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부산 인구가 줄어드니, 부산 부동산이 폭락한다?

폭락할 것이라는 의견에는 정중하게 이의를 표합니다.

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빠숑의 입지 분석 레시피 #105

부산을 포함한 경상남도 지역의 최근 부동산 경기는 조정 중입니다. 부산, 경남 지역에 투자하시는 분들은 알고 계시겠지만, 이 지역의 조정은 과거 서울 수도권의 조정과는 다릅니다.


서울 수도권의 집값을 한 달 만에 30% 이상 날릴 정도로 위력적이었던 2008년 금융위기 때도 부산, 경남은 수도권 위기와는 무관하게 보일 정도로 참 독특한 시장을 연출했습니다. 오히려 2009년 초반부터 조금씩 달아오르기 시작하더니 양산시, 김해시, 통합 창원시, 전주시 등 경상남도에서 지난 10년간 가장 잘나가는 지역은 아파트 시세가 단기간에 모두 2배가 넘었습니다.


물론 모든 지역이 다 오른 것은 아닙니다. 주거지로 인기 있는 지역의 아파트 위주로 크게 상승했습니다. 질적인 수요 시장이 시작된 것이죠. 특히 부산은, 지난 10년간 상승률이 전국에서 가장 높았습니다.

부산은 오히려 2008년 금융위기 때도 아파트값이 올랐습니다.

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350만 인구의 대도시, 부산

부산은 우리나라 제2의 도시이자 대한민국 최고의 무역항으로 인구가 무려 350만 명이나 되는 대도시입니다. 물론 서울에 비하면 작은 도시지요. 하지만 지방에 거주해본 분은 아시겠지만, 지방은 20만 명만 넘어도 꽤 큰 도시입니다. 그러니 350만 명이면 어마어마한 규모이죠.


여기에 인근 울산광역시가 113만 명, 통합 창원시가 109만 명, 기타 경남의 도시 인구까지 포함하면 경남권 인구는 족히 700~800만 명이 됩니다. 서울 및 수도권에 버금가는 부산, 경남권이라는 또 다른 대규모의 주거 지역이 있는 것이죠.


사실 부산, 대구, 대전, 광주 등 수도권 이외 지역의 지방 광역시는 2000년대까지 집값의 변동이 거의 없었습니다. 당연히 부동산 관심층에게 소외된 지역이었죠.


더 재미있는 사실은 부동산 중개업소도 수도권처럼 활성화되지 않았다는 사실입니다. 지방 부동산 중개업소에 가보신 분은 아시겠지만, 아직도 중개업소 공동 전산망을 사용하지 않는 업소가 꽤 많습니다. 그냥 수기로 장부에 기록하여 운영하고 있습니다.

부산 광안대교 일대의 야경입니다.

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부산 주택 시장의 특징

부산광역시 주택 시장의 특징은, 서울의 강남권(강남구, 서초구)처럼 특정 지역이 월등한 가격을 보이면서 독주하는 것이 아니라 지역별로 선도하는 아파트들이 골고루 분포되어 있다는 점이었습니다. 그런데 최근 상승장을 경험한 부산광역시 역시 서울과 비슷한 양상을 보입니다. 그 대표주자가 바로 해운대구입니다. 국내에서는 아주 독특한 콘셉트로 개발된 지역이죠.


퀴즈 하나 내겠습니다. 우리나라에서 제일 높은 건물이 뭘까요? 혹시 아직도 63빌딩으로 알고 계신가요? 하지만 이제 63빌딩은 10위권입니다. 정답은 롯데월드타워입니다. 그럼 2위는 어디일까요? 송도 동북아트레이드센터입니다. 3위는 해운대 두산위브더제니스 타워고요. 4위는 해운대 아이파크랍니다. 5위는 부산국제금융센터, 6위는 서울국제금융센터, 7위는 부산 WBC 더팰리스입니다.

해운대두산위브더제니스 전용 222㎡(76층)는 올해 8월 33억에 거래되었습니다.

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이처럼 현재 초고층이라고 할 수 있는 빌딩은 대부분 서울과 부산에 있습니다. 더 놀라운 사실은 부산에 4개나 있다는 것입니다. 특히 아파트로서 최고층 기록은 부산이 가지고 있습니다. 바로 해운대 아이파크(72층)와 해운대 두산위브더제니스(80층)가 그것이죠. 현재 부산 지역 아파트 시세 중에 가장 비싼 아파트입니다. 평당 시세가 2,500만 원 전후입니다.


