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원리금균등상환? 원금균등상환? 뭐가 더 유리할까?

한글자 차이인데 실제로는 아주 다릅니다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #105

변동금리 대출보다 더 금리가 더 저렴한 고정금리 상품인 서민형 안심전환대출 접수가 16일부터 시작되면서 큰 인기를 끌고 있다. 신청은 29일 자정까지로 선착순 방식이 아니기 때문에 신청 기간 내 접수하면 선정에 불이익을 받지 않는다. 한국주택금융공사 홈페이지에 가면 상품소개, 신청대상, 대출금리 등 서민형 안심전환대출에 대한 상세한 정보를 확인할 수 있다.

그런데 신청 자격과 대출 금리 등의 정보에는 관심이 높은데 대출상환방식에 대해서는 잘 모르는 경우가 많다. 안심전환대출의 상환 방식은 아래 그림에서 보듯이 원리금균등상환방식과 원금균등상환방식이 있고, 거치 기간은 없다고 나와 있다.

두 가지 상환방식 중 어떤 것이 유리할까?

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거치 기간은 무엇일까?

대출을 받으면 약정된 대출 기간 동안 원금과 대출이자를 납부해야 한다. 원금을 갚지 않고 이자만 내는 기간을 거치기간이라 한다. 예를 들어 거치기간이 2년이라고 하면 2년 동안 이자만 내고 거치기간이 끝나면 원금과 이자를 함께 내는 것이다.


예전에는 이자만 내는 거치기간을 인정해주었지만, 최근에는 가계 부채 건전성과 집값 안정을 위해 대출 규제를 강화하면서 거치기간은 적용을 잘 안 해주고 있다.


대출금을 상환하는 방법에는 여러 종류가 있다. 원리금균등상환과 원금균등상환, 만기일시상환, 체증식 융자금상환 등이 있는데 복잡하기도 하고 어떤 것이 유리한지 헷갈리는 것이 대출상환방식이다.


특히, 원리금균등상환과 원금균등상환은 이름은 비슷하지만 내용은 전혀 다르다. 이번 칼럼을 통해 어떤 상환 방식이 나에게 유리한지 확실히 이해해보자.

호갱노노 앱에서는 아파트 시세와 자본금에 따라 가능한 대출금과 이자를 계산해볼 수 있다.

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원리금균등상환이란?

서민형 안심전환대출에 적용되기도 하고 가장 많이 이용되는 원리금균등상환저당(Constant Payment Mortgage, CPM)은 대출을 받은 후 매번 상환하는 원리금(원금+이자) 상환액이 일정한 비율로 유지되는 방식이다.


일정한 액수의 원금과 이자를 정해진 기간 동안 계속 납입하면 원금과 이자를 다 갚게 되는 것이다. 상환액은 매번 일정하지만, 원금과 이자 각각 금액이 매번 일정한 것은 아니다. 아래 그림에서 보듯이 대출기간 동안 갚아나가는 원금상환액은 점점 늘어나는 반면, 이자상환액은 점점 줄어들게 되는 구조다.


예를 들어 매월 갚는 상환액이 100만 원이라면 첫 달에는 이자 99만 원, 원금1만 원, 둘째 달에는 이자 98만 원, 원금 2만 원, 마지막 달에는 이자 1만 원, 원금 99만 원, 이런 식으로 매번 같은 상환액을 일정하게 갚아 나가는 방식이다.

원리금균등상환 방식은 매번 일정한 상환액(원금+이자)을 갚는 방식이다.

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원금균등상환

원금균등상환저당(Constant Amortization Mortgage, CAM)은 매번 상환하는 원금상환액은 일정하나 이자상환액은 높았다가 점점 낮아지는 방식이다. 아래 그림에서 보듯이 원리금상환액이 매월 일정하지 않고 첫 달부터 시간이 지날수록 이자가 낮아지는 만큼 낮아지는 구조다.


예를 들어 첫 달에는 130만 원(원금 30만 원, 이자 100만 원), 둘째 달에는 125만 원(원금 30만 원, 이자 95만 원), 마지막 달에는 31만 원(원금 30만 원, 이자 1만 원), 이렇게 원금은 동일하지만, 이자가 점점 줄어들면서 원리금(원금+이자) 대출 기간 만기 시점에 대출금액을 다 상환하게 된다.

원금균등상환 방식은 원금 상환액은 일정하나 이자 상환액이 점점 낮아지는 방식이다.

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원리금균등상환 vs 원금균등상환

비슷해 보이면서도 다른 원리금균등상환과 원금균등상환 방식은 실제로 어떤 차이가 있을까? 첫 달 이자는 원리금균등과 원금균등상환 모두 같지만 상환하는 원금에서 차이가 나면서 매월 납입하는 원리금(원금+이자)은 아래 그림과 같이 차이가 있다.


예를 들어 3억 원을 20년 만기로 주택담보대출을 받았다면 첫 달 이자는 두 방식 모두 50만 원이다.


원리금균등방식은 원금 비중이 낮다가 높아지고, 이자 비중은 높다가 낮아지기 때문에 첫 달 원리금 상환액 100만 원(원금 50만 원, 이자 50만 원)을 납입 기간 동안 계속 납입하게 된다.


하지만 원금균등방식은 원금은 일정하면서 이자가 줄어들기 때문에 첫 달 원리금 상환액은 130만 원(원금 80만 원+이자 50만 원)으로 높지만, 시간이 지날수록 120만 원, 100만 원 80만 원… 이렇게 점점 줄어들게 된다.

원금균등방식은 상환액이 점점 낮아지고, 원리금균등방식은 상환액이 일정하다.

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결론을 말하면 처음에 갚아나가는 돈은 원리금균등상환방식이 부담이 적지만 시간이 점점 지날수록 상환 부담은 늘어난다. 그에 따라 갚아야 할 대출원금과 이자 총액은 아래 그림과 같이 원리금균등상환방식이 원금균등상환방식보다 더 많다. 일정한 금액을 상환하기 때문에 매월 부담은 덜할 수 있으나, 결국 상환 총액은 더 많게 되는 것이다.

같은 금액을 같은 조건으로 대출받을 경우, 총대출 상환액은 원리금균등상환 방식이 더 크다.

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대출 원금 절반을 회수하는 기간을 따져보면 원리금균등상환방식은 대출 기간의 2/3 정도임에 비해 원금균등상환방식은 대출 기간의 1/2이다. 그렇다면 총이자상환액이 큰 원리금균등상환방식이 대출자인 은행 입장에서는 유리하고 차입자인 개인 입장에서는 상대적으로 이자 총액이 적은 원금균등상환이 더 좋은 것 아니냐고 말할 수 있지만, 반드시 그렇지는 않다.


원금균등상환방식은 대출 초기 대출을 받은 개인이 갚아 나가야 할 부담이 크고 은행도 이자 총액은 많을지 모르겠지만 위험관리도 고려해야 하기에, 초기 부담이 적고 매월 일정 비중으로 갚아나가는 원리금균등상환방식이 더 보편적으로 활용되고 있다.


원리금상환방식으로 고정이 된 대출상품이 아니라면 자신의 상황에 맞는 대출상환방식을 선택하면 된다. 월수입이 높아서 매월 갚아나가야 할 상환액 부담이 상대적으로 적다면 대출 초기에는 다소 부담되더라도 상환액 총량에서 유리한 원금균등상환방식을 선택하는 것도 좋다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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