직방

‘전월세 전환율’이란 전세 보증금의 전부 또는 일부를 월 임대료로 전환하는 경우의 그 이율을 뜻합니다. (주택임대차보호법 제7조 2항)

하지만 많은 사람이 전월세 전환율을 정확하게 이해하지 못하고 있습니다. 전월세 전환율을 제대로 이해하면 보증금과 월 임대료를 어떻게 조정해야 본인에게 유리한지 판단할 수 있습니다. 물론 임대인과 임차인의 입장이 다를 텐데, 이에 대해 간단하게 설명해 보고자 합니다.

우선 전월세 전환율 계산 방법부터 말씀드리겠습니다. 계산식은 다음과 같습니다.

전월세 전환율이 높으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이며, 낮으면 그 반대입니다. 예를 들어보겠습니다.

1안은 보증금 1,000만 원에 임대료 60만 원이고, 2안은 보증금 2,000만 원에 임대료 55만 원이라고 가정해 보겠습니다. 여기서 2안은 1안보다 보증금이 1,000만 원 많고 그 대신 월 임대료가 5만 원 적은 것입니다.

이 경우, 1안과 2안의 차이는 전환율 6%입니다. 두 안의 차이 금액인 5만 원*12개월/1,000만 원=6%이기 때문입니다.

따라서, 임대인 입장에서는 본인의 세전 요구수익률(투자자가 바라는 수익률)이 6%보다 높을 경우 2안이 유리하고, 세전 요구수익률이 6%보다 낮은 경우 1안이 유리합니다. 임차인의 경우는 그 반대입니다.

다른 예를 하나 더 들어보겠습니다.

전세 7억 원인 경우와 보증금 3,000만 원에 월 임대료 200만 원인 경우를 비교해 보겠습니다. 대부분의 임차인은 전세가 월세보다 비용 측면에서 더 유리하다고 생각하실 것입니다. 하지만 먼저 설명해 드린 전환율 계산 방법에 따르면 이 경우 전환율은 약 3.6%입니다. (200만 원*12/(6억 7천만 원)=3.6%)

다시 말해, 임차인 입장에서 투자 등으로 연 3.6%의 세전 수익률을 달성할 수 있다면 2안인 월세가 비용 측면에서 유리한 것입니다. 따라서 월세로 거주하는 것이 전세로 거주하는 것보다 무조건 비용이 많이 들어간다는 말은 틀린 말입니다.

물론 건강보험료, 종합소득세, 각종 세제 혜택, 정부 지원 등 특정 구간에 따라 세율이나 그 혜택이 달라지는 부분에 대해서는 각자 계산해보고 그 손익을 따져보셔야 할 것입니다.

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

전직 KB경영연구소 자문위원

'지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다' 저자

'돈 버는 부동산에는 공식이 있다' 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’