직방

총 인구 약 11만 명, 5만 가구로 구성된 여주시는 경기도 동부권에 위치한 수도권 외곽 도시입니다. 서울 및 수도권 지역에서도 주택가격이 상대적으로 낮은 편이기 때문에 주택 구입에 있어 가성비가 좋은데요. 현재는 전세가율이 80%에 달하는 실수요자 위주의 장세가 보이고 있습니다. 때문에 여주시 주택의 전세가는 꾸준히 오르는 중입니다.

한때는 매매가도 눈에 띄는 상승을 보였습니다. 판교 및 강남과의 접근성을 개선해준 경강선 개통과 제2 영동고속도로, 성남~장호원간 자동차 전용도로 개통, 여주 역세권 개발 등의 호재로 인해 2016년 한 해 여주시 아파트 평균 매매가는 8% 오르며 당시 경기 지역 집값 상승률 중에서 과천 다음으로 높았습니다.

당시 여주시 집값 상승에 가장 큰 역할은 단연 경강선이었습니다. 여주역을 통해 판교, 분당까지 40분대로 이동이 가능하고 신분당선으로 환승하면 강남까지 도달이 가능하게 만들었으니까요. 경강선이 개통하면서 저렴한 주택 가격으로 많은 인구가 유입 될 것이라 기대했습니다.

하지만 기대와 다르게 경강선 개통 후에도 판교와 인근 지역의 근무수요 유입이 적어 하향 안정세를 보였습니다. 왜 생각보다 인구 유입이 적었을까요? 경강선은 개통되었지만 인프라 및 주거 벨트 구성이 부족했기 때문입니다. 가격은 저렴하지만 불편했던 것이죠. 이처럼 여주 부동산의 핵심은 바로 외부 인구 유입과 여주 역세권 및 배후주거지 활성화라고 볼 수 있습니다.

여주 시내권은 7개동 3개 권역으로 나눌 수 있습니다. 서울의 한강에 해당하는 남한강을 중심으로 강북권과 여주시청 및 인프라 중심인 도심권 그리고 앞으로 6개 도시개발 사업이 집중 추진될 강남권(경강선 지나는 여주역세권 중심)입니다. 여주시 전체를 봤을 때, 주택에서 아파트가 차지하는 비율이 30% 수준으로 낮고, 그 마저도 입주 10년이 초과된 노후 아파트가 92%에 달하기 때문에 여주시에는 신규 공급이 절대적으로 부족한 상황입니다.

하지만 여주시 내 사업체 및 근로자 수는 꾸준히 증가하고 있으며, 노후 아파트 교체 수요도 연간 750세대로 추정됩니다. 따라서 향후 도심권과 연계되고 신규 개발 사업이 본격화되는 강남권이 여주시의 최대 주거 중심지가 될 것입니다.

2003년 이후 16년만에 대형 브랜드가 개발 예정이기 때문에 지역 특성상 신규공급에 대한 수요가 확고할 것으로 보이는데요. 외부 수요가 유입되기 어려운 환경이 일대 개발 사업으로 개선되고 나면, 우수한 학군과 자연환경, 상업 인프라를 바탕으로 일대가 역세권 신흥 주거 중심지로 바뀌게 될 것입니다.

특히 지역 자체에 노후 주택이 많다 보니 요즘 주거 트랜드인 새 아파트를 기다리는 수요가 많습니다. 그리고 수요자가 선호하는 조건들도 다 갖추고 있지요. 초·중학교가 인접해 있고, 역과의 거리도 가까워 학세권, 역세권을 만족할 뿐만 아니라 이마트도 가까워 몰세권 단지이기도 합니다.

앞서 말한 바와 같이 여주시 부동산은 인구 유입과 공급량이 관건입니다. 강남권에 4,000세대 공급이 예정돼 있긴 하지만 아직 계획 초기 단계이기 때문에 한번에 많은 양이 공급되기는 어렵습니다. 따라서 당분간은 공급 부족으로 인한 신축 강세장이 형성될 것으로 보입니다.

여주시 부동산 가격이 2016년 이후 하향 안정세를 보이다 최근 바닥을 찍고 오르는 것도 이 때문입니다. 여주시는 실수요로 보나 투자로 보나 수요의 이동을 염두에 둔다면, 장기적으로 성장 가능성이 높습니다. 만약 지금 여주시의 주택 매입을 고려하고 계신다면, 여주시 중에서도 신축으로 구성되는 강남권에 관심을 두시면 좋겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

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