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큰 틀에서 봤을 때 수도권의 전세가격이 하락했던 시기는 딱 4번이었다. 아래 그래프를 보자.

첫 번째는 그래프에는 나오지 않지만 대한민국이 외환위기를 겪었던 1997년, 1998년이었다. 두 번째는 그래프상 A 구간인 2002년 후반부터 2004년까지였고, 세 번째는 B 구간인 2008년, 그리고 네 번째가 최근 2018년 이후부터 지금까지다. 이 구간을 제외하고 수도권 전세가격은 계속해서 상승했다.

전세가격은 왜 계속 오르는 걸까? 이에 대한 해답은 간단하다. 바로 인플레이션 때문이다. 경제가 지속적으로 성장하면서 통화량이 많아지고 이에 따라 화폐가치가 하락하면서 상대적으로 물가와 실물자산 가격이 상승하는 것이다.

전세가격은 매매가격과 달리 투자수요가 있을 수 없기 때문에 비교적 정직하게 인플레이션의 영향으로 꾸준히 상승해왔던 것이다. 마치 새우깡 가격이 1971년 50원에서 현재 1,300원이 되어있는 것처럼 말이다.

그렇다면 위 그래프의 A, B, C 구간처럼 전세가격이 하락한 이유는 무엇이었을까? 전세가격 또한 수요와 공급의 법칙이 그대로 작용한다. 여기서 공급이란 입주 물량을 말한다. 전세 수요는 비교적 큰 변동이 없다고 가정했을 때 입주 물량, 즉 공급이 많은 해에는 전세가격이 하락하고 반대로 입주 물량이 부족하면 전세가격이 오르는 현상이 발생한다.

A 구간의 전세가격 하락 또한 같은 맥락이다. 이 시기에 수도권, 그중 서울의 입주 물량은 압도적으로 많았다. 서울의 연평균 입주 물량은 3만5천호 정도인데 2003년의 입주 물량은 9만호가 넘었고 2004년에는 8만7천호가 넘었다. 이런 이유로 A 구간에서 전세가격이 하락했던 것이다.

B 구간의 하락은 매우 짧았다. 이때는 미국발 금융위기가 전세계를 강타했을 때고 대한민국 또한 예외는 아니었기에 외부적 경제충격으로 인한 일시적 하락이었다.

최근 C 구간은 경기도의 압도적인 입주 물량이 수도권 전세가격을 몇 년 동안 붙잡고 있었다. 경기도의 입주 물량은 2018년에만 18만호가 넘었다. 참고로 경기도의 연평균 입주 물량은 7만 호에 조금 미치지 못한다. 이런 이유로 경기도를 비롯한 서울, 인천의 전세가격 또한 몇 년간 안정세를 보였다. 그런데 요즘 들어 수도권 전세가격의 움직임이 심상치 않다. 앞으로 어떤 방향으로 움직일 가능성이 클까? 그 이유는 무엇일까?

누구나 알다시피 몇 년 동안 서울 아파트 매매가격은 미친 듯이 상승했다. 하지만 같은 기간 서울의 전세가격은 상대적으로 안정적이다 못해 소폭 하락하는 모습을 보였다. 그렇다면 매매가격과 전세가격은 반비례하는 것일까?

아래 그래프는 수도권의 전세가격과 매매가격을 나타낸 그래프다.

전세가격이 하락했던 A 구간에서는 매매가격이 상승하다가 결국 같이 하락했다. 전세계적 금융위기였던 B 구간에서는 거의 비슷한 타이밍에 같이 하락했다. 그리고 최근 C 구간에서는 A 구간과 비슷한 상황이 펼쳐졌다. 전세가격이 하락세로 전환되었지만, 매매가격은 한동안 더 상승하다가 결국 하락국면으로 접어들었다.

그런데 중요한 건 그다음이다. A 구간 이후 매매가격과 전세가격이 동시에 상승하기 시작했는데 현재 시점도 그와 비슷한 현상이 시작되었다는 것이다. 그리고 역대 최고치를 경신했던 경기도의 2018년도 18만 호가 넘는 입주 물량 이후 2020년에는 10만 호 남짓, 그리고 2021년에는 8만 호 정도로 입주 물량이 줄어든다는 것이다. 서울의 입주 물량 또한 마찬가지다.

전세가격에 직접적인 영향을 미치는 것은 입주 물량이다. 그런데 이 입주 물량과 함께 전세에 대한 수요와 공급을 수치로 나타낸 지표가 있는데 그것이 바로 전세수급지수다.

아래 그래프를 보면 전세가격이 하락했던 A, B, C 구간 모두 전세수급지수는 매우 낮은 수준으로 떨어졌다. 그런데 최근 수도권의 전세수급지수가 큰 폭으로 상승하고 있다.

앞서 설명했던 대로 수도권 전세 가격의 발목을 잡고 있었던 경기도의 입주 물량이 서서히 정상 수준으로 돌아오고 있는 과정이고, 서울의 입주 물량 또한 더 줄어들고 있는 상황이기 때문에 이 전세수급지수는 계속해서 상승할 가능성이 높다. 그렇다면 앞으로 수도권의 전세가격은 꾸준히 상승할 가능성이 매우 높다는 것이다.

지금 시점에서 수도권 중 전세가 상승 기세가 가장 강한 곳은 바로 인천이다. 경기도는 아직 남은 입주 물량의 여파로 상대적으로 약한 편이고 서울 또한 그 영향을 받고 있었지만 경기도 보다는 강한 기운을 가지고 있는 가운데 인천이 가장 먼저 기세 좋게 치고 나가는 분위기가 감지되고 있다. 이제 시작인 것이다.

이런 가운데 지난 칼럼에서 언급했던 주택에 대한 계약갱신요구권이 시행될 경우 이 상승 기세에 기름을 붓는 격이 되지 않을까 우려스럽다.

글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

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