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주택 양도세 줄이는 11가지 수칙

올해도 이제 두 달밖에 남지 않았습니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #57

이제 곧 11월입니다. 올해도 이제 두 달밖에 남지 않았습니다. 얼마 남지 않은 2019년, 세금 고민도 많으실 텐데요. 오늘은 주택 양도세를 줄이기 위해 기억해야 할 11가지 사항에 대해 살펴봅니다.

주택 양도세를 줄일 방법은 무엇이 있을까요?

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1. 1주택자도 세금을 알아야 합니다.


1세대 1주택은 가장 많이, 그리고 가장 쉽게 생각하는 비과세 방법의 하나입니다. 하지만 이 비과세 방법이 그렇게 만만하지 않습니다. 아무리 조정대상지역 지정 전에 취득했더라도, 그리고 비규제지역에 있는 주택이라 하더라도 실거래가가 9억을 초과하면 9억 초과분에 대해서는 양도세가 부과됩니다.


다만, 이 9억 초과분에 대해서는 최대 80%의 장기보유특별공제(이하 장특공)를 적용해줌으로써 세금을 줄여주는데요. 앞으로는 이 장특공을 받기 위해서 2021년도 이후 양도분에 대해서는 ‘2년 거주’ 해야 합니다. 취득일이 언제인지는 무관합니다. 지역이 어디인지도 상관없습니다. 즉, ‘무조건 2년 거주’ 입니다. 따라서 9억 초과 1세대 1주택 비과세인데 2년 거주하지 않았다면, 지금이라도 매도하거나 아니면 향후 2년 거주를 채우고 파는 것이 좋습니다.


2. 주택은 1년에 1~2채 정도만 매도하는 게 좋습니다.


이미 살펴본 것처럼 주택 양도세는 ‘합산과세’ 됩니다. 해당연도 1월 1일부터 12월 31일까지 매도한 것에 대해서 모두 합산하는데요.


만약 2019년에 2채의 집을 매도할 경우, 해당 집 모두에서 양도차익(즉, 플러스)이 발생했다면 가급적 나눠서 파시는 게 좋고, 둘 중 하나에서 양도차손(즉 마이너스)이 발생했다면 반드시 같은 해에 팔아야 절세가 됩니다. 물론, 해당 주택의 투자가치에 대해 따져봐야 하는 건 두말하면 잔소리입니다.

직방에서 본 최근 2년간 세종시의 아파트 매매 시세 변동률입니다. 보유한 주택 가격이 올랐는지, 내렸는지도 체크해야 할 사항입니다.

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3. 양도차익이 적은 걸 파는 게 기본입니다.


앞서 1년에 1~2채만 팔라고 했는데, 주택이 많은 경우 어떤 걸 먼저 팔아야 할까요? 가장 기본은 양도차익이 적은 걸 먼저 팔아야 합니다. 그래야 남은 주택 중 1세대 1주택 비과세라도 걸릴 수 있기 때문입니다. 하지만 이 역시 해당 물건의 투자가치, 향후 매도전략을 함께 고려해야 할 것입니다.


4. 취득 시 ‘필요경비’를 잘 챙겨놓는 습관을 들이세요.


필요경비란 양도소득세 납부 시 경비로 인정되는 항목으로, 이 항목이 많을수록 양도소득세가 줄어드는 효과가 납니다. 그런데 이러한 필요경비는 매도 시가 아닌 취득 시부터 챙겨 두어야 합니다. 이러한 이유로 절세는 ‘사전 전략’이 꼭 필요하며, 당연히 법에서 인정한 항목을 적정한 증빙 자료를 갖춰 미리 챙겨두시기 바랍니다.


5. 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있다.


많은 분이 오피스텔은 주택 수에 들어가지 않는다고 알고 계십니다. 물론 오피스텔은 특별한 사유가 없다면 ‘업무용’으로 구분, 즉 상가로 인정되는데요. 이럴 경우 주택 수에 들어가지 않습니다.


하지만 해당 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우, 더 나아가 업무용으로 세를 놓았지만, 임차인이 주거용으로 사용할 경우는 예외적으로 주택 수에 인정이 될 수 있습니다. 이렇게 오피스텔이 주택 수에 포함되어 다른 주택 매도 시 비과세는커녕, 더 나아가 양도세 중과도 적용될 수 있기 때문입니다.

오피스텔이 주택 수에 포함되지 않는다고 생각하다가 양도세 중과를 적용받을 수도 있습니다.

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6. 등록한 임대주택 역시 주택 수에 포함됩니다.


5번 오피스텔에 이어, 많은 분들이 오해하는 것 중 하나가 바로, ‘임대주택으로 등록하면 주택 수에서 제외된다’고 생각하는 것입니다. 하지만 이는 틀린 내용으로, 등록한 임대주택이 주택 수에서 제외되는 경우는 ‘거주 주택 양도세 비과세 특례’에만 적용되는 내용입니다. 따라서, 일단 등록한 임대주택이 있다면 함부로 주택 수에서 제외하지 마시고, 반드시 전체 주택 수를 파악한 후에 양도전략을 수립하셔야 합니다.


