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집창촌이 주상복합으로? 유해시설에 돈이 모인다!

유해시설이 사라지는 그곳에 주목해야한다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #23

2019년 현재, 우리는 집창촌의 대명사처럼 불리던 ‘청량리 588’이 초고층 최고급 주상복합으로 탈바꿈하는 역사에 살고 있다. 결국 집창촌과 같은 유해시설은 소멸하여 역사의 뒤안길로 사라질 것이다.


집창촌은 한국 사회가 한강의 기적이라 불리며 고도성장한 시기와 맞물려 깊은 관계를 맺는다. 과거엔 음지에 있던 지역이 이제는 개발로 돈이 되는 지역으로 평가받는 시대가 된 것이다. 서울의 대표적인 집창촌은 개발이 시작된 청량리 말고도 미아리와 천호동, 영등포 일대 상권에 자리 잡고 있다. 이 중 상당수가 개발 계획이 있어 축소 중이다.

유해시설과 낙후된 주거 시설이 혼재되어 있던 청량리 일대가 달라진다.

출처직방
길음뉴타운의 변신

오늘 집중적으로 이야기할 곳은 청량리가 아닌 미아리다. 미아리를 이야기하기 전에 먼저 이야기할 곳이 있다. 바로 길음뉴타운 개발 사업이다. 지난 상승기에 강북에서 눈에 띄는 상승지를 꼽으라면 성북구 길음뉴타운을 빠뜨릴 수가 없다.


뉴타운 사업 초기 평당 600만 원에 불과했던 분양가는 현재 평당 3천만 원 중반을 넘어선 매매 호가를 보이고 있다. 초반 저렴한 가격과 엄청난 크기의 신도시급 주거단지벨트와 백화점, 마트 등의 생활 인프라로 중산층 수요를 끌어들였다.

직방에서 본 길음뉴타운 일대 아파트의 평당가

출처직방

특히, 이 지역은 도심과의 접근성이 좋아 직장인들을 중심으로 전세수요가 많은 지역이다. 따라서 한때 전세가율이 80%에 달할 정도였고, 2017년경에는 갭투자의 성지로 불리기도 했다. 이때 투자자가 몰리면서 급등세를 연출했다.


최근 각종 규제와 입주 물량에 의한 역전세 현상이 있긴 했으나 매매가 흐름이 크게 꺾이진 않았다. 그뿐만 아니라 길음뉴타운의 마지막 신축 대단지 아파트인 1구역 롯데캐슬 클라시아가 일반 평균 분양가 평당 2,289만 원, 24평 기준 약 6억4,600만 원의 분양가로 평균 32대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 인기리에 분양을 마감했다.

직방에서 본 롯데캐슬 클라시아의 분양가와 1순위 경쟁률이다.

출처직방

길음뉴타운은 롯데캐슬 클라시아 분양으로 마무리되지만, 아직 남은 개발 사업도 많다. 최근 핫이슈인 동북선의 착공이 있는 미아사거리 상단 위치에 현재 건축심의 단계로 총 3,521세대 건립 추진 중인 미아 재정비 촉진 2구역과 3, 4구역이 눈여겨 볼만한 곳이다. 특히 2구역의 경우 주위 단지들에 비해 평지에 속하고 대단지에 역세권 입지다.

빠르게 변하고 있는 성북구, 강북구

이처럼 성북구, 강북구 일대에는 개발지가 많은 편이다. 미아리 텍사스촌도 개발지 중 하나다. 도시환경 정비사업의 형태로 추진 중인 이곳의 명칭은 이미 빠른 투자자는 익히 알고 있는 ‘신월곡 1구역’이다.

직방에서 본 신월곡 1구역 주변의 모습이다.

출처직방

이곳은 빌라나 다세대가 거의 없어 투자금이 꽤 드는 무거운 물건이 많다. 현재 건축심의를 완료했고 사업시행인가를 앞두고 있다. 이곳도 청량리와 같이 롯데에서 맡아 46층 15개 동 2,200세대로 오피스텔, 호텔 등으로 복합 개발될 예정이다. 청량리도 그렇지만 롯데가 개발이 어려운 지역을 풀어 이익을 취하고 있다. 부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 이러한 기업의 행보도 주목할 필요가 있다.


신월곡 1구역뿐만 아니라, 길음뉴타운 초입에 해당하는 길음역세권 재정비 촉진 구역도 롯데가 시공을 맡았다. 여기에는 지상 35층, 2개 동 총 395가구 규모의 주상복합이 건립될 예정이다. 그동안 뉴타운의 단점으로 꼽히던 휴식 문화 시설도 들어선다. 이 부지 옆으로 길음 복합문화미디어 센터가 올해 말 준공될 예정이다. 완성되면 도서관 수영장, 헬스장, 공연장 등 다양한 시설을 주민들이 활용할 수 있게 된다.

투자자라면 미래를 봐야 한다

이처럼 불법 유해 시설이었던 집창촌과 업소들이 있던 입지가 개발이 진행되면서 길음뉴타운, 미아뉴타운을 비롯한 성북구 일대에 큰 변화를 가져오고 있다. 최근에는 지자체가 심혈을 기울여 불법 영업이 만연하던 길음역 남단과 우이동 입구의 삼양로를 청년의 거리로 탈바꿈시키는 사업과 이벤트까지 진행하고 있다.


절대 바뀔 것 같지 않았던 청량리가 결국 바뀌었듯이 모든 것은 변하기 마련이다. 어제를 벗어나지 못한다면 투자자로서는 빵점이다. 미래를 상상할 줄 알아야 한다. 개발은 돈을 남긴다. 유동 인구가 넘치던 구도심의 집창촌은 이제 역사의 뒤편으로 사라지고 있다. 그동안 좋지 못했던 이미지를 걷어내니 도심 접근성이 뛰어난 돈이 되는 입지가 되는 것이다. 이런 방향성에 주목해서 앞으로 아직 서울에 남아 있는 집창촌 및 유해 시설 밀집 지역도 투자자로서 지속적으로 분석해볼 필요가 있다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'


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