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미국 금리 인하, 집값이랑 무슨 관계 있을까?

결국 서울 일부 지역의 집값을 올리는 또다른 요인이 된다.

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우용표의 내 집 마련 바이블#22

지난 19일 미국 연방준비제도는 기준금리 인하를 발표했습니다. 기존보다 0.25%포인트 인하함으로써 최저 연 1.75%가 된 것이죠.

한국은행의 기준금리는 1.50%로 전문가들은 유지 혹은 추가 인하를 예상중이다.

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미국의 기준 금리 인하는 우리나라 집값에 어떤 영향을 끼칠까요? 언뜻 보면 무관해 보일 수 있지만 자세히 보면 의미 있는 예측이 가능합니다.

1. 교과서적인 접근

기준금리인하의 효과에 대해 우선 교과서적으로 접근해 보겠습니다.

유동성 증가로 인해 금융/실물 자산의 가격이 올라간다.

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요약하면 기준금리 인하는 위와 같은 결과를 낳을 수 있습니다. 중앙은행이 기준 금리를 인하하면 시중 은행은 대출금리를 낮추게 됩니다. 즉 기업과 개인 등 경제활동의 주체들이 대출 이자 부담이 적어져 돈을 빌리기가 쉬워진다는 뜻이죠. 이렇게 대출로 일어난 유동성에 의해 투자자금이 주식/부동산 등으로 흘러 들어가게 됩니다. 사겠다는 수요가 많아지면? 그렇습니다. 주식/부동산 등의 가격이 오르게 됩니다.


기준금리 인하는 몇 개의 연결고리를 통해 ‘주식/부동산 가격상승’이라는 결과를 가져옵니다. 여기까지는 말 그대로 ‘교과서’스러운 접근이었습니다. 그렇다면 실제로는 어떻게 전개될까요?

2. 현실적 접근

현실적인 접근을 하기 위해서는 몇 가지 포인트를 짚고 넘어가야 합니다.

미국의 금리인하 외에 한국은행 기준금리, 부동산 정책, 유동성 함정, 투자심리 등이 영향을 미친다.

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1) 한국은행 기준금리


미국의 기준금리 인하는 미국에만 영향을 미치는 것이 아니라 우리나라를 비롯한 전 세계에 영향을 줍니다. 미국이 금리를 내리고 시장에 유동성을 공급하면 기축통화인 달러는 약세를 보이게 되고 다른 통화들은 상대적으로 강세를 보이게 되는 것이죠. 따라서 우리나라도 다른 나라와 마찬가지로 당분간 금리가 오를 일은 없다고 보시면 됩니다. 환율 방어를 위해 금리를 내리거나 현재 기준금리(연 1.5%)를 유지할 것입니다 


2) 정부의 부동산 규제 


정부는 2018년 이후 점차 부동산 규제를 강화하고 있습니다. 최근 이슈가 되고 있는 분양가상한제부터 재건축초과이익환수금. LTV/DTI/DSR 등 굵직한 정책들이 몇 년간 차례로 시행되었습니다. 이러한 정부의 기조는 당분간 계속될 것으로 보이는데요.

2017년 6.19대책을 시작으로 대출, 세금 등에 대한 규제가 이어지고 있다.

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만약 경기 부양과 환율 방어를 목적으로 한국은행이 기준금리를 낮추게 된다면 정부는 돈이 부동산으로 흘러 들어가지 않도록 또 다른 정책을 발표하지 않을까 생각합니다. 예상컨대 ‘세금’ 관련 정책이 되지 않을까 싶습니다.


3) 유동성 (돈맥경화) 


유동성 함정이라는 것이 있습니다. 기준금리가 낮아져 돈 빌리기가 쉬워져도 마땅한 투자처가없어 돈이 잘 돌지 않는 현상을 가리킵니다. 정부 입장에서는 돈이 잘 돌게 하기 위해 금리를 낮춰주는 것인데 정작 시장에서는 투자할 곳이 없어 대출이 필요 없는 상황인 것이죠. 


4) 투자심리 


앞으로 경기가 좋아진다고 생각이 들면 기업과 개인의 투자심리는 살아납니다. 투자에 적극적인 자세를 가지게 되지요. 기업들은 직원 채용과 공장 설비를 늘리고 개인들은 주식과 부동산 등에 투자를 늘립니다. 


하지만 현재 투자심리를 보면 기업과 개인 어느 하나 경제를 낙관적으로 보고 있는 것 같지 않습니다. 몇 가지 경제지표들이 한국경제가 침체의 위험성이 높아졌다는 것을 보여주고 있으니까요. 조금 더 보수적인 투자 방향을 잡아 ‘정말 확실한 곳’에만 투자하려는 심리가 높아졌습니다. 

‘똘똘한 한 채’로 수요가 집중되며 지난 2년 동안 강남3구의 아파트값은 평균 30%이상 상승했다

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미국의 기준금리 인하는 우리나라 금리를 인하하는 요인이 될 것으로 보입니다. 최소한 현재의 금리가 계속 유지된다고 추측해 볼 수 있습니다. 대출에 대한 부담이 줄어 주식/부동산 투자에 대한 수요는 증가하겠지만 유동성의 함정, 정부의 강력한 부동산 규제 의지로 인해 투자자들은 보수적인 접근을 할 것으로 보입니다.


때문에 서울 강남 지역을 비롯한 이른바 밀물지역에만 투자수요가 몰리지 않을까 생각됩니다. 밀물지역은 이전 칼럼을 통해 확인하실 수 있습니다.

미국의 기준금리가 우리나라 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있냐고요? 네! 미국의 기준 금리 인하는 결국 서울 일부 지역의 집값을 올리는 또 다른 요인이 될 것입니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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