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2019년 하반기 서울 부동산 시장은 소위 강세장의 면모를 그대로 드러내고 있습니다. 상반기에는 약세장을 넘어 가격하락이 진행되기까지 했는데, 이를 만회하고 재상승하였다는 점이 올해의 가장 드라마틱한 부분이 아닐까 싶습니다. 특히, 하반기가 되자 상반기의 가격조정기간에 주택을 구매하지 못했다고 생각하는 3040으로 대표되는 젊은 층이 올 하반기 매수세의 주인공이라는 분석이 많이 나오고 있습니다.

국토부는 투기과열지구의 주택 구입 시의 자금조달계획서를 모두 받아보고 있습니다. 자료 원본이 미공개여서 알 수 없어서 아쉽지만, 올해 국감 때 정동영 의원이 활용한 자료도 그렇고, 개인적으로도 주변에 30대 후배들이 대출을 받거나 전세를 끼고 주택을 매수해야 하냐는 질문을 그 어느 해보다도 많이 하는 것을 보고 있노라면, 2019년의 분위기 변화를 주도한 주체가 누군 지는 쉽게 체감이 됩니다. 물론 주택시장은 늘 실수요가 존재하고 투자수요도 있는데요. 올해는 특별히 3040세대의 수요가 크게 시장을 밀어올린 한해였습니다.

‘2018년 9.13 정책이 발표되면서 올해부터는 종합부동산세가 큰 폭으로 인상될 것으로 예상됩니다. 때문에 5060으로 대표되는 다주택자들에게는 연말이 꽤 추울 것 같습니다. 먼저 보유세 통계를 간략히 보면 2017년 기준 재산세는 총 13.2조원이 걷혔습니다. 지방세수의 16%를 차지하는 재원입니다. 종합부동산세는 이와 별도로 1.7조원 정도 걷혔습니다. 종합부동산세 중 주택분 종부세는 개인과 법인에게서 각각 2,956억원과 922억원이 걷혀서 약 4,000억원 내외입니다.

의외로 적은 금액이라고 생각이 되실텐데요. 실제 종부세는 주택 외 토지분 종부세가 더 큰 비중을 차지하고요, 이를 모두 포함해도 1.7조 원(토지는 법인이 대부분을 냅니다)입니다. 2018년 종부세 합계 역시 1.9조 원에 그쳐서 2천억 증가했으므로 주택분 종부세 인상은 극히 미미했다고 보시면 될 것 같네요. 이처럼 재산세와 종부세를 합치면 약 15조 원의 세수가 걷히는 중인데요. 이는 2018년 한국의 GDP 1,890조 원의 약 0.8%정도 됩니다. OECD 기준으로는 보유세의 평균이 GDP의 1%를 상회합니다. 우리나라의 경우 그래서 보유세가 덜 걷힌다고 알려져 있고, 이것이 보유세 인상의 근거로 활용되기도 했습니다.

정부는 2019년에는 종부세가 작년보다 1.2조원 정도가 더 걷힐 것으로 예상하고 있습니다. 또한 재산세도 0.8조 정도 더 걷힐 것으로 보여 보유세가 총 18조원 정도로 GDP의 0.95%정도가 될 것으로 보입니다. 내년에는 우리나라 역시 보유세가 GDP의 1%를 초과할 것으로 예상되고요. 고가 아파트의 경우 공시가액 반영율이 시세의 50%를 하회하는 단지가 대거 출현했기 때문인데요. 2020년의 고가주택 기준 공시가 상승률도 15~20%이상 될 것으로 예상되고, 이는 재산세-종부세 양 부분의 큰 상승을 초래할 것이라 판단됩니다.

그런데 보유세는 GDP대비로 보기 보다는 부동산의 총 시가총액 대비해서 세금을 얼마나 내는지를 비교해 보는 것이 보다 현실감을 줍니다. 한국의 총 부동산은 건설/토지를 합쳐 무려 1경 5천조원이 되는데요. 이 중에 가계가 보유한 부동산은 약 6,800억원이고, 이 중 주택이 4,700조원이 됩니다. 가계소유 부동산 6,800조원 중 재산세/보유세 합계액을 15조원으로 계산한다면 실효세율이 약 0.2%수준이 됩니다. (15조원/6,800조원). 실제 종부세를 내는 초고가 주택인 26억원의 20억원의 주택을 1채 보유한 소유주의 재산세와 종합부동산세의 합산액도 600만원 수준이므로 실효세율은 어느정도 들어맞는 것이라고 보셔도 될 것 같습니다. 0.2%의 실효세. 이것이 우리나라의 보유세 평균 부담액 정도가 됩니다.

9.13 대책은 재산세 부분에서는 큰 변화가 없으나 종합부동산세 부문에서 큰 변화를 가져올 것으로 보입니다. 그래서 올해 종부세도 1.2조원 이상 더 걷히는 것이겠죠? 이런 변화의 구조를 보시면 이해가 빠르시리라 봅니다.

