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디플레이션 위기, 부동산은 어떻게 되나?

9월 소비자 물가 등락률이 사상 처음으로 0%를 기록했다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #106

9월 9일 통계청에 따르면 소비자 물가 등락률이 사상 처음으로 0%를 기록했다고 한다. 조금 더 정확히 말하면 -0.038% 마이너스 성장률이다. 마이너스 소비자 물가는 1965년 통계 작성 이후 처음 일어난 일로 1년 전 2.1%에서 곤두박질쳤다. 소비지출전망(CSI)도 하락세여서 디플레이션을 우려하는 목소리가 점점 커지고 있다.

2019년 8월 소비자 물가 상승률이 0%를 기록했다.

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정부는 디플레이션은 아니다, 연말부터는 올라갈 것이다, 우리는 일본과 달리 부동산과 금융시장에 거품이 있다고 보기는 어렵다고 말하면서 디플레이션 우려를 잠재우려 하고 있다. 집값을 잡겠다고 그렇게 많은 규제 폭탄을 쏟아낸 정부가 지금 부동산 시장이 거품은 아니라고 하니 아이러니한 대목이다.


아무튼 현재까지는 디플레이션이라고 단정 지을 상황은 아니다. 하지만 소비, 수출, 투자, 생산 부진이 이어진다면 디플레이션으로 접어들 가능성이 점점 커지고 있다는 점은 부인할 수 없는 사실이라 예의주시해야 할 것이다.

디플레이션이란?

물가가 오르면서 화폐가치가 떨어지는 인플레이션(Inflation)과 달리 디플레이션(Deflation)은 물가는 떨어지고, 화폐가치는 오르는 현상이다. 통상적으로 인플레이션에 따라 화폐가치가 하락하면 부동산 등 실물자산의 가치가 올라가서 부동산 투자자에게 유리한 환경이 조성된다.

인플레이션과 디플레이션의 정의

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1960년대 경제개발이 본격화된 이후 지금까지 지속적으로 부동산 가격이 상승할 수 있었던 배경에는 분명 인플레이션에 따른 화폐가치 하락의 영향이 컸다. 반면, 현금보유자나 임금노동자는 화폐가치가 하락하면 상대적으로 불리한 경우가 많다.


특히, IMF 경제 위기 이후 물가 상승률 이상으로 꾸준히 임금을 인상한 대기업과 달리 중소기업의 임금인상률은 물가 상승률에 못 미치면서 우리 사회의 양극화는 점점 더 심화되었다. 인플레이션과 반대되는 개념인 디플레이션이 지속된다는 것은 돈이 제대로 돌지 않고 통화량이 수축되면서 금융 활동과 구매력이 저하된다는 의미다.


화폐가치가 올라가니 현금자산 보유자에게는 좋지만, 부동산 등 실물자산 투자자나 기업 입장에서는 좋지 않다고 할 수 있다. 일반적으로 경제 전반적으로는 약간의 인플레이션 상황이 더 도움이 되며 디플레이션 상황은 경제의 활력이 떨어졌다는 의미로 받아들여진다.

인플레이션과 디플레이션은 위와 같은 차이가 있다.

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디플레이션이 부동산에 미치는 영향은?

부동산과 경제는 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계기 때문에 디플레이션 상황에 접어들면 실물자산인 부동산 시장은 당연히 부정적인 영향을 받는다.


우리보다 앞서 디플레이션을 경험한 일본의 경우를 보면 디플레이션으로 부동산 등 자산의 거품이 꺼지면서 금융시장의 변동성이 커졌고 장기침체로 이어졌다. 잃어버린 20년을 경험한 일본의 장기불황의 주된 이유가 디플레이션이었다.


일본은 1980년대 후반부터 물가하락이 시작되었고 1986년에서 1990년 도쿄 등 6개 대도시 주택지가 상승률이 22%가 넘었지만, 부동산 버블 붕괴 후 20년 동안 누적 하락률이 50%를 넘을 정도로 아픔이 있었다.

