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이대로 가면 전세가 폭등한다

부동산 시장 안정이라는 목표는 임차시장까지 고려돼야 한다.

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놀라운부동산의 부동산서프라이즈#22

최근 민간택지 아파트 단지의 분양가를 통제하는 분양가 상한제가 부동산 시장에서 뜨거운 이슈다. 아직 도입도 되지 않았음에도 불구하고 시장에서는 여러 가지 반응들이 나오고 있다.


그중 분양가 상한제 하면 제일 먼저 뒤따라오는 말은 신규주택 공급 감소다. 전국으로 봤을 때는 공급 부족 문제가 크지 않다고 볼 수도 있으나 서울만 놓고 보면 영향이 작지 않다. 서울은 신규 주택의 대부분이 정비사업물량에 속하기 때문에 서울의 공급은 민간택지 분양가 상한제에 가장 큰 영향을 받을 수밖에 없다. 혹자는 건설사도 먹고 살아야 하기 때문에 큰 문제가 되지 않는다고 한다. 하지만 오랜 세월 자본을 투입하고 기다린 조합원들의 재산권이 걸린 부분이기 때문에 단순히 시공 건설사가 하고 말고 할 문제가 아니다. 

서울의 공급은 대부분 정비사업물량으로 분양가 상한제가 실시되면 영향이 작을 수 없다.

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시장에는 언제나 균형이 존재한다. 그 균형을 의도적으로 변형시키면 당연히 시장이 왜곡되고 가격이 변화한다. 그리고 대표적인 변형요소가 바로 부동산 정책이다. 정책은 부동산 가격 결정 요인을 이야기할 때 빠지지 않는 중요 요인이다. 그러나 정책에 앞서 사실 더 중요한 요인은 바로 수급, 공급과 수요다. 정책은 이러한 공급과 수요의 균형을 맞춰주는 보조 수단으로 활용되어 이상적으로 시장이 움직이도록 돕는 것에 그 의의가 있다.


최근 정책 행보를 보면 균형은 찾아보기 힘들 정도로 수요자 중심이다. 어느 한 곳만 좋게 하면 좋은 곳에는 사람이 몰리게 되고 다른 곳은 나빠질 수밖에 없다. 정부가 잘못 판단하는 것은 투자 수요에 대한 무조건 적인 규제가 부동산 시장 안정을 위한 해결책이라고 믿는데 있다. 결국 부동산 시장 안정의 궁극적인 목표는 서민의 주거 안정이다. 단순한 매매가의 움직임만이 아닌 임차시장까지 포함한 전 시장의 가격 변동이 최대한 물가에 맞춰 움직여 주는 것이다. 


국가가 모든 임대 주택을 책임질 수 없다. 결국 임차시장이 안정되기 위해서는 투자자들의 도움이 필요하다. 적절한 투자가 진행돼야 지속적인 임대 주택이 제공될 수 있다. 그간 주택임대사업자에 대한 혜택강화 및 수도권의 풍부한 입주물량에 힘입어 수도권을 괴롭힌 전세난이 해결되고 일부 지역은 전세가가 상당히 내려 앉으며 안정적인 흐름으로 바뀌었었다. 


현재 서울의 전월세 평균 시세는 위와 같다.

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하지만 장기적이고 치밀해야 할 정책이 무한 손질을 거치면서 시장의 환경은 왜곡되기 시작했다. 주택임대사업자에 대한 혜택 축소, 다주택자에 대한 규제 강화, 주택 보유에 대한 과세 강화, 1주택 양도세 비과세 거주 요건 추가, 고가 1주택자 장기보유특별공제 2년 거주 요건 추가 등 정부가 발표한 정책을 종합해보면 주택을 추가로 매수하는 부담을 늘려 집값을 잡는 전략을 취했다. 그럼에도 매매가가 잡히지 않자 추가에 추가를 거듭한 것이 현재 상황이다. 정확한 병을 알고 적합한 처방을 받아야 병은 치유된다. 지금의 상황은 병을 잘못 알고 잘못된 처방을 해서 부작용만 증가하고 있는 상황처럼 보인다.


민간택지 분양가 상한제도 마찬가지다. 공급을 더 위축시키는 대표적인 제도라고 볼 수 있다. 물론 과거 이명박 정권의 반값 아파트가 당시 아파트 가격 하락에 중심역할을 한 것처럼 단기간 부동산 가격을 잡기에는 딱 좋은 제도다. 단, 어쭙잖게 적용 범위가 몇 개의 단지 정도에서 끝날 경우 지금처럼 신축 강세장만 키울 수 있다. 민간택지 분양가 상한제의 효과를 제대로 보기 위해서는 강남뿐 아니라 서울 전체 광범위적으로 적용해야 한다.


하지만 더 큰 문제는 분양가 상한제의 수혜를 받는 이익을 감쇄하기 위한 조치에 있다. 먼저 지난 8월 12일 분양가 상한제 확대 적용과 함께 발표된 전매제한 강화를 보면 전매 금지 기간이 최대 10년으로 늘어난다. 이 말은 분양 분이 이 기간 동안 시장에 출회될 수 없다는 말과 같다. 즉, 공급 감소이다. 10년이면 강산이 변할 정도의 긴 시간이다. 강산이 변할 10년 동안 물건이 묶이는 것은 시장 안정에 전혀 도움이 안 된다. 


분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 최대 10년까지 늘어났다.

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뿐만 아니라 공공택지 특별법의 거주의무강화를 분양가 상한제 적용단지에 준용하자는 발의까지 나왔다. 단순히 다른 규제처럼 2년을 채우면 되는 부분이 아니라 공공택지 특별법 그대로 준용된다면 완공 후 바로 입주를 해야만 한다. 게다가 앞서 말한 전매제한과 거주의무를 채우지 못할 시 LH에서 강제 매입하는 것도 검토되고 있다. 결국 분양가 상한제 적용 단지에서 분양 분 중에는 임차시장에 공급이 가능한 물량이 없다는 말이 된다.


이처럼 물리적인 임대주택 공급의 부족이 예고되고 있다. 단순히 볼 문제가 아니라고 생각한다. 여기에 더해 임차인의 보호 강화 제도 개선은 임대인과 임차인의 균형을 무너뜨려 임대 주택의 감소와 임차 수요의 증가라는 불균형을 야기하고, 최근까지 안정세를 보이는 임차시장에 균열을 만들게 될 것이라 본다.


모든 규제가 균형을 무너뜨리고 있다. 이대로 가다가는 다시는 오지 않을 것 같았던 전세난이 다시 찾아오는데 그리 오랜 시간이 걸리지 않을 수도 있겠다. 


글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'



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