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내실 있게 발전하고 있는 도시, 광주

내실 있게 발전하는 곳은 한 방에 훅 가지 않습니다.

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빠숑의 입지 분석 레시피 #106

광주광역시의 인구는 146만 명입니다. 서울(974만)은 비교할 것도 없고 부산(342만)의 절반도 안 되지만, 인천(295만), 대구(244만), 대전(148만)에 이어 대한민국에서 6번째로 인구가 많은 도시입니다. 호남에서는 압도적으로 가장 큰 도시이고요.

광주는 5개 구로 구분되어 있습니다.

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광주는 행정구역으로 말씀드리면 5개 구로 구분되어 있습니다. 행정구역에 대한 이야기를 매번 드리지만, 구가 여러 개로 나누어진 지자체는, 지방에서는 눈여겨봐야 하는 매우 큰 도시라고 보시면 됩니다.


광주광역시는 처음에 서구와 동구로만 나누어졌다가 1986년 광역시로 승격하면서 북구가 통합・신설됩니다. 이때만 해도 광주광역시는 지방의 조금 큰 도시 정도였다고 합니다. 하지만 1988년 송정시와 광산군이 광주에 통합이 되면서 면적이 2배 이상으로 커지게 됩니다. 아마 이때부터 호남권에서 광주가 우뚝 서기 시작했던 것 같습니다. 1995년에는 중심 지역이었던 서구에서 남구가 분리되면서 지금의 5개 구역이 확정되어 현재에 이르고 있습니다.


왜 재미없는 행정구역 이야기만 하느냐고요? 광주 이야기에서는 행정구역만 말할 겁니다. 행정구역의 역사만 봐도 광주라는 지역을 대략적으로 알 수 있거든요. 지역을 이해하는 데 행정구역의 변천사는 가장 중요한 부분입니다. 이런 차원에서 광주의 역사를 간단하게 말씀드리고 광주의 부동산 이야기를 이어나가고자 합니다.

광주의 역사

본격적인 한반도의 역사를 2000년 정도라고 한다면, 광주, 즉 호남권의 역사는 백제 시대부터 시작하면 될 것 같습니다. 근초고왕 아시죠? 백제 역사에 관심 있는 분들은 아시겠지만, 이때가 호남권의 전성기입니다. 3세기 중반부터 4세기 초반까지 약 100년이 바로 지난 2,000년 동안 유일하게 호남권이 역사의 중심에 있었던 시기입니다.


그 이후로는 고난의 연속이었죠. 통일신라 때는 말씀드릴 것도 없고요. 역사책에 호남 지역에 대해서는 아예 아무 내용이 없습니다. 특히, 고려 때는 태조 왕건이 자신과 전투를 벌인 견훤의 큰아들 때문에 유언으로 남긴 ‘훈요 10조’에서 호남권 인사를 왕건 사후에도 절대 등용하지 말라는 법을 만들기까지 했죠. 그래서 신라(경상권) 출신들은 의외로 많이 등용된 반면, 호남권 인사가 역사책에 등장한 경우는 거의 없었답니다.


조선 시대에도 상황은 크게 달라지지 않았습니다. 주요 명문가들은 모두 경상권 출신이었고요. 단적인 예로 서원은 대부분 경상도에 다 몰려 있습니다. 조선 시대 최고의 인문지리서인 ‘택리지’를 보면 “전라도와 함경도에는 인재가 없으니 언급할 필요가 없다.”는 부분이 나옵니다. 정말 역사적으로도 어이가 없는 부분이 참 많지요.


현대에 와서도 이러한 역사적 배경을 이용하여 정치권에서는 의도적으로 지역감정을 조장하기도 했지요. 이렇게 정치적, 경제적으로 주도권을 경상권에서 잡다 보니까 상대적으로 경제적인 혜택이 차별적으로 적용된 것도 사실인 것 같습니다. 하지만 놀라운 사실은 호남권이 역사적, 정치적, 경제적으로 소외당하긴 했지만, 과거를 돌아보았을 때 한국의 자랑스러운 역사의 중심에서 빠지는 경우는 거의 없었다는 것입니다.

전라도에는 우리나라 주요 곡창지대가 모여있습니다.

