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기다리고 기다리던 분양가 상한제 적용지역을 드디어 발표되었습니다. 정부는 강남 3구의 대부분 지역과 강동구, 마포구, 영등포구, 성동구와 영등포 여의도를 포함한 총 27개 동을 핀셋 규제로 지정하였는데요. 이번 규제를 통해 신축 중심으로 올라가던 강남 집값이 잡힐지는 의문입니다. 이번 칼럼에서는 과연 앞으로 규제 지역의 집값이 떨어질지에 대해 진단해 보도록 하겠습니다.

3기 신도시 같은 공급정책이나 재초환(재건축초과이익환수제) 및 분양가 상한제 등의 규제 정책은 발표와 동시에 서울 집값을 떨어트리지는 않습니다. 아파트 공급이나 가격 인하가 실현되는 데 시간이 걸려서 그러한데요.

하지만 실제 집값이 떨어지기에 앞서 사람들의 매수심리에는 영향을 미칩니다. 그동안의 규제 정책에 대한 소비심리를 보면 고강도 대책이 나올 때면 수요자들의 매수심리가 위축된 것을 알 수 있습니다. 2016년 분양권 전매를 금지하는 11·3대책 때 매매심리가 크게 꺾였고, 2017년 8·2대책 때도 그랬으며, 2018년 9·13대책 때는 대폭 떨어지면서 일정 부분 집값 하락까지 이어지기도 했습니다. 

금번 분양가 상한제 역시 주택매매시장에서 소비심리를 떨어지게 할 가능성은 있습니다. 만약 9·13 대책만큼 소비심리가 꺾인다면 실제로 집값이 10% 정도는 하락할 수도 있고요. 하지만 9·13대책으로 매수자금을 이미 옥죄고 있는 상태에서, 매수 문의가 끊겼을 때 집 주인들이 얼마나 물건을 매도하려고 할지는 의문이네요.

매수심리가 꺾여 매수세가 줄어들면 집주인들은 초조해지기 시작합니다. 너도나도 아파트 산다고 매수세가 몰려오다가 분상제로 로또 청약한다고 뚝 끊기면 ‘2008~2009년 때처럼 집값이 떨어지는 것은 아닐까?’, ‘집값이 오를 만큼 오르지 않았을까?’ 하고 매도를 생각하게 됩니다. 하지만 막상 매도하려고 해도 지금 정부의 규제 때문에 팔지를 못합니다. 규제로 인해 물건이 묶여 있기 때문이죠. 왜 팔지 못하는지 이해가 안 되시나요? 예를 들어보겠습니다.

첫 번째, 서울 전체에 적용되는 조정대상지역의 경우 1가구 1주택으로 인한 비과세를 받기 위해서는 2년 실거주 요건이 추가되었습니다. 2년 이상 보유만 하면 되는 것이 아니라 2년 이상 실거주를 해야 비과세로 팔 수 있는데요. 자식 세대들에게 미리 집을 해주기 위해 구입한 경우 등 거주하는 주택 외에 갭투자를 한 경우에는 실거주하지 않았겠지요. 이런 경우 앞으로 부동산 시장의 하락을 염려해 팔려고 해도 양도소득세 과다로 팔 수가 없습니다. 

두 번째 역시 앞서 말한 실거주 요건으로 인한 것입니다. 정부가 다주택자를 대상으로 보유세 강화 등 규제 정책을 지속적으로 펼치고 있기 때문에 다주택 투자자들 중 누군가는 시세차익을 실현하고 싶어할 텐데요.

보통 재건축 아파트 투자하시는 분들 중에는 본인은 전세에 살면서 여러 주택을 매수하는 경우가 있죠. 예를 들어, 재건축 3채에 투자하신 분들이 분양가 상한제로 인해 늘어나는 분담금을 악재로 생각해 팔려고 했을 때 2개의 주택은 양도소득세를 물더라도 마지막 1개의 주택은 1가구 1주택으로 양도소득세를 비과세 받고자 할 것입니다. 하지만 2021년 양도분부터는 다주택자가 1주택자가 되고 나서, 2년 이상 실거주해야(조정지역의 경우) 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 받기 때문에 주택의 처분 시점이 지연될 수밖에 없습니다.

세 번째는, 주택임대사업자로 등록한 경우입니다. 단기(4년)보다 장기(8년)가 혜택이 많기 때문에 많은 다주택자분들이 등록을 하셨는데요. 팔게 되면 과태료가 부과되기 때문에 강제로 8년 동안은 팔지를 못합니다.

이처럼 매수 심리가 꺾여도 실제로 매도자가 아파트를 팔고 매매가 되어야 집값이 하락하는데 집주인들이 팔 수 없는 여러 가지 이유가 있어 지난번 하락기(2008년 ~ 2011년) 때와 같이 급격한 하락이 일어나기에는 한계가 있어 보입니다. 

당시(2011년) 연말 동안 은마 아파트 28평은 9.5억에서 8.2억까지 떨어졌으며, 해당 기간 동안 강남구 거래량은 3,879건이었습니다. 강남구 집주인 3,879명이 집값을 낮춰서라도 빨리 팔고 싶어 하는 상황이었던 것이죠. 하지만 현재 강남구의 신축 값이 평당 1억을 찍었기 때문에, 재건축 소유주들은 신축이 됐을 때 평당 1억을 기대하는 상황이 됐습니다.

따라서 현재 재건축 아파트 현재 가격수준인 평당 6,000에서 떨어지려면, 강남구 약 4,000명의 집주인이 집값을 낮춰서라도 빨리 팔아야겠다고 생각할 만큼의 경제 충격 등이 있지 않으면 불가능한 얘기입니다. 차라리 2015년이나 2016년에 산 사람에게 양도소득세 중과 등 규제를 풀어주어 차익실현을 하고 공급이 이루어져 가격 안정 효과가 있는 시나리오가 집값 잡기에는 더 현실적입니다.

물론 분양가가 폭등할 만한 곳을 동 단위로 지정하여 규제하는 것에는 장점도 있지만 현재 상황에는 단점이 더 많아 보입니다. 먼저, 핀셋 규제를 통해 해당 지역의 관리처분 이후 이주까지 끝마친 아파트들에 직접적인 데미지를 줍니다. 철거와 착공 및 입주자 모집공고를 20년 4월까지 하지 못하는 재건축 아파트 몇 개의 단지들은 집값이 하락할 수밖에 없습니다.

하지만 이마저도 통매각, 후분양 등의 방법으로 피해갈 수 있으며, 규제지역이라도 당연히 재건축 초기 단지들은 10년 후에나 입주가 되기 때문에 영향이 미미할 것으로 보입니다. 오히려 규제하는 동 옆의 지역(흑석/동작/동대문 등)들의 재건축 아파트로 투자 수요가 몰리며 가격이 상승할 우려가 있습니다. 

물의 양이 자꾸 늘어나는데 한쪽의 균열을 막으면 다른 쪽 균열이 더 커지게 마련입니다. 이번 핀셋 규제는 그러한 부작용 우려를 갖고 있습니다. 미봉책으로 균열을 막기보다는 근본적으로 물을 담는 그릇을 더 크게 만들려는 노력이 필요합니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)