1991년 이후 일본 부동산 버블이 붕괴되기 시작했다.

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LG경제연구원 보고서에 따르면 일본의 경우 부동산과 주식 등 자산 버블 붕괴로 통화량이 위축되고 물가가 하락하면서 기업 채무 부담이 커지고 수익성이 악화되는 현상(Deflationary Spiral)이 발생했다고 한다. 주식과 부동산 버블 붕괴 이후 자산가치가 지속적으로 하락하고 부실 채권이 증가하면서 통화량 둔화, 통화가치 상승, 물가하락의 악순환이 발생한 것이다.


실제로 일본은 잃어버린 20년 후 일부 인기 지역을 제외한 대부분 지역의 부동산 가치 상승이 멈추면서 투자로 인한 가치 상승은 잃어버린 대신 임대수익률은 오히려 상승해 수익형 부동산이 대세를 이루고 있는 것이 일본 부동산 시장의 현주소다.


부동산 시장 측면에서는 디플레이션 상황이 그리 달갑지 않다. 부동산도 경제의 한 축인지라 경제 상황이 장기침체로 가면 구매력과 거래 감소로 인해 실물자산인 부동산도 그 영향을 피해가기는 어려울 것이다.


경제가 좋아져서 소득과 지출이 늘어나면서 큰 집이나 새집으로 이사하고 여유자금으로 투자도 늘리면서 집값이 올라가는 것이 부동산, 특히 주택 시장의 정상적인 흐름이다. 부동산은 항상 불패고 더 오를 것이니까 주택 수를 더 늘려야 한다는 식의 지금까지의 부동산 투자 공식은 디플레이션 상황에서는 맹신하면 안 된다.


우리는 1970년대 석유 파동이나 90년대의 IMF 사태, 2000년대 중반의 글로벌 금융 위기 등 일시적 위기 상황을 제외하면 1960년대 이후 지속적인 인플레이션으로 화폐가치 하락 이상의 부동산가격 상승의 단맛만 경험했다. 본격적인 디플레이션에 접어들고 장기간 이어진다면 집값이 고점이 되면서 우리가 지금까지 경험하지 못한 어려움을 겪을 가능성도 배제할 수 없다.

직방에서 본 서울의 아파트 실거래가 추이. 서울 부동산 시장은 일시적인 위기 상황을 제외하면 상승을 거듭하고 있다.

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일본 부동산 시장의 전철 밟을까?

그렇다고 너무 불안해할 필요는 없다. 일본이 그렇다고 우리나라가 일본을 그대로 따라간다는 명백한 근거는 없고 변수가 많은 경제에서 가능성만 가지고 단정지어 겁먹을 필요도 없다. 1,100조 원이 넘는 과잉 유동성과 일본과 달리 전세라는 집값의 버팀목이 있으며, 경기침체가 지속되면 부양을 하지 그대로 두고 볼 정부는 없다. 경제상황이 더 악화되면 재정을 더 풀면서 양적완화 정책을 펼칠 가능성도 있다.


지금도 정부의 많은 규제 폭탄에도 쉽게 집값이 잡히지 않는 이유는 갈 곳을 찾지 못한 과잉 유동성의 영향이 크다. 거기에 내년에 풀릴 토지보상금 규모도 45조 원에 달할 것으로 전망되는데다 혹시라도 재정확대 정책을 하면 유동성은 더 증가할 것이다. 그렇게 된다면 불확실성 또한 커지면서 실물자산이자 안전자산으로 평가받고 있는 부동산으로 수요가 더 몰릴 가능성도 있다.


또한, 과열된 주택시장에 규제가 집중되어 있는 만큼 주택 외 토지 등 다른 부동산이 움직일 수도 있다. 디플레이션 우려가 커지는 것과 위험관리를 해야 하는 것은 사실이고 무리한 투자를 해서는 안 되지만 걱정이 앞선다고 대책 없이 보유하고 있던 부동산을 급하게 정리할 필요는 없다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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