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분당 재건축, 과연 성공할까?

다시 한 번 천당 아래 분당이 되려면 무엇이 필요할까

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격#20

한때 천당아래 분당이라는 얘기가 있었습니다. 그만큼 분당 신도시가 가지는 성공 스토리는 서울이 아닌 신도시라도 일자리 요건과 교통을 갖추면 성공할 수 있다는 희망을 가지게 해주었습니다. 하지만 현재는 아파트의 노후화로 인하여 판교, 위례 등 새로 생긴 신도시에게 밀리고 있는데요. 2021년 재건축 연한인 30년이 도래하면서 벌써부터 분당 아파트 재건축 이야기가 나오고 있습니다. 신축 아파트 타운으로 탈바꿈할 수 있을지 여부에 따라 분당이 다시 예전의 명성을 되찾을지 아니면 노후화된 도시로 남을지 결정되기 때문에 분당의 재건축 사업성 여부는 그만큼 중요한 사안입니다.

분당 주요 아파트지역은?

분당은 수내, 서현, 정자역 주변으로 주 아파트촌이 형성돼 있다.

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분당구는 분당선 및 신분당선을 따라 아파트촌이 형성되어 있습니다. 위 그림에서 알 수 있듯 야탑역 >이매역>서현역>수내역>정자역으로 이어지는 역사를 따라 아파트가 밀집해 있습니다. 이 중 가장 주요한 지역은 서현, 수내, 정자역 인근이고, 여기에는 시범한양 등 제일 대규모 단지들이 모여 있습니다.

재건축 사업절차는?

본격적으로 분당 아파트들의 재건축 사업성을 따져 보기 전에 일단 재건축 사업절차에 대해 먼저 살펴보겠습니다. 재건축은 정비계획 입안을 시작으로 첫번째 고비인 안전진단을 거칩니다. 안전진단에서 D등급 이하로 통과하게 되면 정비구역이 지정되고 본격적적으로 사업이 진행됩니다.

재건축 사업의 절차는 정비계획 입안부터 시작해 관리처분인가까지 약 20년 가량 소요된다.

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분당은 일단 강화된 안전진단 기준을 통과해야 합니다. 작년이었죠? 재건축 안전진단 기준을 강화했는데 주차대수나 수도 등 주거환경에서 배점을 감하고(40%->15%) 구조 안전성 항목에서 배점을 강화(20% -> 50%)했기 때문에 실제로 아파트가 구조적인 측면에서 위험성이 있어야 재건축이 진행될 수 있습니다.


이 시점에 투자하게 되면 초기투자라고 하여 장기투자이면서 리스크가 크게 됩니다. 이후 조합 추진위원회나 조합설립 후 사업시행인가와 입주자 선 분양 모집공고를 거쳐서 관리처분계획 인가를 하는데요. 일반적으로 사업시행계획이 나와야 비교적 정확한 분담금 추정이 가능해 사업시행인가 때 투자를 권유하는 사람이 많습니다.


하지만 분당구는 투기과열지구입니다. 조합이 설립되면 보유 10년/거주 5년 이상된 조합원 매물만 거래가 가능하기 때문에, 조합설립 시 매물이 사라지게 되고 사업시행인가 시점에는 투자할 기회마저 없어집니다. 따라서 조합설립 전에 수익성 여부를 판단해야 하므로 투자판단이 상당히 어렵습니다.

분당 주요 아파트 단지의 사업성 비교.

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문제는 층수입니다. 5개 아파트 단지 중 3개가 30층으로 층수가 이미 높아 추가로 높이기는 무리가 있어 보입니다. 성남시 조례에 따르면 3층 이상 연면적 2,000㎡ 이상인 건축물은 경관심의를 받아야 하기 때문에 35층으로 재건축을 하기 위해서는 성남시 심의를 통과해야 합니다.


유사한 사례로는 성남시 은행동의 은행주공아파트를 들 수 있습니다. 은행주공아파트는 용적율 116%, 15층 높이로 사업성이 우수할 것으로 판단됐는데요. 남한산성과 검단산에 붙어있다는 이유로 성남시가 시행사의 35층(안)을 33층 선으로 통과시켰습니다. 이로 인해 일반 분양 세대수가 줄어 사업성에 약간의 불이익을 받게 되었습니다. 


은행주공은 기존 계획인 35층 재건축이 아닌 33층으로 성남시 심의를 통과했고 ,사업성에 불이익을 받게 됐다.

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대지지분 역시 중요합니다. 33평 기준 13평에서 15.7평으로 적은 편은 아닙니다. 분담금을 구하기 위해 2가지 가정사항을 말씀드리겠습니다. A 단지 아파트를 기준으로 순수 건축비는 700만 원 수준으로 잡았고, 3종 일반주거지역 최대 용적율인 280%를 꽉꽉 채워서 사업을 진행한다고 보았을 때 33평 사시는 분이 동일 평수로 가신다고 한다면 드는 비용은 2.1억 정도입니다.

A단지의 순수 건축비, 용적률을 고려한 예상 자기분담금은 위와 같다.

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재건축 추진이 어려운가?

앞서 말씀드린 금액은 재건축 관련된 제반사항을 최고로 유리하게 잡았을 때 기준입니다. 분당구 아파트는 이미 높은 층수와 층수 제한 때문에 현 30층의 층수를 35층으로 올려봐야 용적율이 240%~250% 밖에 안 나올 것으로 보입니다. 이 경우, 분담금이 4억을 넘겨 사실상 재건축 추진이 불가능 합니다.


방법은 있습니다. 대부분의 아파트 단지가 대형 평형이 많기 때문에, 소형 평형으로 쪼개고 수직증축 뿐만 아니라 수평증축까지 고려한다면 사업성은 보완할 수 있습니다. 이러한 안(安)은 대형평형 소유자들의 인내심과 단지 내 커뮤니티 시설 등에 대한 양보가 있어야 가능하기 때문에 주민들의 단결력이 무엇보다 중요하겠지만요. 


좀 더 정확한 금액은 최소 조합이 설립된 후에나 알 수 있습니다. 하지만 이와 같은 가정을 통해 분담금, 투자금 등을 미리 예상해 보는 것은 실제 소유주 입장이나, 투자자 입장에서 의사결정에 도움이 될 수 있을 것입니다. 분당 재건축은 쉬운 난이도의 사업이 아닙니다. 추후 선거에서 자신의 입장을 대변할 만한 정치인을 잘 뽑는 것도 중요할 것 같습니다.

글. 부동산 스나이퍼

유튜브 <쪽쪽부동산> 운영


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