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민간 택지 분양가 상한제가 비로소 개정을 마치고 시행되었습니다. 앞으로 어떤 단지가 첫 적용 단지가 될 것이고, 얼마나 적용할지 굉장히 궁금한데요. 시장의 과열을 막기 위한 규제 카드인 만큼 강남이 첫 단지가 될 확률이 굉장히 높으며, 초기에는 제한적인 범위로 적용할 것이라 예상됩니다.

아무래도 6개월 유예기간을 두었기 때문에 내년 4월까지는 분상제를 피하려는 단지들의 밀어내기 분양 행렬이 이어질 텐데요. 분상제를 피하더라도 기존의 HUG의 분양가 통제가 이미 진행되고 있는 상황이기 때문에 매력 있는 가격대로 분양이 쏟아질 것입니다.

그리고 조금 더 저렴한 분상제 적용이 되는 로또 단지를 기다리는 분들도 계실 텐데 밀어내기 분양이 끝나면 한동안 분양시장은 조용해질 것입니다. 적용 예정 단지는 최대한 일반 분양을 줄이거나 다른 방법을 찾는 상황이기 때문에, 지금보다 좋은 상황이 펼쳐진다는 막연한 기대는 하지 않는 것이 좋겠습니다.

전부터 우수한 단지의 평균 가점 허들은 60점을 넘고 있었죠. 분상제 이슈로 청약시장에 많은 수요의 관심이 몰린 만큼 이전의 평균 가점은 가점 인플레이션으로 인해 70점은 되어야 안정권이라고 볼 수 있겠습니다. 즉, 45세 전후의 무주택 세대주에게 기회가 있다는 말이죠.

그러나 점수가 낮다고 해서 포기는 금물입니다. 밀어내기 분양으로 인해 분양 물량이 쏟아져 나올 확률이 높기 때문에 단지별 청약 신청 양극화는 뚜렷할 것이라 보고 있습니다. 따라서 일부 단지는 점수가 낮아도 당첨될 확률이 분명 존재합니다.

물론, 필자는 청약에 막연한 기대를 갖는 것보다는 그동안 오르지 않았던 우수 입지의 구축을 사는 것이 더 좋다고 판단하고 있지만, 수요자들의 신축 선호가 두드러지는 것 또한 최근 부동산 시장의 트렌드입니다. 그래서 오늘은 앞으로 분양을 앞두고 있거나 개발이 진행 중인 뉴타운을 소개해드리려 합니다.

오늘 소개할 뉴타운은 성북구에 있는 장위뉴타운입니다. 장위뉴타운은 북서울 꿈의 숲(구 드림랜드) 하단에 넓게 펼쳐진 슬럼화 도시입니다.

총 15개 구역으로 뉴타운 지정이 되고 사업이 진행되었으나 현재는 6개 구역이 해제되었고, 나머지 9개 구역이 15,000세대 규모로 진행 중입니다. 현재까지 총 4개 구역이 분양 및 입주했고 5개 구역이 분양 예정이죠.

2015년 시장이 과열되기 전 장위뉴타운 2구역의 첫 분양이 시작되었습니다. 코오롱 건설이 시공을 맡아 513세대 규모로 건설되었고 전용 59㎡의 분양가는 4억 원이었습니다. 향후 동북선의 역세권이 2구역 바로 앞에 놓이게 됩니다.

아직 뉴타운 개발 초기~중기 단계임에도 큰 가격 성장을 이룬 원인은 무엇일까요?

첫째, 교통 호재입니다.

얼마 전 첫 삽을 뜬 동북선의 경우, 장위뉴타운 주변에 2개의 역세권이 생길 예정입니다. 장위뉴타운은 활용도가 낮은 6호선이 지나고, 그나마도 상단 구역들은 역과의 거리도 멀어서 교통 약체 뉴타운으로 평가되었습니다.

하지만 상단으로 동북선이 2024년 개통될 예정입니다. 그뿐만 아니라 GTX 중에서는 가장 사업성이 높다고 평가되는 C노선이 장위뉴타운 바로 우측 광운대역을 지나게 되면서, 기존 버스 및 지하철 도보 포함 1시간 이상 걸리던 강남과의 접근성이 크게 개선됩니다. 게다가 신축 단지로 구성되는 주거 벨트인 만큼 큰 시너지와 기대 효과를 가져온 것입니다.

둘째, 광운대 역세권 대규모 개발 호재입니다.

제가 누누이 강조하고 있지만, 경기 부양 정책의 일환으로 토목 개발의 속도가 빨라질 수 있고, 좋은 전망을 보일 것입니다. 따라서 도심의 대규모 개발이 있는 곳에 주목할 필요가 있는데, 광운대 역세권의 경우 연면적 40만㎡에 최고 49층의 높이로 업무시설, 숙박시설, 판매시설과 3,000세대 정도의 공동주택을 건설해 문화와 상업 복합 개발 계획이 잡혀 있습니다.

이밖에도 동북권에는 이렇다 할 새 아파트가 없는 게 사실입니다. 따라서 새 아파트에 대한 니즈가 그 어떤 권역보다 높다고 할 수 있고, 가까운 길음·미아뉴타운의 경우에도 이러한 수요의 방향을 정확히 보여줬습니다.

그럼 앞으로 우리가 주목할 만한 분양을 앞둔 단지를 살펴보겠습니다.

먼저 4구역입니다. 명실상부 장위뉴타운의 대장 단지라고 보시면 되겠습니다. 먼저 세대수 자체가 엄청 많습니다. 2,840세대 규모이고 현재 철거가 거의 마무리되는 단계에 있습니다. 아마 이 구역의 분양을 기다리는 분들이 꽤 많으실 것이라 생각됩니다.

시공은 GS건설에서 맡아 자이 브랜드를 달게 됩니다. 예상 분양가는 59㎡ 기준 5억 중후반 정도가 될 것으로 전망됩니다. 현재 입주권 자체가 구하기 힘든 상황이고, 주변 단지가 8억원 정도 흐름을 보이는 것을 감안하면 당첨 시 2억원 정도의 안전마진이 예상되는 단지라고 볼 수 있겠습니다.

다음은 그 좌측에 위치한 10구역입니다. 6호선 돌곶이역의 좌측에 있으며 2,025세대로 마찬가지로 대규모 단지입니다. 현재 이주 마무리 단계이고 철거가 진행되면 내년에 분양될 것으로 예상됩니다. 최근 입주권 급매가 프리미엄 3억8천만원 정도에 거래되었습니다. 시공은 대우건설에서 맡게 됩니다.

또 대우에서 맡은 곳이 바로 6구역입니다. 6구역의 경우 중간에 시공사가 바뀌었습니다. 1,637세대로 공급 예정이고 관리처분인가단계에 있습니다. 상권의 중심지인 석계역세권과 붙어있으며 향후 GTX가 추가될 광운대역과도 굉장히 가깝습니다. 단지 바로 옆으로 우이천이 흘러 전망도 괜찮은 단지가 될 것이고 젊은 수요가 좋아할 만한 입지를 가지고 있습니다.

아직 시간이 남은 구역 중에서는 14구역이 있습니다. 2,283세대 규모로 공급 예정이고 현재 사업시행인가 준비 중입니다. 북서울꿈의숲과 가깝고 단지 좌측으로 동북선 역세권이 생길 예정이어서 준수한 단지입니다.

다음은 3구역입니다. 19년 5월에서야 조합이 설립되어 아직 시간적 여유가 많습니다. 소액으로 재개발에 장기 투자하실 분이라면 접근할만한 구역이라고 볼 수 있습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

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