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주택임대소득이 있다면? 사업자 등록, 꼭 해야합니다.

2019년 귀속부터 소득세가 과세됩니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #58

그동안 비과세되었던 수입 금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 대한 과세가 올해부터 시작됩니다. 이를 ‘2019년 귀속부터 소득세가 과세된다’고 표현하는데요. 이에 대해서는 2019년에 발생한 주택임대소득에 대해 내년, 즉 2020년에 개인이 별도로 신고 및 납부해야 한다는 의미입니다. 또한, 주택임대소득자가 ‘소득세법’에 따라 사업자등록을 하지 않을 경우 2020년부터는 주택 임대 수입 금액의 0.2%에 해당하는 금액을 ‘미등록 가산세’로 부과한다고 합니다.


이에, 국세청에서는 이를 인지하지 못함에 따라 가산세 납부 등 불이익받는 일을 최소화하기 위해 사업자등록 안내문 및 관련 보도자료를 내놓았기에 주요 내용을 살펴보도록 합니다.

주택임대소득자가 사업자 등록을 하지 않으면 가산세가 부과됩니다.

출처직방
내년 6월 1일까지 주택임대소득세 신고해야

개인소득세 신고는 매해 5월 말까지입니다. 내년은 5월 31일이 일요일입니다. 그래서 그다음 날인 6월 1일 월요일까지는 소득세 신고를 마쳐야 하는데요. 연간 주택 임대 수입 금액이 2천만 원 이하라면 분리과세와 종합과세를 선택할 수 있습니다.


이에 대해 국세청은 분리과세 전용 신고 화면, 종합 및 분리과세 예상 세액 비교, 보유주택 현황자료 등을 제공할 예정이라고 하는데요, 이는 그동안 비과세를 적용해왔기 때문에 세금 신고 경험이 없는 주택임대소득자가 쉽고 간편하게 신고할 수 있도록 돕기 위해서라고 합니다.

직방에서 본 최근 3개월간 서울 주변의 아파트 전·월세 시세 변동률입니다.

출처직방
수입금액은 보유 주택 수에 따라 달라

그렇다면 주택임대소득 산정을 위한 수입금액은 어떻게 계산하는 것일까요? 이는 주택 수에 따라 다릅니다. 중요한 건 그 주택 수가 ‘부부 합산 기준’이라는 것입니다.


즉, 부부 명의로 된 주택 수를 합산하여,

1주택이라면 비과세입니다. 단, 기준시가 9억 초과 및 국외 소재 주택의 월세는 과세합니다.

2주택자는 월세에 대해 과세합니다.

3주택자 이상이라면 월세 및 간주 임대료(보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 부분에 대한 일정 비율)에 대해 과세합니다. 단, 2021년도까지 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 ‘소형주택’에 대해서는 간주 임대료에서 제외됩니다.

국세청에서 발표한 2019년 귀속 주택임대소득 과세 요건과 방법입니다.

출처직방
주택임대소득자가 사업자 등록 안 하면?

거주 주택을 제외하고 다른 주택으로 임대소득이 발생하는 경우, 소득세법상 사업자등록을 의무화하며 이에 대해 미등록 시 2020년부터 주택 임대 수입 금액의 0.2%를 ‘미등록 가산세’로 부과합니다. 따라서 가산세를 내지 않으려면 2019년 12월 31일 이전 주택임대사업 개시자는 2021년 1월 21일까지 신청해야 합니다.


국세청에서는 이러한 제도를 몰라 발생하는 불이익을 받지 않도록 올해 10월 28일부터 12월 9일까지 3차에 걸쳐 사업자등록 안내문을 발송한다는 방침입니다.

이런 안내문, 혹시 받은 분 있나요?

출처직방

사업자 등록은 국세청 홈택스렌트홈을 통해 할 수 있습니다. 여기에서 중요한 건 ‘수입금액’에 대해 미등록 가산세를 부과한다는 것입니다. 수입금액은 필요경비를 제하기 전의 금액으로, 비록 수입금액이 적어 경비를 제하면 소득이 발생하지 않는다고 하더라도 이에 대해 사업자등록을 하지 않으면, 소정의 가산세가 나올 수 있겠습니다.

주택임대소득을 탈루하면?

국세청은 매년 주택임대소득자에게 소득세 신고 전에 이를 성실히 신고하도록 안내하며, 신고 후에는 성실신고 여부를 검증한다고 합니다. 특히 고가주택, 다주택자일수록 더욱 검증할 것이라는 방침입니다.


어떻게 하냐고요? 전·월세 확정일자 자료 등 과세 당국에서 활용 가능한 자료 및 인프라를 활용, 불성실 신고혐의자 2천여 명을 검증합니다. 이러한 검증 과정에서 탈루 혐의가 명백하거나, 혹은 여러 과세기간에 걸쳐 탈루 규모가 클 경우에는 세무조사로 전환한다고 하니 유의하셔야겠죠?

소득세 신고 후에도 성실신고 여부를 검증합니다.

출처직방

위에 보시는 것처럼 연간 월세 수입금액이 고액이거나, 고가주택을 가지고 있는 경우, 혹은 외국인을 상대로 임대하거나 다주택자로서 연간 수입금액이 고액임에도 소득세를 신고하지 않거나 과소 신고한 자의 경우에는 세무검증이 가능하다고 합니다. 물론 이때의 ‘고액’ 기준은 과세 당국이 제반 상황을 종합적으로 고려하여 판단하는 것이니 섣불리 추정해서는 안 될 것입니다.


자, 어떠신가요? 그간 여러 차례 말씀은 드렸습니다만, 막상 과세 당국에서 이렇게 안내하고 지속해서 등록 유도 및 가산세까지 부여한다고 하니 많이들 부담되실 것으로 보입니다. 하지만 국세청에서도 밝힌 것과 같이 고소득 주택임대사업자를 중심으로 세원 관리를 철저히 하겠다고 하니, 장기적으로는 ‘성실납세가 최선의 절세’라는 생각을 갖고 미리미리 대비하시는 게 맞지 않을까 생각이 듭니다. 관련하여 계속해서 안내해 드리도록 하겠습니다. 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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