재미있는 건 최고층은 평당 4,500만 원의 시세를 형성한다는 것입니다. 가장 비싼 데도 현재 매물이 없다고 합니다. 이 두 아파트가 한동안은 대한민국 최고층 아파트일 것입니다. 해운대 엘시티가 입주하는 2019년 11월까지는 말이죠.


초고층 이야기를 장황하게 설명해드리는 이유는, 지금도 최고층 아파트의 대장은 부산에 있고, 향후에도 부산에 있을 거라는 겁니다. 대단하지 않습니까? 부산의 위상이 이 정도라는 의미에서 설명해 드렸습니다.

부산 부동산이 폭락한다?

부산은 인구가 한때 400만 명이 넘은 적도 있었습니다. 현재는 350만 명이죠. 그럼 여기서 의문이 생기실 겁니다. 아니, 인구도 줄어드는 도시에 국가에서는 왜 저렇게 대규모 투자를 하는 것일까? 부산 부동산이 폭락한다? 부산의 인구가 줄어든 건 직장의 문제가 큽니다.


하지만 이건 부정적인 의미의 일자리 축소 문제가 아니라 오히려 부산이란 도시를 새롭게 리뉴얼했다는 긍정적인 차원에서 볼 필요가 있습니다. 부산 지역도 서울처럼 주변 도시와 유기적인 역할을 공유하면서 광역화되었다고 보는 것이 맞습니다. 일자리를 위한 위성도시들이 이제야 제대로 갖춰지기 시작한 거죠. 인근의 양산이 활성화된 이유도, 김해에 많은 개발이 집중된 것도 그런 이유 중 하나입니다.


정리하자면, 범 부산권 인구를 주변 위성도시와 나누어 가졌다는 의미가 됩니다. 따라서 부산 인구가 줄어들어 부산 부동산이 폭락할 거라는 폭락론자의 논리에는 정중하게 이의를 표하는 바입니다.

직방에서 본 부산진구 일대의 입주 예정 단지 청약 경쟁률입니다.

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부산 지역에서 발생한 2005~2008년간의 미분양은 단기간에 물량이 대규모로 공급되었던 것이 주요 이유였습니다. 물론 고분양가 원인도 있었습니다. 기존 아파트보다 너무 비쌌거든요. 하지만 그것도 대부분 해소되고, 큰 폭으로 상승하고 있습니다.


고분양가 거품이라는 평가는 기존 아파트 시세가 분양 아파트 분양가에 거의 임박하자 미분양 물량이 알아서 소진되면서 사그라들고 있습니다. 다른 이유가 아닌 고분양가만이 문제였던 미분양 현장은 대부분 시간이 해결해줍니다. 인플레이션의 결과이죠. 부동산 투자에서 이 시간과 인플레이션의 활용은 매우 중요한 포인트입니다.


이러한 광역시들의 2000년대 미분양 해소 과정은 부산뿐만 아니라 대구, 광주에서도 똑같이 찾아볼 수 있습니다. 이미 서울 수도권에서는 여러 번 경험했던 사례들입니다.

부산에 초고층 빌딩이 들어서는 이유

그러면 어떻게 부산에 이런 초고층 고급 빌딩들이 계속 건설되었을까요? 대기업과 지자체, 정부에서도 부산의 미래를 중국의 홍콩 정도로 키우려 했던 것으로 보입니다. 두바이를 보고 새만금을 만들려고 했던 것처럼 말입니다.


홍콩은 참 매력적인 도시입니다. 바다와 산과 도시가 조화를 이루고, 항만과 빌딩이 연결된 특별한 관광 도시죠. 중국의 도시이지만 100년 동안 영국의 통치하에 있었던 지역이라, 중국 내에서도 이국적이고, 영국 사람에게도 이국적인 아주 독특한 이미지를 주는 지역입니다. 이것은 다른 나라 사람들에게도 적지 않은 자극을 주었을 겁니다. 그래서 자연스레 관광과 무역과 각종 상업시설의 중심 도시가 된 것이죠.


