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겨울철 보금자리는 찾으셨는지요?

길음·장위뉴타운처럼 기피하던 지역도 어느 순간 신흥주거지역으로 각광받게 된다.

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최준영의 부동산 시그널#12

찬 바람이 불어오며 2019년이 얼마 남지 않았음을 알려주고 있다. 나무들은 단풍과 낙엽으로 겨울준비를 하고, 동물들은 겨울을 버티기 위한 식량을 부지런히 찾아다닌다. 사람들 역시 마음이 급해진다. 올 한 해 하지 못했던 일들을 마무리하기 위해 뛰어다니고, 까맣게 잊어버리고 있던 여러 가지 기억을 떠올리면서 ‘그때 했어야지...’라고 후회하면서 그나마 할 수 있는 일을 찾아보곤 한다.


날이 추워지면 새삼스럽게 ‘집’의 소중함이 느껴진다. 모두가 알고 있는 것처럼 집은 생존을 위한 필수품이기도, 한편으로는 투자대상이기도 하다. 우리가 집, 그 가운데서도 아파트를 대하는 태도는 이러한 양쪽 관점의 사이에서 우왕좌왕한다. 하지만 어렵고 복잡한 일일수록 우선순위를 따져야 한다. 집에 대한 우선순위는 가족, 특히 자녀의 유무와 밀접한 관련이 있다. 독신이 아니고, 자녀가 있다면 삶의 공간으로서의 주택을 우선적으로 고려해야 한다.

삼릉오계를 다시 생각하다

삼릉(정릉, 공릉, 태릉)과 오계(상계, 중계, 하계, 월계, 석계)는 택시기사님들이 기피하는 지역이었다.

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대리운전이나 택시 운전을 하시는 분들 사이에서 서울 시내에서 가고 싶지 않은 곳으로 꼽히는 곳을 줄여서 ‘삼릉오계’라고 한다. 삼릉은 정릉, 공릉, 태릉을 가리키고, 오계는 상계, 중계, 하계, 월계, 석계를 가리킨다. 왜 이런 곳을 선호하지 않을까? 택시나 대리운전을 하시는 분 입장에서 보면 이곳에 한번 가면 손님을 태워서 나오기가 쉽지 않기 때문이다. 그러나 실거주를 위주로 생각하는 의미에서 보면 이런 곳은 안정된 주거지라는 의미다.

개선된 교통, 삼릉(정릉·공릉·태릉)

삼릉 가운데 가장 서쪽에 위치한 곳은 정릉이다. 정릉은 행정구역상으로 보면 성북구에 속해있는 곳으로서 정릉과 더불어 국민대학교가 자리 잡고 있으며, 내부순환도로가 지나고 있다. 동쪽으로는 길음뉴타운과 접해있는 곳이 정릉동이다. 좋은 전망과 공기를 느낄 수 있지만 그만큼 경사도가 급하고, 낙후된 지역이라는 이미지가 강했다. 사실 이 지역은 길음뉴타운과도 접해 있지만 오랫동안 지하철 교통망이 불편하다는 이유로 사람들에게 선호되지 않았다.

정릉동에 위치한 중앙하이츠빌2단지 시세는 1.6억~4.1억이다.

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그러나 경전철 우이신설선의 개통으로 인해 이러한 불편은 상당 부분 해소되었다. 정릉역, 북한산보문국역이 정릉동에 자리 잡고 있다. 대부분의 아파트들이 구릉지에 자리잡고 있어 불편함이 있지만 이런 불편함을 상쇄할 수준의 좋은 전망과 맑은 공기를 느낄 수 있는 괜찮은 가격의 아파트들이 다수 있다.


공릉과 태릉은 노원구에 위치해 있다. 태릉선수촌으로 잘 알려진 이곳은 태릉 인접한 지역의 경우 육군사관학교의 존재로 인해 오랫동안 개발이 지연되어 왔다. 또한 공릉동 많은 지역은 노후 주거지역이 무질서하게 들어서 있어 낙후되었다는 느낌을 받아왔던 지역이다. 그러나 이러한 단점은 오히려 장점이 되고 있다. 평지에 자리 잡고 있는 관계로 일단 재개발이 진행되면서 양호한 거주지로서 주목받게 되는 것이다.

태릉과 인접한 지역으로 6.7호선 태릉역 더블역세권 아파트인 현대의 시세는 2억~3억이다.

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지하철의 경우도 7호선 공릉역과 태릉입구역이, 그리고 6호선 화량대역이 자리 잡고 있다. 태릉입구역의 경우 6.7호선의 환승역이다. 7호선을 통해 강남으로 비교적 쉽게 접근할 수 있다. 교통 여건과 교육 여건을 감안해보면 이 지역의 주택가격은 합리적으로 느껴진다. 또한 노후아파트의 경우도 비교적 낮은 용적률로 지어진 곳이 많아 향후 변화의 가능성도 크다.

