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전국 최대 3만가구 미분양? 가능성은 얼마나 될까

착공물량과 분양물량을 나누어 보면, 서울에 미분양은 절대 없습니다.

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #19

최근 한국개발원(KDI)은 주택 공급물량 과다로 내년까지 전국에서 최대 3만 가구가 미분양될 수 있다고 예측했습니다. 하지만 일부 부동산 전문가들의 이야기는 다릅니다. 재건축에 대한 분양가 상한제로 건설사들이 분양 일정을 미루고, 주택 공급이 줄어들 가능성이 있다고 이야기합니다.


여러 기사를 통해 정보를 얻으려는 실수요자 및 투자자들 입장에서는 헷갈리기만 합니다. 도대체 무엇이 진실일까요? 각 주장의 근거를 확인해보겠습니다.

주택인허가물량은 연간 55만 호에서 76만 호 수준으로 세대수 증감분을 훨씬 웃돌고 있다.

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KDI에서 주장하는 내용은 이렇습니다. 2015년 이후부터 2018년까지 주택 인허가 물량은 연간 55만 호에서 76만 호 수준인 데 반해, 세대수 증감분은 22만에서 30만 세대에 그칩니다. 멸실되는 주택 수를 10만 호 정도로 잡아도 20만에서 35만 호 정도가 매년 초과 공급된다는 것이죠. 따라서 15년에 인허가가 난 주택들이 약 5년 뒤인 2020년에 공급된다고 예상해 보면 내년부터 주택 공급이 과잉돼 가격이 하락하지 않을까 하는 불안감을 불러일으킵니다.

경기도권의 물량 집중공급

공급과잉에 대한 판단은 지역별로 접근해야 맞습니다. 인프라와 주거 선호도 차이 때문에 당연히 지역별로 봐야 하는데요. 일자리가 몰려 있어 주거지로 선호되지만, 공급이 부족한 수도권 지역(서울/경기)에 대한 물량을 별도로 분류해 다시 살펴보겠습니다.

서울의 물량 증가율은 전국의 물량 증가율보다 낮다.

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위 그래프에서 보시는 대로 2015년에서 2018년까지 전체 공급물량은 전국 +270만 호, 서울 +35만 호, 경기도 +88만 호입니다. 전 년도 대비 물량 증가율을 보시면 서울이 2~3%대로 전국의 물량 증가율보다 낮고 경기도가 6%대로 초과 공급됨을 알 수 있습니다. 즉 경기도에 물량이 집중되어 있고 서울은 전국 평균 대비 공급물량이 적은 것입니다.


이런 의문이 듭니다. 서울 인구는 늘지 않는데 물량이 35만 호나 공급이 되니 가격이 내려가지 않을까요? 서울의 가구 수는 2016년부터 2018년까지 1만 7,000세대밖에 늘지 않았습니다. 확실히 인구가 늘지는 않는 것 같습니다. 수요는 1.7만 세대인데 35만 호나 공급된다니 빈집이 늘고 아파트값이 떨어지지 않을까 걱정이 됩니다.


하지만 이 사실을 아셔야 합니다. 서울은 빈 땅인 택지에 아파트를 새로 올리는 것이 아닙니다. 공급의 거의 90% 이상이 도시 및 주거환경정비법에 의한 재건축/재개발입니다. 재건축/재개발 이전에 신규 공급 지역에 살고 있던 사람들도 공급물량을 함께 소화하는 것입니다.

서울은 착공물량 대비 신규분양 물량이 너무 적다

겉으로 드러나는 통계의 오류를 바로 봐야 합니다. 서울은 앞서 말했듯이 주택 공급물량의 대부분이 재개발/재건축 형태입니다. 신도시처럼 모든 인허가 및 착공 물량이 공급되는 것이 아닙니다. 기존에 해당 아파트에 사는 원주민의 물량을 생각해서 공급물량에서 빼는 것이 맞습니다.

서울시 신규 분양물량은 착공물량의 1/10 수준이다.

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2018년부터 현재까지의 착공물량과 실제 공급되는 신규분양 물량을 서울시 기준으로 알아보겠습니다. 위 그래프에서 알 수 있듯 2018년부터 2019년 상반기까지의 서울시 주택 착공물량은 약 11만 호 수준입니다. 하지만 동 기간 신규 분양하는 물량은 1.8만 호로 거의 1/10에 불과하죠. 착공물량과 신규 분양물량을 비교하는 이유는 보통 건설사들이 선분양을 통해 공급하기 때문에 시점상 착공 시점과 입주자 모집공고 시점이 같기 때문입니다.


여기까지 설명해 드리면 당연히 눈치채셨겠지만 전체 공급물량이 많아도 신규 공급되는 일반분양 세대수는 적다는 결론에 이릅니다. 따라서 공급물량이 과다하다고 판단하기 위해서는, 최소한 재개발/재건축 공급 위주의 서울의 경우에는 인허가나 착공물량이 아닌 신규 분양물량과의 비교가 필요합니다. 2017년을 기준으로 공급과잉을 판단해 볼까요?


해당연도 서울시에 멸실된 주택은 4.7만 호입니다. (단독/다가구/아파트 포함) 가구 수는 약 2천 호 정도가 늘었고요. 신규 분양 세대수는 1.8만 호입니다. 그렇다면 +1.8(신규분양)-0.2(가구 수 증가)-4.7(멸실주택 수) = -3.2만 호로 공급과잉이라고 부르기에는 무리인 상황입니다.

서울시 인구는 줄지만 아파트값이 오르는 이유

많은 분들이 한국이 저출산 국가로 평균 출산율이 1도 안되어 앞으로 부동산 가격이 떨어질 거라고 이야기합니다. 서울의 인구추계를 보면 향후 2040년까지 인구수와 가구 수가 줄어들 것으로 예상됩니다. 하지만 서울시는 땅이 없어 추가 공급이 이루어지기 어렵습니다. 특히 사람들이 선호하는 직주근접 등 거주지로서의 매력을 갖춘 마용성이나 강남 3구는 2010년 들어 공급이 멈춰 있다고 보시면 됩니다. 이를 극복하는 방안은 흔히 말하는 빌라촌을 대규모 아파트촌으로 재개발하고 기존 아파트의 층수 제한 및 용적률제한 등을 완화하여 재건축 등으로 인한 아파트 공급량을 늘리는 방법밖에 없습니다.


최근 신축이 비이상적으로 가격이 오르는 이유는 희소해서입니다. 지방이나 외곽 신도시처럼 모든 아파트가 준공 10년 미만 신축이라면, 그래서 신축이 지나가다 흔히 볼 수 있을 정도로 많다면 희소성이 떨어져 자연스럽게 가격이 안정되게 되어 있습니다. 정부가 서울의 아파트값을 안정시키고 싶다면 정비사업에 대한 적극적인 정책적 지원이 필요합니다.

글. 부동산 스나이퍼

유튜브 '쪽쪽부동산' 운영


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