직방

직방: 안녕하세요, 함영진 랩장님. 현재 저희 직방에서 빅데이터랩장을 맡고 계신데, 저는 빅데이터랩에서 얼마나 중요하고 많은 일을 하시는지 알지만 다른 분들은 잘 모르실 것 같아요.

직방 빅데이터랩에서는 어떤 일을 하고 계신가요? 

함영진 직방 빅데이터랩장: 쉽게 말해 주거용 부동산 데이터를 만지고 있습니다.

집을 구하는 사람들이 합리적이고 정확한 정보를 얻을 수 있도록, 또는 공인중개사가 명확한 매물 정보를 직방에 노출할 수 있도록 주택과 관련된 기본 데이터를 만들고 있어요.

일례로 ‘직방 앱’은 아파트 청약을 고민하시는 분들께 분양 중이거나 분양예정인 단지의 정보를 제공하고 주변 단지와 비교할 수 있도록 공급시기, 청약경쟁률, 청약가점 정보를 함께 알려드리고 있는데요.

함영진 직방 빅데이터랩장: 관련된 데이터를 수집·정제가공·노출하는 역할을 하고 있다고 보시면 됩니다. 연립, 아파트 같은 공동주택 외에도 수익형 부동산 대표주자인 오피스텔 정보도 연내 서비스를 앞두고 있어요.

이외에도 매주 월요일 주택시장의 다양한 현상들을 정리해 리서치 보고서를 내고 있고, 맵(map)과 그래프로 각종 부동산 통계를 추출할 수 있는 통계 솔루션 ‘직방 RED(Real estate data)’도 개발 중입니다. 

직방: 부동산 통계를 추출할 수 있다? 통계를 활용하기 좋은 정보로 가공해주시는 건가요? 그럼직방RED로는 어떤 정보를 알 수 있나요?

함영진 직방 빅데이터랩장: 서비스 메뉴는 크게 가격, 공급, 분양, 거래/경매, 직방트렌드, 경매 코너로 구성됐어요.

가격은 아파트와 오피스텔, 주택의 가격 통계입니다. 주거상품에 따라 면적·입주 연한·단지 규모별로 각 지역의 실제 거래가 수준을 비교 분석할 수 있어요.

공급은 아파트 입주, 분양통계를 통해 지역별 공급시장을 분석할 수 있습니다. 단지별 입주, 분양 세부정보를 조회할 수 있어요. 아파트의 청약경쟁률, 청약 미달률, 분양가, 미분양 통계와 단지별 청약 결과를 조회할 수 있는 분양정보도 정비돼 있습니다.

직방 트렌드는 직방 앱 방문자가 조회한 트래픽 정보를 통해 ‘함께 조회된 아파트 정보’를 제공하고 아파트 간의 유사성 등 상관관계 분석에 유의미한 정보를 제공해요.

향후 인구 통계와 소득 등 주택시장 상황을 연계 분석할 수 있는 데이터를 보강할 예정입니다.

고객이 부동산 시장의 위험, 기회 요인 등을 다양하게 분석할 수 있도록 각종 통계를 시의성 있게 추가해 직방 레드를 부동산시장의 대표 통계 솔루션으로 안착시키는 목표를 가지고 있습니다.

직방: 정말 빅데이터로 많은 정보를 확인할 수 있네요. 소비자들도 더 많은 정보를 가지고 비교할수 있으니까 좋은 거겠죠? ㅎㅎ

이렇게 폭넓게 쓰이는 빅데이터가 과연 어디까지 활용될까요? 

함영진 직방 빅데이터랩장: 내가 거주하고 싶은 집의 컨디션 등을 파악할 수 있는 방법은 상당히 다양해졌어요. 

전세계약 만료 가구 수 추정부터 실거래가의 신고가 경신비율, 매입 시 부담해야할 세금과 대출 가능 액 및 중개보수, 주변 학원가의 규모 외에도 향후 아파트 입주, 분양물량 등 수급요인 분석까지 상당히 유용한 정보들이 많아졌습니다. 

구축이라면 향후 건축법에 따라 신축할 수 있는 가설계를 시뮬레이션해 주는 정보들도 제공되고 있고요. 

요즘엔 선 분양 아파트의 모델하우스에서 동·층별 조망과 전용공간을 미리 체험할 수 있는 가상공간 3D모델링 기술도 현실화되고 있습니다.

함영진 직방 빅데이터랩장: 사실상 전기 및 수도광열비 등을 통해 공실과 연체정보를 이용해 임대·임차인 평판 정보들도 가시화될 전망입니다.

보호해야 할 개인정보 들을 제외하고 많은 정보가 가공돼 부동산시장의 수요자가 원하는 디테일한 서비스들로 확대 재생산될 것으로 기대됩니다.

직방: 부동산 몇 년 새 시장 분위기가 참 많이 바뀐 것 같아요. 4~5년 전과 현재를 비교한다면 무엇이 가장 크게 바뀌었을까요?  

함영진 직방 빅데이터랩장: 주택 시장의 서울 의존도가 갈수록 커지고 수요의 쏠림 현상이 상당해졌다는 점이에요.