개발계획이 한창인 오계(상계·중계·하계·월계·석계)

상계동으로 대표되는 상계, 중계, 하계동은 1980년대 서울시의 택지개발사업으로 조성된 곳이다. 한때 중산층의 보금자리로 자리 잡았지만 인구에 비해 부족한 교통망, 주거 위주의 기능으로 인한 자족성 부족 등으로 인해 어느 순간 투자해서는 안 되는 지역으로 꼽히게 되었다.


그러나 이 말을 뒤집어 보면 투자가 아닌 실거주로서는 좋은 지역이라는 의미이기도 하다. 병원을 비롯한 각종 필요한 시설들은 잘 자리 잡고 있으며, 중계동 학원가는 서울 3대 학원가로서 익히 알려져 있다. 재건축은 아직 제대로 논의되고 있지 않지만 결국 어느 시점에서는 시작될 수밖에 없다.


월계동도 노원구에 속해있다. 그럼 석계동은? 석계동이라는 행정구역은 없다. ‘석계’라고 부르는 지역은 석계역 주변 지역을 가리킨다. 남쪽의 성북구 석관동에서 ‘석’자를, 노원구 월계동에서 ‘계’자를 따와서 석계역이라는 명칭을 만들었다.


중랑천 서측에 자리 잡고 있는 월계동은 녹지가 많고 교통이 편리한 곳이다. 경춘선 석계역, 광운대역, 월계역, 녹천역이 있으며, 석계역은 6호선 환승역이기도 하다. 지상철인 1호선 경원선에 의해 동네가 단절되어 있고, 소규모 빌라들이 난립한 지역이라는 이미지가 강하지만 이마트와 하나로마트 등 대규모 상업시설도 자리잡고 있으며, 아파트 단지가 많은 지역이기도 하다. 1호선을 이용하면 도심으로 쉽게 이동할 수 있다. 


광운대역에는 민자역사와 물류시설이 개발 추진 중이다.

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최근에는 광운대역 앞 물류기지에 49층 랜드마크 계획이 발표되었으며, 인접한 장위뉴타운 지역은 새로운 강북의 주거지역으로 각광을 받고 있다. 오랫동안의 낙후된 이미지가 문제일 따름이지 일단 개발이 시작되면 새로운 주거단지로 등장할 잠재력이 높은 지역이라 할 수 있다.

주머니가 얇을수록 상상력을

이런 지역을 꺼리는 가장 큰 이유는 생활의 불편함이라기보다는 ‘오르지 않을 것 같다’는 불안감이다. 강남권뿐만 아니라 오랫동안 비교적 만만한 주거지로 생각되던 성동, 마포가 급등하는 와중에도 삼릉오계 지역은 얌전한 모습을 보여왔다. 그렇기에 이 지역의 아파트를 매입하는 것은 적절하지 않은 것으로 간주해 왔다.


그렇지만 지도를 잘 들여다보면 이러한 지역 주변으로 개발의 물결이 점점 강해지고 있다. 정릉의 경우 길음뉴타운 사업이 완료되어가고 있으며, 월계동의 경우 인접한 장위뉴타운이 많은 이들의 예상을 깨고 선전하고 있다.


서울지역에 대한 선호도가 유지된다면 현재로서는 재건축이나 재개발 가능성이 작아 보이는 지역이 개발 적지로 부상하게 된다. 서울 서남부의 대표적 낙후지역이었던 신길동이 어느 순간 신흥주거지역으로 각광을 받게 되었으며, 많은 이들에게 복잡하고 지저분하기만 한 지역으로 간주하던 청량리역 주변지역이 가장 높은 상승률을 보였다.


돌이켜보면 마곡은 너무 서쪽이라고, 교남(경희궁자이)의 경우 너무 시내라는 이유로 무시당했다. 사람들은 언제나 기존의 관념으로 지역을 평가하지만 변화는 이러한 기존 관념을 뛰어넘어 우리에게 새로운 모습으로 나타난다. 2000년대 중반 모두가 ‘대형’을 외칠 때 누가 지금과 같은 소형 대세를 예측했을까? 노후된 지역은 재개발, 재건축 될 수 밖에 없고, 구릉지가 아닌 평지의 선호는 앞으로 더 강해질 수밖에 없다. 영등포구 전역의 강세가 이러한 흐름을 보여주고 있다.


삼릉오계는 무릉도원은 아니다. 그렇지만 비교적 합리적인 가격으로 안정적인 주거를 확보할 수 있는 지역이다. 집은 투자의 대상이기도 하지만 나와 가족이 지친 몸을 누이고, 내일을 준비할 수 있는 삶의 공간이기도 하다. 이러한 삶의 공간으로서 삼릉오계를 바라본다면 다르게 보이지 않을까?

글. 최준영 / 율촌법무법인 전문위원

이진우의 손에 잡히는 경제 <도시이야기> 진행

前 국회입법조사처 입법조사연구관

前 문화체육관광부 일반계약직5호

前 부천시청 전문위원


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