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대표적인 예가 임진왜란이죠. 이순신 장군이 전라도를 지켜내지 못했다면 조선이란 나라는 1592년에 문을 닫아야 했을 겁니다. 왜 전라도가 중요하냐고요? 우리나라 제일의 곡창지대니까요. 인간 생활의 가장 근간이 되는 경제적 원천이 있었던 곳입니다. 그래서 호남은 역사책에서는 많이 등장하진 않지만, 역사 속에서는 항상 중요한 역할을 하고 있었던 것 같습니다.


그렇다 하더라도 지금까지 다른 지역에 비해서는 소외된 지역인 것은 사실입니다. 하지만 광역시로 승격하고, 그 면적이 넓어지면서 우리도 모르는 사이에 광주가 조금씩, 조금씩 달라지고 있습니다. 묵묵히 준비하고 노력하는 사람은 언제고 빛을 보기 마련입니다. 그 땅속에 감춰있던 빛이 아주 조금씩 여기저기서 보이기 시작했습니다. 빛고을이란 지명이 괜히 생긴 것은 아닌 것 같습니다. 그렇다면 어떤 빛이 보이기 시작했을까요?

‘빛고을’ 광주의 빛은?

현재 세계를 주도하고 있는 나라는 어디일까요? 많은 분이 미국이라고 생각하시겠지요. 제 생각도 같습니다. 하지만 몇몇 분들은 이제 중국의 시대가 도래했다고 말씀하시기도 할 겁니다. 생각해보니 그 의견도 어떤 측면에서는 맞는 것 같습니다.


그런데 이러한 주도권의 문제는 솔직히 우리가 나서서 어떻게 해볼 여지가 없습니다. 그저 힘이 쏠리는 대로 그 세력의 박자에 맞춰서 움직일 수밖에 없는 입장이기 때문입니다. 역사적으로도 우리는 중국이라는 거대한 나라의 영향력을 벗어나 본 적이 거의 없습니다. 나라를 빼앗겼던 단 36년을 제외하고는 말이죠.


정치나 경제나 마찬가지라고 봅니다. 오히려 경제라는 측면이 현실적으로는 더 잔인하죠. 왜 세계 패권에 대해 말씀드리는지 눈치 빠르신 분들은 아실 겁니다. 바로 경제 축의 향방이라는 부분 때문에 이렇게 장황하게 설명을 드리는 겁니다.


우리나라 경제 축이 경부 축이라는 것은 다 아실 겁니다. 경제의 중심은 서울이고, 이러한 수도권의 경제 산물을 수출하는 곳이 부산이죠. 그래서 경부고속도로의 완성은 우리 경제의 주축인 경부 축의 완성이라고 볼 수 있습니다. 지금도 경부 축은 우리나라 산업의 주축입니다. 이건 누구도 이의를 제기할 수 없는 부분이지요. 미국과 중국의 비교는 이것 때문에 말씀드린 겁니다.

서해안 고속도로는 서울 금천구와 전라남도 무안군을 연결하는 고속도로입니다.

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하지만, 2001년 서해안고속도로가 완공되면서 경제 측면에 변화가 생기게 됩니다. 이른바 서해안 시대의 개막이죠. 이때부터 당진이니, 서산이니 하는 지역이 드디어 언론에 등장하기 시작했죠. 아울러서 과거부터 독자 경제 노선을 가지고 있었던 군산, 목포 등의 전라권이 수도권과 연계한 경제 활동을 하기 시작합니다.


이렇게 2001년부터 호남지역이 대한민국 경제 판도에 다각적으로 등장하게 됩니다. 그쯤에서 드디어 호남지역 부동산 가격도 큰 폭으로 오르기 시작했습니다. 2000년 이전만 하더라도 광주 지역 부동산에는 아무도 관심이 없었거든요.


그러던 것이 인구 통계 자료를 보면 아시겠지만, 광주 인구가 2000년부터 2009년까지 10년 동안 매년 5,000명에서 7,000명 정도 꾸준히 증가합니다. 지방에서 인구가 증가하는 현상은 꽤 고무적인 일이죠.


