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‘1보 후퇴’ 민간택지 분양가 상한제, 이후 전망은?

지난 10월 1일 정부는 또 하나의 부동산 대책을 내놓았습니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #54

지난 10월 1일, 정부는 ‘최근 부동산 시장 점검 결과 및 보완 방향’이라는 주제로 또 하나의 부동산 대책을 내놓았습니다. 예전과 달리 별다른 사전 예고 없이 발표된 이번 정책은 크게 아래 네 가지 내용이 포함되어 있습니다.


1. 최근 서울 주택시장 동향 및 평가

2. 시장 안정 대책

3. 분양가상한제 시행령 개정안 보완 방향 등

4. 향후 계획


‘최근 서울 주택시장 동향 및 평가’는 본 정책의 당위성을 말하기 위한 것이고, ‘향후 계획’ 역시 앞으로 이렇게 진행될 것이라는 걸 말하는 것이므로, 결국 핵심은 시장 안정 대책과 분양가상한제 시행령 개정안 보완 방향에 있습니다. 이번 칼럼에서는 이번 정책의 주요 내용을 살펴보고 향후 시장이 어떻게 진행될지 알아봅니다.

10월 1일 발표된 부동산 대책, 향후 시장은 어떻게 될까요?

출처직방
시장 안정 대책, 핵심은 대출 규제

시장 안정을 위해 정부는 먼저 ‘시장 모니터링’을 강화하기로 했습니다. 먼저 대책이 발표된 10월부터 연말까지 관계기관 합동 조사를 실시합니다. 이를 통해 편법 증여, 자금출처 의심 사례, 허위 계약 신고 및 불법 업/다운 계약도 들여다볼 것입니다. 기초 데이터는 자금 조달계획서 그리고 실거래 자료 등입니다.


여기에서 그치지 않습니다. 내년 1월부터는 ‘상시조사체계’를 운영, 국토부가 중심이 되어 감정원 자료를 토대로 전국의 실거래가를 모니터링하고 이상 발생 시 즉시 조사에 들어간다는 계획입니다.


동시에 정부는 부동산 시장에 자금이 유입되는 걸 막기 위해 대출 규제를 더욱 강화하기로 했는데요. 우선 주택매매사업자에 대해서도 LTV 40% 규제를 도입합니다. 기존에는 주택임대사업자에 대해서만 적용되던 걸 매매사업자까지 확대하기로 한 것입니다. 또한 특별한 대출 규제가 없었던 주택임대업 및 주택매매업 법인에 대해서도 동일하게 LTV 40%를 적용하기로 했습니다. 모두 투기지역 및 투기과열지구에 있는 사업자를 대상으로 하기에 그 외 지역에 대해서는 기존과 동일한 대출 규제가 적용될 것입니다.


또한, 실거래가 9억 원이 넘는 고가주택을 보유한 1주택자는 전세 대출 공적 보증이 제한됩니다. 이를 통해 자가주택을 담보로 추가 자금을 얻어 추가 주택을 매수하는 걸 막겠다는 것이 정부의 생각입니다.


정리하면, 시장에서 발생하는 이상 거래를 집중 모니터링하고, 동시에 자금이 유입되는 것을 막겠다는 것으로 이해하면 되겠습니다.

시장 안정 대책의 핵심은 대출 규제입니다.

출처직방
분양가 상한제, 2보 전진을 위한 1보 후퇴?

다음은 3번 ‘분양가상한제 시행령 개정안 보완 방향’에 대한 내용인데요. 사실 이번 발표의 핵심이라고 볼 수 있지만, 한편으로 보면 정부가 어느 정도 양보한 게 아닌가 하는 생각이 들기도 합니다. 일단, 보겠습니다.


먼저, 정부는 현재 31개 투기과열지구는 모두 민간택지 분양가상한제 적용 지역의 정량 지정 요건을 모두 충족했다고 짚으면서도, 이는 개정이 되었을 때의 기준이라고 했습니다. 즉, 추후 법이 개정되어야 현재 투기과열지구에 민간택지 분양가상한제를 적용할 수 있다는 의미입니다. 현행법으로는 아직 적용이 불가능합니다.


동시에 향후 민간택지 분양가상한제 지역을 지정 시 집값 불안 우려 지역을 선별하여 ‘핀셋 지정’ 하겠다고 했습니다. 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 서울 집값 상승을 선도한 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나 분양가 관리 회피를 위해 후분양 단지가 확인되는 지역 중에서 ‘동(洞)’ 단위까지도 선별 지정하여 공급 위축 등 부작용을 피하겠다는 의미입니다.

직방에서 본 서울 서초구의 최근 1년 동별 시세 변동률입니다.

출처직방

이와 더불어, 당초 입주자 모집공고 시점에 있는 모든 사업에 민간택지 분양가상한제를 적용하기로 하였으나, ‘재개발, 재건축’의 경우 시행 전 관리처분계획인가를 받았거나 관리처분계획인가를 신청하고, 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청한 경우는 상한제 적용 대상에서 제외하기로 하였습니다.


