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제주도 부동산 하면 한때 엄청났던 지가 상승을 기억하는 분이 많을 겁니다. 하지만 현재의 모습은 그렇지 않습니다. 물론 제주도의 모든 부동산이 투자 가치가 없다는 것은 아닙니다. 하지만 전반적인 시장의 흐름이 투자자에게 매력적이지 않은 방향으로 가고 있는 것은 팩트입니다.

몇 해 전만 하더라도 뜨겁던 제주도 부동산, 지금은 왜 열기가 가라앉았을까요? 오늘 칼럼에서는 제주도 부동산의 근황을 알아봅니다.

먼저 제주도 부동산에 대해 논하기 전에, 국내의 외국인 부동산 취득 제도에 대해 알아야 합니다.

현재 외국인은 부동산을 취득할 때 외국환거래법상의 신고가 전혀 필요 없습니다. 거소증(재외 동포들의 신분증)을 보유한 외국인부터 투자이민제를 활용한 외국인까지 다양한 투자수요가 유입되고 있습니다.

분양 취득 목적의 부동산이 주택법의 영향을 받는지, 건축법의 영향을 받는지에 따른 용도 여부와 규모에 따라 외국인토지거래 신고가 의제되는 경우가 있고 그렇지 않고 신고해야 하는 경우까지 다양합니다.

영주권자의 경우, 국내 거주 여부와 관계없이 내국인과 동일하게 간주하여 외국인토지법 적용을 받지 않습니다. 결론은 외국인도 부동산 취득이 가능한데 어떤 유형이냐에 따라 절차만 바뀔 뿐이라는 점과 영주권자의 경우 내국인과 동일하다는 점입니다.

여기서 잠깐, 제주도 부동산 투자 이야기를 하는데 왜 외국인 이야기지? 라고 생각하실 수 있는데요. 모두가 알다시피 제주도는 엄청난 중국인 투자 러쉬에 의해 단기간 폭등했습니다. 이후 여러 가지 이유로 갖가지 문제점이 발생해서 제주도 부동산이 지금은 투자자의 무덤이 된 것입니다.

자, 지금부터 이유를 알아보겠습니다. 금융위기가 터진 2008년부터 국내외 경제가 휘청거릴 시기에 제주도 역시 해당 시기에 공급된 콘도의 미분양 물량이 넘쳐나 시행, 시공사뿐만 아니라 지역경제까지 도산 위기에 빠졌습니다.

이에 제주특별자치도는 경제 활성을 목적으로 부동산 투자와 이민을 결합한 투자이민제 시행을 중앙 정부에 요청했고, 정부는 5억 이상을 투자해 콘도, 호텔 등의 휴양 시설을 구입한 외국인에게 거주 자격을 준 뒤, 5년이 경과하면 영주권을 제공하기로 했습니다.

투자 이민제 덕분에 제주도 미분양은 소멸됐고 육지보다 더 빠르게 회복세를 이어 갔습니다. 그러나 어느 정도 경제가 회복되었다면 수요 관리를 위한 후속 조치가 있어야 했지만, 조치 없이 투자이민제는 장기 집행되었습니다.

2011년에는 투자이민제 도입 이전에 비해 외국인 부동산 보유 현황이 2배 이상 증가했고, 제주도 토지를 매입한 외국인 중 중국인 비율이 45%가량 상승했습니다. 제주도 부동산 개방의 여파는 제주도에서 그치지 않았습니다. 제주도 부동산을 구입해 영주권을 취득한 외국인들이 지금의 대림동, 마포, 연남, 홍대 인근까지 매수에 나서며 이 일대에 차이나타운과 흡사한 거리가 형성되는 데 일조하게 된 것입니다.

손쉽게 받을 수 있는 허가 때문에 제주도에는 무분별하게 분양형 호텔이 들어섰고, 현재도 공사가 진행 중인 곳이 있습니다. 문제는 한때는 제주도 붐을 일으킬 만큼 수많은 투자 자본이 몰려 활황에 활황을 거듭했지만 2017년, 사드 보복 사태로 중국인 관광 유입이 전면 금지되자, 제주를 방문하는 유커의 수는 급감하게 되었습니다.

그러자 급증한 숙박 시설은 급감한 관광 수요에 대응하기 위해, 과도한 가격경쟁으로 치닫게 되었습니다. 숙박요금은 하향되었고, 살아남지 못한 곳은 방치되어 있습니다. 한 때 분양형 호텔 붐으로 접근한 투자자들의 무덤으로 남게 된 것이죠. 거기에 최근에는 에어비앤비 등 공유 숙박 서비스가 활성화되면서 가격 경쟁은 더 치열해져 가고 있습니다.

본인의 주관 없이 유행을 따라가는 부동산 투자는 리스크가 큽니다. 인스타그램 등 SNS를 통해 상권 이동 주기가 훨씬 빨라진 요즘은 더 그렇습니다. 부동산은 잘못 투자할 경우 평생 처분이 어려울 수도 있습니다. 현명하고 신중한 판단으로 리스크를 최소화하시길 바랍니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'