인구가 증가하기 위해서는 반드시 일자리가 증가해야 합니다. 현재 광주 지역에는 8개의 큰 산업단지가 있습니다. 3개의 큰 산업단지가 현재 개발 중이며, 최근 광주보다 더 호재가 많은 나주와 함께 광주/전남 공동 혁신도시로서 꽤 활성화되고 있습니다.


이렇게 광주는 경상권이나 충청권처럼 빠르고 화려하지는 않았지만, 아주 단단하게 단계적으로 발전해가고 있었던 것이죠. 내실 있게 발전하는 모습은 다른 지역보다 더욱 단단한 내공을 만드는 것 같습니다. 속된 표현으로 절대로 ‘한 방에 훅 가진’ 않을 거라는 이야기죠.

광주의 교육열

이렇게 평가하는 이유 중 하나만 강조하여 말씀드리고자 합니다. 광주는 교육에 대한 열정이 남다릅니다. 교육열이 높지 않은 지역이 어디 있으며, 높아봤자 서울 강남이나 대구 수성구만 하겠느냐고 반문하시는 분들이 계실 겁니다. 맞습니다. 그 지역만큼은 안 됩니다. 교육하는 수준만으로 따지면 그럴 수 있습니다. 하지만 호남분들은 좀 다른 마음가짐으로 공부하시는 것 같았습니다. 간절함의 정도가 다르다는 이야기죠.


그래서인지 전반적으로 교육열이 높습니다. 하지만 이러한 사실이 잘 드러나지 않죠. 호남분들의 특징 중 하나입니다. 어떻게 아느냐고요? 두 가지 요인만 보고 그렇게 추정했습니다.


첫 번째는 학교가 생각보다 많습니다. 학교는 나라 재원이 들어가야 하므로 학생 수를 고려해서 만들죠. 당연히 학생 수가 많다는 말입니다. 인구 150만 명에 학생이 약 40만 명입니다. 대단한 비율이죠.


이는 지역별 차별과 무관하지 않을 겁니다. 정치라는 것은, 또 경제라는 것은 위에서 이끌어주지 않으면 어느 정도 한계가 있습니다. 아무리 몸부림을 쳐도 내 노력으로 성장할 수 있는 한계가 있다는 뜻입니다.


그런데 공부는 다릅니다. 어찌 보면 필기시험이라는 제도는 가장 객관적이고 합리적인 방법입니다. 적어도 다른 조건으로 차별대우를 받지 않고 정정당당하게 평가받으니까요. 지역별 법관 비율을 살펴볼 때 호남권 출신이 인구에 비해 많다는 것이 그 예가 되겠지요.

광주 남구의 동별 아파트 시세. 남구는 봉선동을 중심으로 광주에서 교육열이 높은 지역으로 꼽힙니다.

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두 번째로 지역에 대한 로열티가 높습니다. 타지역으로 많이 빠져나가지 않는다는 겁니다. 예로부터 이 지역에는 애국충정 인사가 많았습니다. 의병, 독립, 민주 등 나라를 위한다는 인사들은 대부분 이 지역 출신입니다. 이러한 애국충정은 지역 사랑으로도 연결되고 있습니다.


닭이냐 달걀이냐의 문제겠지만, 일거리가 풍부하기 때문에 타지역으로 빠져나가지 않을 수도 있습니다. 광주는 광역시 중에서 인근에 산업단지가 가장 많습니다. 물론 일거리가 많다고 인구가 무작정 많아지는 건 아닙니다. 먹거리도 있어야 하고 학교도 있어야 하는데, 이런 것들이 동시에 충족될 수 있는 건 택지개발밖에 없죠.


그래서인지 현재 광주시 내에는 25개 택지개발지구가 있습니다. 현재 추가로 개발되고 있는 곳도 여러 개 있습니다. 이제 제가 왜 광주라는 지역이 내공이 강하다고 했는지 공감하시죠?

광주 부동산 시장, 주요 지역은?

광주 부동산 시장의 특징 중 가장 눈에 띄는 점은 아파트 비율이 매우 높다는 겁니다. 아마 전국에서 아파트 비율로 따지면 상위권일 겁니다. 서울이나 부산이 훨씬 높다고 생각하시는 분들이 많을 텐데요. 서울, 부산, 인천은 생각보다 아파트 비율이 다른 대도시보다 높지 않습니다. 그래서 빌라나 다세대가 많은지도 모르겠지요.


