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전월세 상한제, 갭투자자 늘릴 수 있다

전셋값 상승을 막는다? 하락도 방지해 갭투자 리스크 없앤다.

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #22

정부와 여당이 상가에만 적용되는 상가임대차보호법(상임법)에 근거한 계약갱신청구권을 주택임대차보호법(주임법) 에도 확대하는 방안을 추진 중이라고 합니다. 상황이 이렇게 되면 현재 주택 전세로 2년 거주 후, 특별한 이유(중대한 기물파손, 임대인 직접 거주 경우, 재건축 추진으로 철거)가 없다면 자동 연장되어 4년 동안 살 수 있습니다. 또 전세 계약 기간을 3년으로 연장하는 방안도 별도 추진되기에 두 추진안이 모두 진행되면 최장 6년(3+3)까지 전세금 증액의 걱정 없이 살 수 있을 것입니다.


과연 정부의 의도대로 서민들의 주거 안정과 동시에 집값 오름세도 잡을 수 있는 정책인지 알아보겠습니다.

지난 2년간 서울 지역 전월세 가격의 변동률은 위와 같다.

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서울 전셋값, 2년마다 계단식 상승

집값 상승이 시작된 2013년 이후 2년 주기로 전세 중위 가격이 크게 오르는 모습을 보인다.

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현재의 전세 시장은 매매가격이 오를 때 완만한 상승세를 타다가 2년이 지나 계약 시점이 되면 계단식으로 크게 상승하고 또 완만한 상승세가 이어지다가 계약 시점에 다시 상승하는 장이 지속하고 있습니다. 위 그래프는 서울 전세 중위가격에 대한 흐름입니다. 상승이 시작된 2013년 이후로 2015년, 2017년 계단식으로 상승해 전세 계약 기간인 2년을 주기로 가격이 크게 흔들리는 시기가 찾아온다는 것을 알 수 있습니다. 해당 정책으로 인해 이와 같은 시기가 2년 주기에서 4~6년 주기로 주기가 늘어날 것으로 예상됩니다.

시장은 정부의 바람대로 반응할까

시장의 선택은 "한 번에 많이 올리자"가 될 것으로 보인다.

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위 그림에서 보듯 현재와 같이 2년마다 집주인이 전세가격을 +10%씩 올린다면 8년 동안 전세를 살기 위해 +30%의 가격 상승이 일어나게 되고 전세 시장이 불안정하게 돼 있습니다. 따라서 정부의 의도는 이러한 상승 타이밍을 4년으로 늘려 8년 동안 단 한 번 +10%만 전세가가 올라가게 하겠다는 것입니다. 하지만 시장이 정부의 바람대로 움직일까요? 예상컨대 시장은 “한 번에 많이 올리자”를 선택하겠죠.


4년이 지나 전세 재계약 시점이 되면 +30%를 한 번에 올리려고 할 것입니다. 세입자인 임차인은 갑작스러운 가격 부담에 오히려 더 어려운 상황이 될 수도 있습니다. 그 때문에 국토부에서는 계약갱신청구권과 더불어 전월세 상한제도 시행하는 것을 고민하고 있습니다. 전월세 상한제가 사유재산 침해라는 논란이 있는데요. 그런데도 불구하고 충분히 강행할 만큼 현재 정부의 기조는 공공의 이익을 우선하고 있습니다.

갭투자자 숫자가 늘어날 부작용 우려

전월세 상한제와 계약갱신청구권을 함께 활용한다면 서민의 안정적인 주거환경을 만들어 낼 수는 있을지도 모릅니다. 하지만 또 다른 부작용도 예상할 수 있습니다. 바로 갭투자자 숫자가 늘어날 수 있다는 점이죠.


아니 전세가가 상승하지 않아 갭이 더 벌어질 텐데 갭투자자들이 왜 늘어나는지 의아해하실 수 있습니다만, 제가 보는 관점에서는 해당 정책은 투자의 리스크를 없애 더 많은 참여자를 이끌어 낼 수 있다고 보고 있습니다. 첫째. 전세 상한선이 정해져 있다는 점, 두 번째 2년이 아닌 4년에서 6년까지 장기간 전세금이 고정되어 있다는 점 때문입니다. 


예를 들어, 보겠습니다. 우리가 항상 전세가격이 오르는 상황만 걱정해야 할까요? 전세가격이 오랜 시간 고정된다는 것은 만약 공급의 과다로 전세가격이 떨어지더라도 최소 4년간은 하향조정을 하지 못한다는 것을 의미합니다. 갭 투자자 입장에서는 이보다 좋을 수는 없습니다. 4년간 전세금 떨어질 염려도 없어 역전세를 걱정하지 않아도 되며, 전세가격 상승분을 특정할 수 있어 좀 더 정확한 투자 플랜을 세울 수 있습니다. 


이렇게 리스크가 적은 주택 시장이 된다면 안정적인 투자금 예측이 가능합니다. 그렇기 때문에 투자금이 있어도 역전세 리스크 때문에 시장에 참여하지 못하던 사람들이 갭투자에 뛰어들 수 있는 환경이 조성되는 것이죠. (예측이 가능한 투자라는 것은 무섭습니다.)


해당 정책을 시행할 때는 이렇게 전세가격이 오를 때의 경우만 생각하지 말고 내릴 때의 시장도 생각해서 갭 투자자들에 대한 우려도 충분히 고려해야 할 것으로 보입니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)


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