이 홍콩이 중국에 반환되면서 제 기능을 못 할 것으로 예상하여 홍콩의 역할을 대신할 만한 도시로 우리 대한민국에서는 부산의 개발을 적극적으로 추진하게 되었을 겁니다. 그런 의도가 있었기에 다른 지역과는 아주 다른, 독특하고 재미난 형태로 개발을 진행하게 됩니다.

고층 주거단지가 즐비한 해운대 마린시티의 야경입니다.

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부산은 산도 많고, 강도 있고, 바다도 있습니다. 말 그대로 천혜의 자연환경을 가지고 있지요. 서울을 비롯한 어떠한 도시도 흉내 낼 수 없는 환경적인 장점입니다. 이러한 자연적인 장점을 살려서 파격적으로 개발을 시도하려 했던 것이죠.


하지만 홍콩은 홍콩이었습니다. 중국은 잠자는 용이었지만, 결국은 용이었습니다. 한국은 용이 되려고 하지만, 이무기밖에 될 수 없는 한계가 있었죠. 그래서 어느 순간부터 부산의 개발이 지지부진했던 것 같습니다.


하지만 부산이 잠재력이 풍부한 매력적인 도시임은 틀림없습니다. 혹시 부산을 방문하거나 여행할 계획이 있으신 분들은 차를 두고 가시는 것이 좋습니다. KTX를 타고 가셔서 부산투어 버스로 관광하시는 것이 가장 좋습니다. 또 지하철과 버스를 이용하면 웬만한 곳은 다 갈 수 있습니다. 이것이 제가 부산을 좋아하는 가장 큰 이유이자 가장 큰 장점입니다. 바로 촘촘한 교통망이죠.


이러한 교통망은 서울이 가진 가장 큰 강점이기도 하죠. 뭔가 유사하다는 생각이 안 드십니까? 물론, 부산은 서울과는 다른 양상으로 발전해가겠지만, 서울을 하나의 성공한 모델로 본다면 부산의 미래도 서울의 진행 과정을 통해 어느 정도 예측이 가능할 것입니다.

부산, 지역별로 살펴볼까요?

부산의 주요 주거 지역 현황은 어떨까요? 부산은 16개 구 군으로 이루어져 있습니다. 모든 지역을 다 말씀드릴 필요는 없을 것 같고, 중요한 지역 위주로 이야기하겠습니다.

부산의 구별 아파트 매매 평균 시세입니다. 수영구, 해운대구, 남구가 가장 높은 시세를 보입니다.

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가장 중요한 해운대구는 서울의 강남구를 생각하시면 됩니다. 가장 완벽한 입지 여건을 가진 지역이지요. 해운대 해수욕장 우측 지역을 매립하여 만든 마린시티와 모든 것이 다 갖춰지고 있는 센텀시티가 대장지역이라고 보시면 됩니다. 좌동이라고 하는 신시가지도 꽤 살기 좋은 곳입니다.


연제구는 거제동을 중점적으로 보시면 되는데요. 이곳은 시청과 법원, 검찰청이 있습니다. 서울로 보면 종로구 정도로 보시면 될 것 같습니다.


동래구는 부산의 전통적인 중심지역으로 온천동이 유명하고요. 학군이 좋습니다. 서울의 서초구 정도로 보면 될까요?


금정구는 부곡동과 구서동이 주거 중심 지역입니다. 전형적인 중산층 선호 지역입니다. 


서부산권에서 가장 뜬 지역 중의 하나가 북구 화명지구, 강서구 명지지구, 동부 부산권의 신규 개발지가 기장군 정관신도시입니다. 최근 분양한 아파트도 성공한 편이고, 특히 울산과도 연결되는 곳이라 이래저래 호재가 많은 지역입니다.


구도심 중에서는 동구 북항 개발이 가장 기대됩니다. 여기에 동래구까지 포함하면 관심을 가져볼 지역은 대체로 언급한 것 같습니다.

직방에서 본 부산의 인기 아파트 목록입니다.

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각기 다른 모습으로 발전하고 변화할 부산의 미래가 기대됩니다. 홍콩까지는 아니더라도 대한민국 제2의 도시로서 국내를 넘어 해외에서도 즐겨 찾는 명품 도시가 되길 기대합니다. 부산은 서울과는 완전히 다른 매력적인 도시로 업그레이드될 것입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'수도권 알짜 부동산 답사기' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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