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2020년 집값에 영향을 줄 4가지

민간소비 증감율, 분양가 상한제 그리고 무엇이 있을까?

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #24

2019년 3분기 경제성장률이 발표되었습니다. +0.4%의 성장률로 2019년 경제성장률이 1%대 성장이 유력시되고 있는데요. (발표하는 경제성장률은 국내총생산인 GDP의 증가율로 가계·기업·정부가 해당 기간 생산한 재화의 총 가치입니다.) 이렇게 경제가 좋지 않지만, 반대로 서울 주요 지역 아파트값은 꺾일 줄을 모릅니다. 과연 앞으로도 이 흐름이 계속될까요? 아무도 정확히 예측할 수 없지만 몇 개의 주요 지표들을 살펴봄으로써, 향후 어려운 경제 상황이 반영되어 2020년 집값이 정말 하락하게 될지 살펴보겠습니다.

올해 1분기는 사상 최초 마이너스 성장률을 기록했다.

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하락 리스크 1 : 최저임금 상승이 민간소비 증가로 이어지지 않았다.

하락이 우려되는 첫 번째 신호는 최저임금 상승이 민간소비 증가로 이어지지 않았다는 점입니다. 부동산 역시 현금을 가지고 구매하는 특정 재화 중 하나입니다. 물론 다른 재화와는 다르게 그 수량이 제한적이고, 입지가 바뀌기 어려운 등 부동산만의 특성이 있지만 부동산도 투자성 구매 품목입니다.


현 정부는 낙수효과가 기대하는 만큼 실제로 발생하지 않는다는 판단하에 최저임금 인상을 통해 소비를 촉진하고자 했습니다. 소비가 촉진되어 시장에 돈이 활발하게 돌고 이 돈을 활력소로 기업 등이 생산량을 늘려 GDP 증가를 통한 경제성장을 노렸던 것이죠. 하지만 결과는 기대와 달랐습니다.

올해 최저임금은 8,350원으로 지난해보다 11%상승했다.

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그림에서 보다시피, 최저임금은 2016년 5,580원에서 해를 거듭할수록 그 상승률을 높여가며 올해는 8,350원에 달했습니다. 하지만 최저임금 상승률이 높았던 2018년(+16%)에 민간소비증가율은 2017년 3.3%에서 떨어진 2.5% 증가에 그쳤고, 올해는 0.9%로 소비가 늘지를 않고 있습니다. 이러한 민간소비 침체가 장기화된다면 아파트 매입 역시 이루어지지 않아 가격이 떨어질 리스크가 있습니다.

하락 리스크 2 : 양질의 일자리가 늘지를 않는다

현재 민간 소비가 늘지를 않아도, 향후 양질의 일자리가 지속해서 늘어 가계 임금의 증가를 촉진한다면 소비가 살아날 가능성이 있습니다. 이렇게 소비가 살아나면 부동산에도 긍정적인 영향을 끼칠 수 있겠죠. 하지만 상황이 좋지만은 않습니다. 국내 총생산을 높일 수 있는 제조업의 일자리가 줄고 있습니다.


2018년 1/4분기에는 제조업 분야에 422만 개의 일자리가 있었으나, 1년 뒤 2019년 1/4분기에는 420만 개로 2만 개의 일자리가 줄었습니다. 또한 건설업도 동기간 172만 개에서 166만 개로 줄었습니다. 반면에 공공행정 등의 일자리는 공무원 증원의 영향으로 107만 개에서 114만 개로 대폭 증가했습니다. 


민간 제조업 등이 살아나야 이 재화들이 글로벌적으로 돌고 외화벌이도 되고 하는 긍정적인 효과를 낳습니다. 단지 국내에서 서비스의 부가가치를 창출하는 공공행정 분야의 일자리 증가세는 한국의 미래 경제 성장 측면에서 올바른 방향이 아니라고 여겨집니다. 제조업과 같이 고용효과가 뛰어난 양질의 일자리가 늘어야 전체 민간 소비가 늘 것으로 기대되는데, 이 부분이 아쉽습니다. 이제는 반대로 상승을 점쳐볼 2가지 지표를 알아보겠습니다.

상승 가능성 1 : 분상제 영향으로 공급이 줄 것으로 예상된다

분양가 상한제(20.4월~)로 인해 향후 몇 년간은 건설사들이 건축을 하지 않고, 이로 인해 공급물량이 줄어드는 것은 많은 분들이 예상하는 부분입니다. 공급이 줄면 당연히 아파트값은 상승하게 되겠죠.

서울의 아파트 건축허가는 2015년 이후 계속 감소하고 있다.

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2015년 이후 서울 아파트 건축 허가 현황을 보시면, 2017년까지는 약 9,000개의 아파트 동을 공급하다가 2018년 7,000개 수준으로 떨어지고 2019년 현재 4,000개 수준까지 급감했습니다. 올해 남은 기간 평균 이상으로 공급된다고 해도 6,000개 미만일 것으로 예측됩니다.


내년 분양가 상한제를 시행하면 건축 허가 건수가 과연 얼마나 줄어들까요? 3기 신도시가 예정되어 있기 때문에 “수도권 아파트 공급량은 문제없다”라고 할 수도 있겠습니다만, 서울 집값을 잡기 위한 근본적인 방안은 서울 아파트의 순수 공급량입니다. 수도권 공급량과 서울 집값의 문제를 혼돈해서 생각하면 안 되겠습니다

상승 가능성 2 : 경제 살리기 위한 건설업 예산 증가

올해 1%대의 GDP 성장이 유력시되면서, 사상 4번째로 낮은 성장을 찍을 확률이 높아지고 있습니다. 3분기 경제성장률이 0.4%에 그친 원인 중 하나는 건설투자가 -5.2%나 떨어진 것인데요.

부동산 대책이 나오면 건설투자가 폭락?

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희한하게도 정부가 부동산 가격을 잡기 위해 정책을 펼칠 때마다 건설투자가 폭락했습니다. 작년 8 ·2대책 때 -6.7%로 곤두박질 쳤으며, 금번 분양가 상한제 예고 이후에도 2019년 3/4분에 다시 -5.2%를 기록하면서 곤두박질쳤습니다.


민간의 건설투자 급감으로 정부는 SOC(사회간접자본) 분야 투자를 13%가량 늘리면서 2020년 예산을 19조에서 22조로 올렸습니다. 하지만 아이러니하게도 이렇게 토목, 건축에 투입된 예산은 건축비나 토지 보상비에 상당 부분이 할애될 것으로 예상되며, 보상받은 땅 주인들은 다시 아파트나 주변 토지를 재구매해 집값 상승의 압력을 더할 것으로 예상됩니다. 


지금까지 2020년 집값에 영향을 미칠 수 있는 4가지 요인을 말씀드렸습니다. 하지만 이 외에도 대출정책, 저금리와 양적 완화, 대외 리스크 등 수많은 변수가 있습니다. 예를 들어, 무주택자 또는 1주택자들의 심리를 생각해보면 이들은 집을 단순히 생활환경이 아닌 투자수익을 기대합니다. 따라서 과거와는 달리 애매한 지역은 아예 사지를 않는 수요자들이 많아졌기 때문에 입지 좋은 곳에 소비될 자금 여력은 좀 더 남아 있는 것으로 판단됩니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)


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