비슷하게 ‘지역주택조합’ 역시 시행령 시행 전 사업 계획 승인을 받았거나 사업 계획 승인을 신청한 단지가 시행령 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고를 신청했어도 상한제 적용 대상에서 제외하기로 하였습니다.


다만, 일반사업 및 리모델링의 경우 기존과 동일하게 입주자 모집공고 시점부터 적용하기로 했습니다. 재개발, 재건축 그리고 지역주택조합의 경우에는 일정 조건 충족 시 유예기간을 부여한 것입니다.


이는 처음 발표한 분양가상한제에서 다소 후퇴한 것 아니냐는 의견도 일부 있지만, 관련 사업을 신속히 진행하게 하여 초기 분양 물량이 더 나오도록 유도해 공급을 늘리려는 의도로도 볼 수 있습니다. 다만, 유예기간이 종료되는 시행령 시행 후 6개월 이후에는 주택을 어떻게 지속적으로 공급할지에 대해서 의문이 남습니다.

민간택지 분양가 상한제 적용 지역 지정 기준은 다소 완화됩니다.

출처직방
앞으로 어떻게 될까?

위 내용이 이번 정부가 발표한 ‘10.1 부동산 대책’의 거의 모든 것이라 할 수 있습니다. 그렇다면 이 정책이 앞으로 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는 것일까요?


그 전에 이렇게 진행되려면 정부 발표 내용대로, 10월 중으로 관련 법 개정이 모두 마무리되어야 합니다. 10월 말 그 결과를 공포하겠다고 했는데요. 정말로 그렇게 될지는 지켜봐야 할 것입니다. 바꿔 말하면, 추진하기로 한 것처럼 진행이 되지 않을 경우, 분양가상한제가 또 다른 모습으로 변동될 수 있으며 심지어 다른 정책으로 대체될 수도 있을 것입니다. 물론 그 가능성은 작긴 하겠지만요.


예정대로 분양가 상한제가 시행될 경우, 단기적으로는(시행령 시행 후 6개월) 분양가 상한제를 피해 사업을 진행하는 단지가 상대적으로 많이 나올 것입니다. 그 결과 시장에 공급은 늘어나겠지만, 여전히 실거주자 입장에서는 해당 물건을 구하기가 쉽지는 않을 것입니다. 


너무 많은 수요자가 그게 이득이라는 것을 알기에 쉽게 얻기는 어려울 것입니다. 그 후, 그러니까 6개월의 유예기간이 끝나고 사업 진행이 더뎌져 공급이 줄어들게 된다면 또 다른 부작용이 나타날 수도 있을 것입니다. 물론, 정부는 이에 대해 동 단위까지 ‘핀셋 지정’해서 시장 가격을 조절하겠다고 하였지만, 그게 쉽지는 않을 것입니다. 오히려 특정 지역(동 단위)이 수요자들에게 인기가 많다는 것을 알려줌으로써 향후 더욱 수요가 몰리는 상황이 연출될 수도 있을 것입니다.


게다가 분양가 상한제 적용을 받은 주택 취득자는 5년 범위 내에서 거주의무기간을 부과하겠다고 하였으니, 이들이 다른 곳으로 이사를 하거나 매도를 함으로써 나올 수 있는 공급량은 매우 줄어들 것을 예상할 수 있습니다.


이에 대해 정부는 기존 발표된 3기 신도시를 비롯한 ‘수도권 30만 호 공급계획’ 등을 통해 중장기 주택공급 확대도 추진하겠다고 하였지만, 아무리 빨라도 2025년에 완공 예정인 3기 신도시가 얼마나 수요를 해소해 줄 수 있을지는 여전히 의문입니다. 그 결과, 잠깐 공급으로 인한 가격 안정 뒤에 또다시 주택 가격이 불안해질 수 있는 상황이 이번에도 반복되지 말라는 법이 없다는 것입니다.


지금까지 이번에 정부가 발표한 ‘10.1 부동산 대책’에 대해 살펴보았습니다. 차분하게 내용을 들여다보면 ‘앞으로 이렇게 할 것이니 지켜봐 달라’는 정부의 메시지로 들립니다. 실제 법이 개정되고 그에 따라 시행된 건 아직 아닙니다. 물론, 발표대로 진행되겠지만, 그 안에서 일정이나 내용 등 일부 미세하게 변경되는 부분은 있을 가능성이 높다고 봅니다.


따라서 추측성 언론 기사 등에 너무 휘둘리지 말고, 정부자료 원문을 보면서 실제로 어떻게 진행되는지 살펴보되, 향후 어떻게 진행이 될지 ‘반 발짝’만 예측해서 각자 포지션에 맞게 대응하는 것이 어떨까 합니다. 관련하여 추가되거나 변동되는 내용이 나오면 다시 공유해 드리도록 하겠습니다. 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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