광주는 아파트 비율이 75%가 넘습니다. 이건 정말 대단한 수치입니다. 1990년까지는 단독주택이 약 65%였다고 합니다. 20년 만에 완전히 수치가 뒤바뀌게 된 것이죠. 20년 동안 광주에는 우리가 모르는 사이에 이런 변화들이 있었던 겁니다.

직방에서 본 광주 인기 아파트 순위입니다.

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광주는 2개의 도심이 있습니다. 첫 번째 도심은 동구인데, 동구는 초기 광주의 중심지로 정치, 경제 및 상업, 업무, 문화의 중심지였습니다. 물론 동구는 아직도 이런 기능들을 수행하고 있습니다. 하지만 지금 시점에서는 다른 지역으로 그 기능이 많이 분산되었죠. 그래도 여러분들이 많이 들어 보신 금남로, 충장로 등에 가시면 아직도 사람이 많습니다.


두 번째 도심은 서구의 상무지구입니다. 현재 광주의 신도심이고 행정, 업무의 중추 관리기능을 수행하는 곳이죠. 쇼핑, 컨벤션 기능을 계획적으로 개발한 지역입니다. 말 그대로 가장 잘나가는 지역입니다.


여기에 2개의 부도심이 더 있습니다. 하나는 광산구의 송정인데, 이 지역이 광주로 편입되면서 광주의 발전이 본격화되기 시작했습니다. KTX 역사로 대표되는 교통수단의 집결지고요. 최근 업무시설, 쇼핑 시설, 주거지역으로도 많이 개발되었죠.


또 하나는 북구의 첨단지구입니다. 이름에서 알 수 있듯이 미래 산업기능을 수행하기 위해서 전략적으로 미는 곳이고요. 이를 위해 주거지역도 꽤 많이 개발했습니다. 인기 많은 ‘첨단 자이’가 바로 이 지역에 있죠.

직방에서 본 광주 북구 신용동 ‘첨단자이’의 매매 시세입니다.

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동구, 상무지구, 송정, 첨단지구 이 4개 축이 광주의 지자체에서 밀고 있는 주요 부동산 입지입니다. 하지만 최근에 서남권 지역이 강조되면서 아주 재미있는 현상들이 발생하기 시작했습니다. 혹시 광주에 내려가시면 광주 분들에게 어디에서 살고 싶으냐고 물어보세요. 대부분 ‘봉선동’이라고 말합니다. 서울에서는 대치동, 반포동을 이야기하는 것처럼요.


봉선동은 남구에 있습니다. 광주 중심에서 떨어져 있어 교통이 조금 불편할 것 같은데도 인기가 많은 지역입니다. 인기가 많은 가장 큰 이유는 학군이 좋기 때문이지요. 좋은 학원도 많고요. 하지만 이 지역이 교육환경으로 가장 인기가 많은 이유는 혐오 시설(유흥업소 등)이 없다는 것입니다. 광주 분들이 주택을 결정하는 주요 요인이 단적으로 드러난 부분인 것 같습니다.


그 외에 광산구의 하남지구, 수완지구, 운남지구가 아주 유명하죠. 또 서구의 금호지구, 재건축으로 주목받고 있는 화정지구, 풍암지구가 유명합니다. 이렇게 5개 구의 주요 지역을 다 말씀드렸습니다. 이 정도로 광주광역시 이야기를 마무리할까 합니다. 그런데 혹시 5개 구 중에서 유독 2개 구에 대한 언급이 많다는 것, 눈치채셨는지요?


광주는 현재 모든 지역이 좋습니다. 특히 광산구는 ‘나만 광주다’ 할 정도로 많은 택지개발이 이루어져 정말 잘나가는 지역이고요. 서구는 관공서 및 광주 주요시설이 밀집되어 중심지로서 역할을 충실히 하고 있습니다. 이 두 개 지역은 인구가 타 지역 대비 증가하고 있지요. 무엇보다 광주광역시는 호남권의 대장 입지입니다. 이 사실 하나만으로도 장기적으로 관심을 가질 만한 충분한 이유가 될 것입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'수도권 알짜 부동산 답사기' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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