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이사 전, 꼭 알아야 할 절세 전략

아파트 거래 건수가 6월부터 계속해서 증가하고 있다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #53

30대, 40대의 서울 아파트 매매 건수가 가파르게 상승하고 있습니다. 한국감정원에 따르면, 지난 7월 급증한 아파트 거래 건수는 전월 6월 대비 두 배 가까이 늘었으며(6월 4,470건→7월 7,009건), 8월에도 8,586건으로 계속해서 증가하고 있다고 합니다.

이 중 흥미로운 부분은 30대의 서울 아파트 매매 건수가 8월 들어 2,608건을 기록, 40대 거래 건수 2,495건보다 더 많다는 점인데요. 이는 ‘40대가 주택 거래의 주요 수요층’이라는 일반적인 생각을 깬 것이라고 할 수 있습니다.


이를 두고 30대가 생애 첫 내 집 마련에 집중했다면, 40대는 이번 기회에 주거 환경이 더 좋은 곳으로 갈아탄 것이 아니냐는 분석이 많습니다. 더 좋은 집으로 갈아타려면 무엇을 주의해야 할까요?

좋은 집으로 이사하기 전, 절세 전략도 미리 챙겨야겠죠?

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기존 집 취득 1년 뒤, 새집을 취득해야

편의상 먼저 살고 있던 집을 1번 집, 나중에 이사하려는 집을 2번 집이라고 칭하겠습니다. 당연히 취득일 순서대로 번호를 정해야 편리하겠죠? 1번 집에서 2번 집으로 이사하는 경우는 다양합니다. 조금 더 큰 집으로 옮긴다든지, 이제 막 신축한 새집으로, 혹은 직장과 가깝거나 자녀 교육에 더 좋은 곳으로 옮기고자 하는 건 누구나 마찬가지일 것입니다.


하지만 이 경우, 무조건 2번 집을 취득하시면 안 됩니다. 기존 집을 취득하고 1년이 지난 후에 취득하시는 것이 필요한데요. 그렇게 해야 이사할 때, 기존 집을 비과세 받을 수 있는 ‘일시적 2주택 비과세’ 특례의 첫 번째 요건을 만족하는 것입니다. 우리는 이를 줄여 ‘1후(1번 집을 취득하고 1년 후 2번 집을 취득)’라고 줄여서 표현하겠습니다.

편의상 기존 집은 1번 주택, 새로 취득하는 집을 2번 주택이라고 하겠습니다.

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기존 집은 2년 보유 또는 2년 거주해야

일시적 2주택 비과세 특례는 기존 주택을 1주택 비과세로 간주하여 비과세 혜택을 주는 것입니다. 따라서 기존주택은 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하기에 조정대상지역 지정 전에 취득했다면 2년 보유, 만약 지정 이후에 취득했다면 2년 거주를 하셔야 합니다. 당연히 언제 취득했는지가 중요하겠죠? 저는 이걸 줄여서 ‘2보(2년 보유)’ 또는 ‘2거(2년 거주)’라고 합니다.

새집 취득 후, 3년 또는 2년 이내에 기존 집을 팔아야

여기에서 많이들 헷갈리십니다. 2번 주택을 취득하고, 기존 1번 주택은 2번 주택 취득일로부터 3년 이내에 매도하면 됩니다. 저는 이걸 ‘3매(3년 이내 매도)’라고 줄여서 부릅니다.


그런데 이게 최근에는 변경되었습니다. 즉, 1번 주택과 2번 주택이 모두 조정대상지역에 있고, 2번 주택이 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택이라면 3매가 아닌 ‘2매’ 즉, 2번 주택 취득 후 2년 이내 매도를 하셔야 합니다.


만약 1번이나 2번 주택 중 어느 하나라도 조정대상지역 주택이 아니라면 2년 이내가 아닌 3년 이내에 매도하시면 되며, 2번 주택을 2018년 9월 14일 이전에 취득했거나 계약서 작성 및 계약금 지급했다면, 이 역시 2년이 아닌 종전처럼 3년 이내에 매도하면 됩니다. 이제는 좀 명확해지셨나요? 이상의 내용을 그림으로 표현하면 다음과 같습니다.

일시적 2주택 비과세는 위처럼 정리할 수 있습니다. 줄여서 1후, 2보, 3매라고 해보죠.

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가장 좋은 절세법은 ‘일시적 2주택 비과세’

앞서 기사에서 40대는 ‘갈아타기’ 수요가 많은 것으로 분석됐습니다. 아무래도 상대적으로 20대나 30대보다 이미 실거주를 마련했을 가능성이 높고, 그리고 이때가 자녀들이 본격적으로 초등학교 혹은 중학교에 진학하는 시기인 데다 40대 본인 또한 사회적으로도 왕성하게 활동해야 하므로 학군이나 근무지 이동과 관련한 니즈가 클 가능성이 높습니다. 그래서 이번 기회에 ‘더 좋은 곳으로 옮기자’라는 수요가 많은 것으로 분석을 한 것인데요. 저는 이 방법이 현시점에서 매우 좋은 방법이라고 생각이 듭니다.


가장 큰 이유는 ‘양도세 중과’를 피할 수 있다는 것입니다. 양도세 중과는 아시는 것처럼, 아무리 오래 보유해도 장기보유특별공제를 해주지 않고, 기본세율에 10% 포인트(2주택 중과), 혹은 20% 포인트(3주택 이상 중과)를 가산하기에 세 부담이 매우 큽니다.


하지만, 일시적 2주택 비과세를 한다면 계속해서 비과세를 받을 수 있습니다. 물론 일정 기간이 지남에 따라 반복해서 이사해야 하지만, 역으로 생각해보면 이를 통해 자산 증식은 물론 새로운 곳에서 거주할 수 있는 경험을 얻는 등 이로운 점도 있을 것입니다. 다만 자녀가 학교에 입학함으로써 이주가 힘든 상황이라면 이야기가 달라지지만, 이 경우에도 방법은 있습니다. 이와 관련해서는 별도의 칼럼으로 말씀드릴게요.


두 번째는 정부가 아무리 규제를 한다고 하더라도 일시적 2주택 비과세는 헌법에 보장된 ‘거주 이전의 자유’에 따른 조치이므로 이를 쉽게 막기는 어렵다는 것입니다. 따라서 정부가 원하는 대로 투기 수요 주택 보유는 자제하되, 더 좋은 상급지로의 실거주 이동을 반복함으로써 자산을 증식한다면, 투자에서도 경험이 쌓임은 물론, 부동산을 바라보는 안목도 더 높아질 것입니다.

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앞으로의 시장 변화도 주목하시길 바랍니다.

오늘 시간에는 ‘일시적 2주택 비과세’에 대해 다시 알아보았습니다. 절세 측면에서도 매우 파워풀한 방법이지만, 지금과 같은 규제가 심한 시기에 합법적인 방법으로 더 좋은 자산으로 갈아타면서 미래를 위해 대비할 수 있는 최적의 방법의 하나가 이 방법일 것입니다.


동시에, 최근 서울 아파트 거래량이 계속해서 증가하고 있다는 점, 그리고 특히 40대가 아닌 30대 비중이 가장 높아졌다는 점은 시사하는 바가 큽니다. 따라서 시장의 흐름도 잘 지켜보면서 동시에 그 상황에 맞는 절세법은 무엇인지를 함께 생각하는 기회가 되었으면 하는 마음에 오늘 자 칼럼을 작성하게 되었습니다. 잊지 마세요. 창(투자)과 방패(절세)는 항상 함께해야 한다는 것을요. 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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