먼저, 2018년 기준 재산세 100과 종부세 100을 내던 1주택자와 2주택자가 있다고 가정해보겠습니다. 2019년에 공시가격이 대폭 인상되어 내야 할 재산세의 경우 1주택자든 2주택자든 130%라는 세부담상한선을 적용받아서, 1주택자도 130을 내고요, 2주택자도 130을 최대로 낼 수 있습니다. 재산세의 경우 상승률이 같은 셈입니다. 

그런데 종합부동산세의 경우는 계산이 독특한데요. 재산세와 종부세를 합한 ‘보유세’의 세금상한선이 1주택자는 150%이고, 조정지역 2주택자는 200%가 됩니다. 그렇다면 1주택자의 경우에는 2018년에 (재산세 100+ 종부세 100)으로 합산 200의 보유세를 냈는데, 이 경우 상한선이 150%인 300이 되게 되구요. 그런데 재산세는 130의 상한선이므로, 보유세 합산이 300이 되려면 종부세는 최대 170까지 상승해서 합산 300을 만들게 됩니다. 재산세 130+종부세 170 = 300이 되는 것이죠. 이처럼 종부세의 경우 최대 70%가 상승합니다.

반면 2주택자의 경우, 보유세 상한선이 200%입니다. 이는 작년의 200(100+100)에서 올해는 최대 400까지 상승할 수 있다는 의미입니다. 재산세는 아무리 올라도 130밖에 될 수 없으므로, 합산 400까지 갈려면 종부세가 최대 270까지 상승하게 되고요, 이렇게 합산 400(재산세 130 + 종부세 270)을 만들게 됩니다. 이런 셈이니 종부세는 최대 2.7배 상승한 것이지요. 

희소한 경우겠으나 3주택자의 경우 세부담 상한선이 최대 300%로 상승하여, 2018년에 200을 낸 사람은 최대 600까지 낼 수 있게 되는데요, 이 경우 역시 재산세는 130이 한계이나, 종부세가 나머지 상승분을 모두 책임지게 되어서 이론상 최대 470까지 상승합니다. 합 600 = 130 + 470이 되는 셈이죠. 종부세만 보자면 정말 ‘몇배가 올랐다’라고 말 할 수 있는 상승입니다. 

이처럼 종합부동산세의 상승률은 재산세의 최대상승률인 130%를 훌쩍 뛰어넘는, 최대 470%까지 상승할 수 있습니다. 물론 종부세가 4.7배로 상승하는 경우는 별로 없습니다. 그러나 조정지역 2주택자인 경우, 강북신축을 포함해 강남권은 예외없이 전년비 종부세가 2배를 초과하는 상황을 맞딱드리실 겁니다. 조정지역내 2주택자인 경우는 종부세 상승분이 2배가 흔한 상황이라는 의미입니다.

부는 올해 종부세 상승분을 1.2조 원으로 예상했습니다. 전년 종부세 1.9조 원 대비 1.2조 원이나 증가한다는 것이니 평균적으로 최소 60%정도 상승한다고 보셔도 무방할 것 같습니다. 이런 추세는 내년에도 이어질 것으로 생각되는데요. 2020년은 고가주택의 경우 공시가격의 두자릿수 인상이 예상되는 만큼, 2020년의 보유세율 역시 대폭 올라 실효세율이 높아지게 될 것 같습니다. 아마도 종부세는 합산 5조원을 넘길 가능성이 커 보입니다.

보유세는 이름에서 알 수 있듯 보유하면 세금을 걷는다는 의미이고, 보유세 부담이 높아질수록 자연스럽게 보유의지도 낮아집니다. 직업이 직업인지라 여러 사람들을 만나면서 부동산 시장에 대한 이런 저런 얘기를 듣다보면, 3040에서는 오로지 사야된다고 생각하는 것 같습니다. 그리고 이미 주택을 소유한 5060 이상으로 가면 은퇴 이후의 현금흐름과 보유세 걱정을 많이 하십니다. 

시장은 이런 부분들이 합쳐져서 밸런스 있게 돌아가고 아직은 상승이 우세한 환경 같습니다. 그러나 연말부터 보유세 부담이 높아졌을 때, 달라질 시장 환경을 미리 대비해보시는 것도 중요한 포인트입니다. 고가주택 소유주의 경우 주택가격이 상승하면 편하게 보유세를 낼 것이라 생각하는 분도 계시지만 보유세는 다주택자에게 상당한 부담이라는 것을 경험해본 사람은 다들 압니다. 

과거 참여정부시절 억단위로 내는 종부세는 상당한 부담으로 시장에 작용한 바 있습니다. 혹자의 경우 이런 보유세 인상을 전월세가격 상승으로 커버하겠다는 생각을 하기도 하나, 앞으로 정부는 임대료 역시 상한율을 두거나, 2+2년으로 거주 갱신권을 주는 형태로 임차료 상승을 어렵게 할 제도를 마련할 것으로 보여지니 이 부분도 확실한 것은 없습니다. 여러모로 주택시장에서, 세금제도의 변화 등을 잘 파악하시고, 자산을 운용하는 데 있어 소홀함이 없으시길 바라겠습니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)