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원금 95% 손실 DLS, 아파트 투자와 공통점 있다!

투자에 임할 땐, 항상 의심하고 신중하게 접근하라.

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우용표의 내 집 마련 바이블#23

최근 일부 은행에서 판매했던 DLS (해외금리연계 파생결합증권)에 가입했다가 큰 손해를 입은 투자자들이 많아지면서 DLS 상품이 논란이 되고 있습니다. 대부분의 투자자가 원금 일부 손실은 물론이고 심한 경우 원금 전액 손실한 투자자 도 있는데요. 국회 앞에서 ‘국정조사 촉구 기자회견’을 열고 눈물을 흘리며 호소문을 발표할 만큼 DLS 투자자들의 고통은 심각합니다.


논란이 되는 DLS에 대한 기사를 읽으면서 부동산 투자와 비슷한 점도, 다른 점도 있다는 생각이 들었습니다. 이번 칼럼에서는 그 공통점과 차이점에 대해 이야기하겠습니다.

공통점1. 위험과 수익이 공존한다

독일 국채 10년물 금리가 -0.25% 이하로 내려가면 손실이 발생한다.

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독일 국채 금리가 -0.25% 이상이면 연 4%의 옵션 프리미엄을 얻지만 -0.25% 밑으로 떨어지면 떨어진 폭의 250배만큼 손실을 보는 것입니다. 수익과 위험이 공존합니다. 아파트는 어떨까요? 마찬가지입니다. 부동산 시장 상황에 따라 집값은 오를 수도 있고 내릴 수도 있습니다. 다만 지금까지 아파트값이 내려간 일이 별로 없었기 때문에 비교적 안전하다고 생각하는 것뿐입니다. 부동산 투자도 손실을 볼 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

공통점2. 다른 사람을 탓할 수 없다

DLS 상품의 99%가 은행에서 판매됐다.

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해당 DLS 상품은 전체 8,224억 원 중에서 8,150억 원이 은행에서 판매되었습니다. 우리가 믿고 신뢰하는 바로 은행에서 말입니다. ‘은행에서 파는 것은 안전하다’라는 기대가 무너질 수밖에 없습니다.


아파트는 어떨까요? 성격 좋아 보이는 중개업소 사장님이 중개해주신 아파트가 혹시라도 가격이 떨어진다면 부동산 사장님이 “제가 잘못된 아파트를 중개한 것 같습니다. 보상해 드릴게요. ”라고 말할까요? 사장님은 “기다려보세요. 좀 있으면 오를 겁니다.”라는 위로의 말밖에 할 수 없습니다. 은행과 부동산은 상품을 권하는 것뿐 투자의 결과에 대한 책임은 항상 투자자에게 있습니다. 투자를 유치하고 책임지지 않는 은행, 거래를 중개하고 책임지지 않는 부동산, 그들을 탓할 수는 없습니다.

현재 독일의 국채 10년물 금리는 -0.5921%다.(10월 4일 기준)

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아쉬운 것은 DLS상품은 원금전액손실까지 우려되는 고위험 상품임에도 불구하고 투자자들에게 이러한 위험성에 대한 설명이 부족했다는 것입니다. 독일 국채 금리가 마이너스가 되면 손실이 발생하는데, 20년간 마이너스로 떨어진 적이 없으니 앞으로 6개월도 그럴 일이 없을 것이라고 말한 것이 전부였습니다.

차이점 1. 실체 보유 여부

DLS 상품은 돈을 넣어두고 금리에 따라 돈이 늘어나고 줄어드는 상품입니다. 즉, 어떤 실물 자산, 물건을 사는 것이 아니기에 내 손에 쥘 수 있는 상품은 남지 않습니다. 반면 부동산은 혹시라도 가격이 낮아진다 해도 실체는 남아있기 마련입니다. 최악의 경우 값이 떨어져도 들어가서 살면 된다는 식의 접근이 가능합니다.

차이점 2. 만료일 결정

DLS 상품은 만료일이 정해져 있는 상품입니다. 좋든 싫든 정해진 날짜의 독일 금리에 따라 수익/손실이 결정되는 구조입니다. ‘금리가 플러스 될 때까지 기다려보면 되지 않을까.’하는 여지가 없습니다. DLS와 유사 상품인 ELS도 최대 3년이라는 기간이 정해져 있고 말입니다.


하지만 부동산은 만료일이 없습니다. 굳이 말하자면 내가 매도하는 날짜가 바로 투자 만료일입니다. 따라서 장기 계획을 세워 매도 시점을 결정할 수 있습니다. 시세가 떨어졌다면 다시 오르기를 기다려볼 수도 있습니다.


금융 상품인 DLS도 그러하고 부동산 상품인 아파트도 모든 투자 상품은 그 결과가 어떻든 모두 투자자에게 책임이 돌아간다는 점에서는 동일합니다. 위험이 크면 수익도 크다는 점도 동일하고요. 결국 이번 이슈를 통해 투자자분들이 항상 상품을 의심하고, 투자에 신중하게 접근해야 한다는 것을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다. 


글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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