7. 가장 좋은 절세 방법은 ‘일시적 2주택 비과세’ 입니다.


정부의 다주택자 규제로 부동산 세법이 매우 복잡하고 어렵습니다. 하지만 아무리 규제를 한다고 하더라도 ‘일시적 2주택 비과세’를 막기란 힘듭니다. 이는 누구나 자유롭게 거주지를 옮길 수 있는 ‘거주이전의 자유’와 관련된 것으로 헌법에서 보장하고 있는 항목입니다. 물론, 일부 규제가 이미 들어갔지만, 해당 사항을 잘 지키면 절세도 하면서 자산을 늘릴 수 있는 거의 유일한 방법이라고 생각하시면 되겠습니다.


8. 다주택자도 비과세할 수 있습니다.


우리는 보통 주택 수가 1채(1세대 1주택 비과세) 혹은 2채(일시적 2주택 비과세)인 경우에만 비과세가 가능하다고 생각합니다. 하지만 3주택인 경우, 역시 적당한 1채를 매도하고 남은 2채가 일시적 2주택 비과세가 된다면 비과세할 수 있습니다.


혹은 3주택이 넘는 경우 역시 거주 주택을 제외하고 남은 주택을 모두 세법에서 말하는 ‘장기임대주택’으로 등록한다면 거주 주택 역시 비과세가 가능합니다. 다만, 2021년 이후 양도 시에는 순수 1주택이 된 시점부터 2년을 다시 보유해야 비과세가 가능하며, 거주 주택 양도세 비과세는 최초 거주 주택에 대해서 평생 1회로 제한하니 이에 따른 절세전략이 선행되어야 할 것입니다.

서울은 25개 구가 모두 조정대상지역에 해당합니다.

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9. 조정대상지역 물건을 양도할 때는 반드시 세무 상담을 받으세요.


조정대상지역에 있는 물건을 양도할 때는 ‘양도세 중과’가 적용됩니다. 양도세 중과는 징벌적 성격의 과세방식으로, 장기보유특별공제를 적용하지 않으며, 기본세율에 10%(2주택 중과), 혹은 20%(3주택 이상 중과)를 적용합니다. 더 쉽게 말씀드리면, 양도차익이 1억일 때, 일반과세라면 양도세가 1,500만원에서 2천만원 정도가 나옵니다(단, 공동명의 여부나 필요경비에 따라 다름).


하지만 같은 사례로 2주택 중과가 되면 이때 양도세는 대략 3천만원, 3주택 중과는 4천만원 가까이 세금이 나옵니다. 여기에 다시 위 5번, 6번 사례와 결합이 되어 주택 수를 잘못 계산한다면 뜻하지 않은 큰 액수의 세금이 나올 수 있으므로 반드시 유의하시기 바랍니다. 참고로 양도세 중과는 취득일이 언제인지는 묻지 않으며, 양도 당시 조정대상지역 물건인 경우 모두 적용됩니다.


10. 주택은 최소 1년 이상 보유하세요.


주택을 취득하고 1년 이내 매도하면 40% 세율이 적용됩니다. 지방세를 포함하면 44%이기 때문에 주의해야 합니다. 따라서 기본세율이 적용되는 ‘보유 기간 1년’을 지키는 게 유리합니다. 많은 분이 주택도 상가, 토지처럼 2년을 보유해야 일반과세라고 알고 있는데 그렇지 않습니다. 물론 1년만 보유하고 주택을 파는 경우가 많지는 않겠지만, 단 몇 개월 차이로 불필요한 세금을 낼 필요는 없을 것입니다.


11. 세무 상담시, 반드시 ‘세대 기준 주택 수’를 말씀하세요.


세무 상담은 보통 유료로 진행됩니다. 시간당 적게는 10만원에서 많게는 100만원도 지불해야 할 수 있습니다. 이때 세대 기준 주택 수를 정확히 알려주셔야 합니다. 그렇지 않을 경우 제아무리 실력이 뛰어난 세무사라 하더라도 정확한 상담을 해드릴 수 없습니다.


실제 ‘생계를 함께하는’ 세대 구성원이 몇 명인지 정확히 말씀하시고, 이들 명의로 된 주택은 모두 말씀하시기 바랍니다. 당연한 이야기지만 위 5번, 6번에서 말씀드린 바와 같이 오피스텔, 등록한 임대주택 모두 정보를 제공해야 합니다. 또 하나, 만약 세대 구성원 중 일부가 다른 세대와 함께 지낸다면 그 다른 세대 구성원에 대한 정보 역시 모두 제공하셔야 합니다. 그 다른 세대와 생계를 함께하는 것으로 보아 세대의 범위가 커질 수도 있기 때문입니다.


오늘은 11월을 맞이하여 주택 양도세를 줄이는 ‘11가지 방법'에 대해 살펴보았습니다. 물론 이외에도 더 많이 있지만 흔하게 실수하는 사항에 대해 정리를 하였으니, 매도 전에 잘 체크해보시면 좋겠습니다.


늘 말씀드리지만, 절세도 중요하나, 해당 주택의 투자가치에 대해서도 생각해보고 매도를 진행하시기 바랍니다. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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