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서울 집값, 규제가 무효하다?

정책의 효과가 나타나기 까지는 어느 정도 시간이 소요된다.

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채상욱의 부동산TMI #4

정부는 11.6 주거정책 심의위원회를 열어 분양가상한제 적용대상 지역으로 서울시 총 27개 동을 지정했습니다.

강남 3구는 대부분 지역이, 그 외 지역은 일부 동이 분양가 상한제의 적용을 받게 된다.

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같은 날 청약조정지역 중에서 부산의 3개 구인 해운대구, 수영구, 동래구를 지정 해제했고, 고양시의 경우에는 도시개발지역등을 제외한 전 구역 해제, 남양주시의 경우는 다산/별내동을 제외한 지역을 해제했습니다.

분양가상한제, 구축 아파트를 중심으로 하향압력 키운다

위 단지들은 내년 4월까지 분양을 서두를 것으로 보인다.

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분양가상한제 적용 동의 경우 현재 분양이 임박한 8만 세대 이상의 아파트들은 2020년 4월 이전에 HUG의 고분양가 심사기준에 맞춰서 분양을 하거나, 이후에는 일제히 분양가상한제 적용을 받게 됩니다. 가령 서초구, 강남구의 경우에는 HUG기준의 분양가가 평당 4,500~5,000만 원 수준이 될 수 있는데, 분양가상한제를 적용 받게 된다면 조합원 분양가격 수준으로 낮아진다는 것을 의미합니다.

개포주공1단지가 조합원 분양가 수준으로 분양될 경우, 인근 단지 분양가 대비 평당 1,000만 원 이상 저렴하다.

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방배5차는 조합분양가가 34평 7.7억 원대이고, 개포1단지의 경우 조합분양가는 34평 11억 원 수준입니다. 일반분양가가 완전히 같을 수는 없더라도 이런 수준으로 낮아진다는 것을 의미하기 때문에, 분양가상한제 적용 시 일반분양가격은 가히 파격적이라고 말할 수 있습니다. 때문에, 분양이 임박한 단지들이 2020년 4월까지 분양을 서두르게 되어서 조기분양효과가 있다는 것이 국토부의 발표내용 중 하나였습니다. 이를 통해서 공급 위축에 대한 우려를 차단하고 2020년 말부터는 3기 신도시를 통한 공급확대 정책으로 선회할 것을 기획하고 있는 것 같습니다. 이는 차차 확인하면 될 것이고요.


일차적으로 분양가상한제로 영향을 받게 되는 것은 같은 동의 신축과 구축 모두일 겁니다. 신축은 희소성이 유지될 것이란 기대감을, 구축은 재건축 사업 추진의 동력을 잃을 가능성이 큽니다. 분양을 통해서 개발이익이 크게 위축이 되는 만큼 지금 시점에서 속도를 낼 필요성은 없는 것이지요. 서울 아파트의 준공년도를 보자면 10년 미만의 신축 아파트 비중이 더 낮은 게 현실입니다. 특히 강남/서초/송파에는 준공 30년이 된 아파트의 비중이 평균 30%를 넘고 있고 신축은 그 절반이 되지 않는데요. 이러다 보니 분양가상한제가 구축아파트의 가격 상승압력을 낮출 것이라고 판단하는 것 같습니다. 신축의 가격상승 압력이 있다 하더라도 전체 합산으로는 하향압력이 높다는 것이죠.

규제로 똘똘 뭉친 청약조정지역, 약세로 전환

부산시, 고양시, 남양주시 일부 지역은 조정대상지역에서 해제됐다.

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이번에는 청약조정지역의 변화에 대해서 알아보겠습니다. 청약조정지역에 적용되는 규제는 여러가지인데요. 그 중 가장 대표적인 것이 분양권 전매가 제한된다는 것입니다. 현재 민간택지에는 분양 후 6개월이 경과되면 분양권을 거래할 수가 있죠. 청약조정지역부터는 이것이 막히게 되어서 준공시점까지 거래가 불가능하게 됩니다.


두번째 규제는 청약조정지역 내 부동산 매각 시, 다주택자라면 양도세 중과세율을 적용 받는다는 것입니다. 2주택자라면 +10%p, 3주택자라면 +20%p를 적용 받고요. 이때문에 최대세율이 68.2%(기본 42%+20%p를 한 62%에 지방소득세 6.2%를 추가한 것)가 됩니다.


양도세 중과 외에도 추가로 장기보유공제도 적용 받을 수 없습니다. 따라서 매도가격에서 매수가격을 빼고 비용공제를 한 모든 금액이 과세대상금액이 됩니다. 공제를 받고 안 받고는 양도세 계산에 있어서 상당히 크리티컬 한 이슈여서 장기공제를 적용 받지 못한다는 점에서 청약조정지역은 규제 수준이 상당히 높은 편입니다.


작년 9.13 정책 이후부터는 청약조정지역 내에서 일정기준을 충족하는(면적 85제곱미터 이하/ 등록시점 공시가액 6억원 이하) 주택을 임대등록하는 경우라도 종합부동산세를 합산과세하도록 변경을 했습니다. 이로써 청약조정지역은 ‘분양권 거래도 안되고, 기존주택의 양도시 세율이 중과되며, 장기보유 공제는 배제되고, 보유기간에 종합부동산세도 회피할 수 없는’ 그야말로 규제로 똘똘 뭉친 지역이 되었습니다. 


사정이 이렇다 보니 청약조정지역 지정이 된 곳에서 주택 매수세가 감소해서 주택가격이 약세로 전환하는 지역이 대거 속출했습니다. 부산이나 고양시가 대표적인 지역인데, 정부는 11.6 대책에서 이를 고려해 고양시, 부산 등을 청약조정지역에서 해제한 것입니다. 규제효과가 먹힌 지역이라고 봐야겠죠. 이번에 청약조정지역 해제가 된 부산이나 고양시 지역의 경우에, 매수세가 다시 살아날 수도 있는 환경이 된 것 같네요.

서울, 백 규제가 무효?

반면 서울의 경우, ‘백 규제가 무효’라는 인식이 힘을 얻는 상황일까요? 시장에는 그런 생각을 하시는 분들이 많다고 여겨지는데요. 그렇게 판단하기에는 다소 이른 시점이 아닐까 합니다. 정책이 먹히는 시차가 존재하기 때문입니다. 종부세를 큰 폭으로 상향한 작년의 9.13 정책의 효과는 15개월이 경과한 올해 12월부터 처음 나타납니다.


또 올해 7월부터 언급한 분양가상한제의 적용 단지는 2020년 4월부터 나오게 됩니다. 시장에 대한 정책의 영향은 정책이 시행되는 시기에 판단하는 것이 맞겠지요. 과거에도 정책 발표 다음날이나 그 주부터 정책효과 없다는 기사들이 만연했으나, 굵직한 대책들은 실제로 힘을 발휘해 온 것이 역사입니다.


이는 반대로 부동산 부양책에 대해서도 동일합니다. 주택수요가 부족하다는 인식이 시장을 지배할 때, 택지개발촉진법을 폐지하겠다고 공언하고, 재건축/재개발을 촉진하겠다고 한 2014년 9.1 대책의 영향도 2017년 이후부터 본격화되었습니다. 보금자리주택 정책 폐지도 2013년 4월이었지만 정책의 효과는 2016년부터서야 나타났습니다. 정책이 시장에 스며드는 리드타임이 존재하는 만큼, 이를 고려한 투자를 하실 때입니다. 


글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)



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