함영진 직방 빅데이터랩장: 직방RED에 따르면 올해 서울 아파트 호당 평균 실거래가격이 8억 4,445만 원인데요. 2016년엔 5억 6,373만 원이었어요. 4년간 매해 1억 원씩 상승해 실수요자들의 주택 구입비 부담이 무척 커졌습니다. 서울은 강남권이 움직이면 이어 한강변이 따라가고, 서울 외곽 아파트가 움직이는 등 키 맞추기 현상도 강하고요.

자산가치와 거주의 편리성, 임대차의 선호를 고려한 새 아파트에 대한 선호도 높아졌어요. 입주 5년 이하 신축의 가격상승이 노후아파트보다 높습니다. 

주택시장 거래량이 과거보다 현저히 감소했는데 대신 아파트 분양시장에 대한 선호는 뜨겁습니다. 투기과열지구의 민간택지 분양가상한제 사업지에 대한 관심이 높아요. 내년 대기수요가 꾸준한 수도권 주요 분양시장은 수요자 관심이 지속될 것으로 보입니다. 

직방: 그렇군요. 4년간 매해 1억 원씩 올랐다니, 많이 오른 것은 알고 있었지만 그렇게 들으니까정말 실감나네요.

위의 내용을 한마디로 정리 부탁드려도 될까요? “올 한 해 부동산 시장은 OO이었다?”

함영진 직방 빅데이터랩장: 올해 주택시장의 키워드는 ‘3강 시대’였다. 3강의 주축은 ‘서울·신축·분양시장’을 뜻합니다.

민간택지 분양가 상한제 실시 및 정비사업 규제 등으로 인한 희소성이 부각되며 입주 5년 이하 신축주택의 가파른 가격 상승이 있었고, 지난해 9.13대책 이후 조정되던 서울 집값이 올해 7월 재반등하기도 했어요.

역대 부동산 규제 중 수위가 가장 높은 종합대책이었으나 9.13대책의 효과도 단기에 그치는 등 서울수요 쏠림을 막기 어려웠습니다.

요즘 수도권 인기 분양단지의 청약당첨 커트라인이 70점대 넘어서 고공행진을 이어가고 있는데요, 민간택지 분양가상한제 실시가 현실화되면서 분양시장의 관심이 상당합니다.

직방: 직방TV 올스타전에서는 어떠한 이야기를 해주시나요?

함영진 직방 빅데이터랩장: 아파트 분양시장에 대한 분석과 청약전략이에요. 우리나라 청약통장 보유자가 2,500만 명을 넘어섰고 그중 1천만 명이 1순위 가입자입니다. 수요자의 관심이 집중되고 주택시장의 큰 축이 아파트 분양시장이 될 수밖에 없는 구조에요. 

전국 아파트 한 해 분양물량이 대략 25~26만 호나 되지만, 올해 서울지역 당첨 평균 최저가점은 49점으로 50점에 육박하고 있어요. 특히 강남 3구는 55.9~65.8점은 되어야 아파트를 분양받을 수 있는 거죠. 

내년 분양될 주요 지역과 지역별 수요자의 트렌드를 이해하고 접근하실 수 있도록 안내해드리고 분양시장의 규제와 청약전략을 살펴보는 시간을 마련하려고 합니다. 

직방: 어떤 분들이 들으면 가장 좋을까요? 

함영진 직방 빅데이터랩장: 20·40 세대가 아닐까 싶습니다. 분양시장은 유주택자보다 무주택 실수요자에게 우호적이에요. 

청약가점이 높은 무주택자라면 분양시장을 통한 내 집 마련전략이 유효한 거죠.

서울 등 수도권 대부분은 조정지역 및 투기과열지구 등 규제지역으로, 무주택자 또는 세대주가 아니면 1순위 청약 자격이 주어지지 않기 때문에 당첨자는 대부분 무주택․실수요자 위주의 시장 환경이 마련됐다고 보시면 됩니다. 

신혼부부 및 다자녀가구, 노부모 부양 가구의 경우 특별공급 자격을 활용해 당첨 확률을 높이는 것도 필요합니다.

직방: 내 집 마련해야 하나 말아야 하나 고민하는 분들이 많을 것 같아요. 그분들께 조언을 해주신다면요?

함영진 직방 빅데이터랩장: 지역에 따른 주택시장 양극화가 갈수록 심화되고 있어요. 내 집 마련도 중요하지만, 어떤 지역을 구입하느냐에 따른 자산형성 속도가 달라지고 있고, 정부의 거래시장 모니터링으로 구입비용의 소명도 필요한 시대가 됐습니다. 한 채를 구입하더라도 자산 가치 면에서 성장 가능한 상품을 구입하는 것이 중요합니다.

일단 청약가점이 높은 무주택자라면 분양시장을 통한 내 집 마련전략이 좋겠어요. 하지만, 대출과 전매제한이 심해 단기차액 목적의 시장진입은 곤란하죠. 무리한 구입보다는 자금 준비 등 제반여건이 마련될 수 있도록 준비하고 충분히 전략을 짜는 것도 현명한 수요자라고 봅니다.

부동산 최고 스타들의 향연

직방TV 올스타전

· 주제 

2020년 부동산 시장 대전망

· 강연자 

이주현 월천재테크 대표(월천대사)

정형근 놀라운부동산 대표(놀부)

함영진 직방 빅데이터랩장

박민수 엠제이원 대표(제네시스박)

심상민 호갱노노 대표

이상우 익스포넨셜 대표

· 일시 

2019년 11월 16일 토요일 12시

· 장소 

코엑스 컨퍼런스룸 401호