적용된다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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