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주택임대사업자 반짝 증가, 그 진짜 이유는?

그래서 전세난이 해소된다고요?

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #55

지난 10일 국토교통부는 9월 한 달 동안 6,596명이 주택임대사업자로 신규 등록했으며, 이로 인해 등록 임대주택은 13,101호가 증가했다고 발표했습니다. 이로써 현재까지 등록된 임대사업자는 총 45만 9천 명, 현재까지 등록된 임대주택은 총 146만 7천 호 입니다(국토교통부 자료 기준).

2019년 9월 한 달 동안 주택임대사업자는 6,596명이 늘었습니다.

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일각에서는 이를 두고, ‘주택임대사업자 전월 대비 크게 증가’, ‘상승 중인 전세 시장에 단비’, ‘전세난 해결될까’ 등의 기사를 쏟아내고 있습니다. 그런데 정말 그럴까요? 오늘은 그 이야기를 해보도록 하겠습니다.

주택임대사업자 수와 전세 가격의 관계?

보통 한 달 동안 신규로 등록하는 주택임대사업자는 평균 5천여 명입니다. 아래는 올해 1월부터 9월까지 등록한 주택임대사업자와 그로 인한 증가한 임대주택 수입니다. 보시는 것처럼 8월까지 등록한 주택임대사업자는 총 45,526명이며, 이를 한 달 평균으로 보면 5,691명 정도가 됩니다. 마찬가지로 이들이 등록한 임대주택은 총 92,023호이며 한 달 평균 11,502호가 등록되었습니다.


이걸 보면 9월 한 달 동안 증가한 주택임대사업자와 이들이 등록한 임대주택이 평균 대비 조금 더 많은 숫자입니다. 9월 한 달 주택임대사업자 수와 임대주택이 소폭 증가했다고 해서, 일부 지역에서 발생하는 전세가 상승에 도움을 줄 수 있을까요?

사실 9월 한 달 소폭 증가한 것일 뿐이죠?

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전체 평균이 아닌 지역별로

하지만 이보다 더 중요한 것이 있으니, 이제 이를 전체 평균이 아닌 ‘지역별’로 살펴봐야 한다는 것입니다. 최근 서울을 중심으로 다시 주택 가격이 상승하고 이에 따라 전세가 역시 상승하는 추세인데요. 서울과 지방의 주택임대사업자와 임대주택 수가 얼마나 변화가 있었는지 살펴보겠습니다.

대부분 수도권에서 증가했음을 알 수 있습니다.

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위 표는 국토교통부 자료를 중심으로 주택임대사업자 증가 수와 임대주택 증가 수를 표로 정리한 것입니다. 보시는 것처럼 주택임대사업자 그리고 임대주택은 대부분 수도권에서 증가했음을 알 수 있습니다. 국토교통부에서 제공하는 자료는 수도권에 서울의 값이 포함되어 있으며, 서울 구 단위 혹은 수도권 중에서 시 단위 등 추가 세부적인 정보는 알 수가 없었습니다.


하지만, 9월 한 달 동안 증가한 서울 임대주택 수가 1,438호가 된다고 해서 최근 증가하고 있는 전세 수요를 감당할 수 있을지는 의문입니다. 언론이 보도한 대로 9월 ‘깜짝 증가’ 추이가 1년 내내 이어진다 하더라도 이로 인한 임대주택, 즉 전세를 제공할 수 있는 주택은 17,256호입니다. 게다가 이 중 일부는 전세가 아닌 월세로 제공될 것입니다.


따라서, 9월 한 달 동안 임대주택 증가 수가 다소 증가하긴 했지만, 여전히 전세난이 쉽게 해결될지는 좀 더 두고 봐야 할 것입니다. 정부 역시 그간 보도자료 등을 통해 최소 서울 및 수도권은 44,000호 정도는 공급되어야 함을 밝혔습니다.

9월에 ‘반짝 증가’한 이유는?

이 부분에 대해서는 임대주택을 등록한 사업자는 물론, 향후 내 집 마련에 관심이 있는 분들, 특히 청약을 준비 중이신 분들 역시 참고해야 할 것입니다. 청약은 무주택 상태여야 자격이 갖춰지며, 이로 인해 전세 대기 수요가 증가하고 있는데, 전세가 계속 오르고 청약 당첨이 늦어지면 조급해지기 때문입니다.


9월 한 달 동안 주택임대사업자가 늘어난 이유로, 저는 ‘보유세 부담을 줄이기 위해서’라고 분석합니다. 여기서 말하는 보유세는 종합부동산세(이하 종부세)인데요. 지난 칼럼에서도 설명했습니다.


보유세 과세기준일인 6월 1일 현재 임대를 하고 있고, 등록 당시 주택 기준시가가 6억 원 이하여야 하며(수도권 외는 3억 이하), 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택으로 9월 말까지 임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있다고 밝힌 바 있습니다.


이미 보유세 과세기준일 6월 1일은 지났지만, 지금이라도 종부세를 아끼고 싶은 다주택자 중 일부가 9월 말까지 몰리면서 임대주택 수가 늘어난 것으로 해석하는 것이 합리적일 것입니다.

임대주택 등록 해지하는 경우도?

그런데 또 다른 기사를 보면, 주택임대사업자를 폐업하거나 등록한 임대주택을 해지하는 경우가 증가하고 있다고 합니다. 의무임대기간을 지키지 못하고 등록 해지할 경우, 1채당 1천만 원이라는 거액의 과태료를 물어야 합니다. 그럼에도 해지하는 이유는 세제혜택을 받지 못하는 물건을 잘못 등록해서일 가능성이 매우 높습니다.


따라서 9월 한 달 추가로 임대주택을 등록한 전국의 6,596명의 사업자는 등록한 13,101채의 임대주택이 제대로 된 세제혜택이 가능한지를 다시 한 번 살펴봐야 할 것입니다. 등록한 지 한 달 이내에 등록 해지할 경우 위에서 언급한 과태료는 피할 수 있기 때문입니다.

직방에서 원하는 아파트의 전세물건을 체크해보시길 바랍니다.

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동시에, 청약 도전 등 당분간 전세를 원하는 분들은 본인을 포함, 주변의 전세 수요가 어떤지 체크해보시길 바랍니다. 반대로 전세 공급은 어디에서 오는지 확인해 보시기 바랍니다. 대부분의 전세 공급은 민간, 즉 다주택자들이 합니다. 그리고 이 수요와 공급을 생각해보면 향후 전세 가격이 어떻게 될지 쉽게 예측할 수 있을 것입니다. 그리고 그에 따라 본인의 포지션을 잘 정하시기 바랍니다.


하나의 사회 현상에는 다양한 원인이 숨겨 있습니다. 겉으로는 단순해 보이지만 그 이면을 살펴보면 여러 요인이 결합된 경우가 많은 것인데요. 중요한 것은 각자의 향후 전략과 실행입니다. 전략을 세움에 남들보다 ‘반 발짝’만 앞서 가시면 어떨까 합니다. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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