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인구가 줄어도 서울 집값 폭락할 수 없는 이유

조회수 2019. 10. 23. 10:30 수정
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인구는 줄어도 가구수는 늘어 실제 거주 수요는 증가하고 있다.

부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #23

올해 7월을 기점으로 서울 아파트 가격은 그동안의 하락세에서 벗어나 다시 상승세로 돌아섰습니다. 일시적일 것이라고 생각했던 상승세는 9월로 접어들면서 상승세가 확대되는 모습입니다. 서울 평균적인 매매가격 상승율은 1주일에 0.02~0.03%에 불과하지만, 강남3구 및 강북 주요 핵심지역의 특정 아파트에 자금이 몰리면서 소위 1급지 신축이나 준신축(2005년 이후 준공) 아파트들은 상당히 가파른 시세상승이 되고 있습니다. (10월로 접어들면서 0.1%대의 상승률을 보여주고 있으며, 전세가 또한 동반 상승됨)


서울의 인구수는 자꾸 준다는데, 또 2016년부터 2018년까지 이미 많이 올랐는데 여기서 왜 더 오를까요? 정말 단순 투기에 의한 것일지 서울 집값 상승의 배경에 대해 알아보겠습니다.

서울의 인구수는 줄지만 가구수는 늘고 있다

우리가 알아야 할 첫번째 사실은 서울의 인구수는 줄고 있지만, 오히려 가구수는 늘고 있다는 점입니다. 서울시의 인구수는 지난 2년 동안 15만 7,197명가량 줄었습니다. 그리고 출산율 저하 및 최근 비싸진 집값으로 인해 경기도로의 인구 유입 등을 이유로 서울의 인구수는 지속적으로 줄고 있습니다.

출처: 직방
지난 2년간 인구 변동을 살펴보면, 서울시의 인구수는 줄었으나 가구수는 약 10만 가량 늘었다.

다만 가구수를 보면 상황이 다른 데요. 2년 전에 비해 오히려 서울시 내의 가구수는 94,633세대가 늘었습니다. 주로 자식이 없는 신혼부부나 1인가구 등의 증가로 인해 인구수는 줄지만 가구수는 늘고 있습니다. 가구별로 주거지가 필요한 것은 설명하지 않아도 아시겠죠. 때문에 전세 형태가 되더라도 주거지에 대한 수요는 줄지 않았습니다.

외국인의 서울 유입이 증가하고 있다

또 하나 말씀드릴 점은 외국인의 서울 내 인구유입이 증가하고 있다는 것입니다. 그림 2와 같이 서울시에 살고 있는 등록된 외국인 인구 현황을 보시면 2016년 273,441명에서 2018년 283,984명으로 +4%가 증가하였습니다.

출처: 직방
서울시에 등록된 외국인의 수는2018년 기준 283,984명이다.

특히 이 중에서 서남권 주요지역인 관악구 / 금천구 / 구로구 / 영등포구의 등록 외국인 비율은 서울 전체의 39%로 거의 절반 가까이에 달하고 있는데요. 그 39% 중 대부분이 중국인으로 97,612명에 달합니다. 관악구 / 금천구 / 구로구 / 영등포구에 등록된 외국인의 92%에 달하는 상당하는 비율이죠. 즉 서울시의 등록 외국인들 중 10명중 4명꼴은 관악구 등에 살고 있는 중국인이라고 보시면 됩니다.


이들은 대부분 중소기업 현장직 근로자나 자영업을 통해서 경제활동을 하고 계시는 분들입니다. 한국에서 1년간 돈을 벌면 중국이나 태국 등 외국 연봉의 5배 이상을 얻게 되니 이들에게는 새로운 기회의 땅인 것입니다.


또한 정부도 저출산 등으로 인한 인구 감소 문제 때문에 외국인들의 귀화요건을 완화하고 있는 추세입니다. 또한 외국인의 부동산 취득에 있어서 신고만 하면 별 다른 제한이 없기 때문에 체류하고 있는 외국인의 증가는 부동산 시장의 수요를 예측할 때 또 다른 변수로 작용할 여지가 남아 있습니다.

외국인이 취득하는 부동산이 많아지고 있다

이러한 외국인 인구증가가 서울 아파트 가격과 무슨 연관이 있을까요? 그동안 이들은 처음 한국에 와서 돈이 없기 때문에 부동산과 같은 거액의 현물 자산을 사들일 능력이 되지 않았습니다. 하지만 10년에서 20년에 걸쳐 근로소득을 하면서 이들이 취득하는 부동산도 많아지고 있습니다.


2016년과 2018년에 이루어진 금천구 / 관악구 / 영등포구 / 구로구의 아파트 거래건수는 15,404건, 그리고 12,280건 입니다. 이 중에서 외국인이 취득한 집합건축물 등의 호수는 2016년 1,178건 및 2018년 1,168건으로 8% ~ 10% 수준인데요. 10건 중의 1건은 외국인이 거래하고 있다고 보아야 합니다. 향후 귀화요건 완화로 이민자가 증가한다면 더 늘어날 가능성도 있죠.

출처: 직방
서울의 서남 지역 건축물 거래건수를 보면 약 10%가 외국인 거래다.

독일, 프랑스 등 유로 경제를 이끌고 있는 국가들도 2000년 초반에 출산율이 각각 1.3명, 1.8명까지 떨어지며 경제활동에 있어서 인구 감소라는 문제를 겪었습니다. 이들은 출산 장려정책과 더불어 무슬림 등 이민자들의 적극 유입했고, 출산율을 다시 2명까지 올리는데 성공하였습니다. (프랑스 무슬림 이민자들의 출산율이 3명을 넘어서는 것을 보면 일부 기여했다고 볼 수 있습니다.)


이들 나라들의 집값은 독일이 2015년 100을 기준으로 하였을 때 현재 160이 넘어서고 있고 프랑스 또한 108 수준으로 지속적인 상승세에 있습니다.

서울 부동산에 미치는 영향?

앞에서 설명하였듯이, 서울은 인구수는 줄고 있으나 가구수의 지속적인 증가와 외국인 인구 및 취득하는 부동산의 증가로 인하여 실제 거주 수요는 늘고 있는 상황입니다. 특히 서남권 중심으로 중국인들의 부동산 구매력이 상승하면서 한국인들은 쫓기듯이 마포나 종로 쪽 주거지를 선호하는 현상도 나타나고 있습니다.


이러한 현상을 나쁘게 볼 필요는 없습니다. 3만달러를 돌파하고 4만달러로 가면서 타 선진국들이 겪었던 문제를 우리나라도 똑같이 겪고 있을 뿐이며, 저출산과 외국인 유입에 대한 조화를 적절히 융합하여 혜안을 내야할 시점이 온 것일 뿐입니다.


우리나라는 출산율이 최근 0.98명으로 1명대가 깨져 세계 최고수준의 출산율 저하 문제를 겪고 있습니다. 이를 해결하기 위해 과감한 정책적 지원과 더불어 이민자 유입에 대한 적절한 기준을 마련하여 이민으로 인한 순기능은 취하면서 부정적인 부분에 대한 문제해결이 필요한 상황입니다. 


미래에 서울 부동산이 일본과 같은 장기 하락세를 겪지 않기 위해 외국인 경제활동 인구 확보를 얼마나 하느냐? 하는 것은 중요한 부분입니다. 이 부분이 부작용 없이 성공한다면 현재 인구수는 줄고 있어도 시장을 지탱할 만한 수요를 충분히 확보할 수 있다고 보여집니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)



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