직방

2019년의 끝이 점점 다가오고 있습니다. 언론사에서는 전문가 설문조사 등을 통해 내년 부동산 시장 전망을 내어놓기 시작했습니다. ‘어디는 오르고 어디는 내릴 것이다.’ 또는 ‘언제까지는 내리다가 언제부터 회복될 것이다.’ 등 올해말부터 내년초까지 각종 부동산 예측들이 예년과 마찬가지로 쏟아져 나올 것입니다.

올해와 내년의 주택시장은 밀물과 썰물로 표현될 수 있습니다. 어떤 지역은 투자수요가 밀물처럼 밀려들어와 가격이 높아지는 반면 또 어떤 지역은 반대로 가격 하락과 깡통전세와 같은 악재가 겹치는 시기가 될 것입니다. 이번 칼럼에서는 남은 하반기부터 내년까지 시장에서 밀물인 지역과 썰물인 지역은 각각 어디가 될지 이야기해보겠습니다.

다양한 투자 종목 중 금, 달러, 엔화는 전통적인 ‘안전자산’입니다. 경제 상황이 불확실하고 투자 리스크를 줄이고 싶을 때 선택하는 상품이기 때문인데요. 경제가 불안할수록 안전자산의 가치는 높아지고 가격은 올라갑니다.

왜 갑자기 금, 달러, 엔화 이야기를 꺼냈을까요? 부동산 시장에서도 이와 같이 안전자산으로 인식되는 상품들이 있기 때문입니다. 서울 강남 지역의 재건축을 비롯해 마용성이라 불리우는 마포, 용산, 성동구 아파트들이 그러합니다.

이 지역 아파트들은 교통, 인프라, 학군 등의 요인을 바탕으로 탄탄한 수요가 받치고 있기 때문에 ‘하방경직성’이 강합니다. 오를 때엔 많이 오르고 내릴 때엔 적게 내리죠. 따라서 실거주수요와 투자수요가 동시에 밀물처럼 몰려오는 지역입니다.

현재 대한민국 경제는 불안감과 불확실성이 높은 상황입니다. 경제성장률은 예측치보다 낮고 물가 역시 사상 최초로 0%대를 기록하며 경기침체가 본격화되는 것은 아닌지 정부의 고민이 깊어지고 있습니다.

경제가 전반적으로 호황이라면 투자자들은 위험을 감수하더라도 높은 수익을 올릴 수 있는 투자처를 찾는데요. 반대로 현재와 같이 불안감이 확산된 상황에서는 이왕이면 검증되고 안전한 곳에 투자하려는 심리가 강해집니다.

안전자산으로 유입되는 투자수요와 꾸준한 실거주수요를 바탕으로 집값 하락에 대한 염려가 없는 주택을 매입하고자 하신다면 이러한 밀물지역을 우선 검토하는 것이 좋을 듯합니다. 물론 모든 분들이 이런 지역이 좋은 걸 모르시는 건 아니겠죠. 하지만 경기침체를 걱정해 매수 대기 중인 분들이 있다면 그럴 필요 없다고 말씀드리고 싶은 겁니다. 현재 시장은 제로금리에 가까운 유동성이 크게 확대되는 시기이니까요.

밀물지역이 있다면 반대로 투자자금이 썰물처럼 빠져나갈 지역도 있습니다. 지방 중소도시가 대표적입니다. 투자수요가 서울과 수도권으로 몰리는 것에 비례해서 지방 중소도시에서 그 수요가 빠져나간다고 보시면 됩니다. 구체적으로 말씀드리고 싶은 마음 굴뚝같지만 민폐 끼치기 조심스러워 힌트만 일부 드리는 점 양해 부탁드립니다.

[힌트1] 20&20지역

건축연도 20년 정도면서 동시에 층수가 20층 내외인 지역은 피하시는 것이 좋습니다. 재건축 건축연한이 최소 30년이니 앞으로 10년은 더 기다려야 재건축을 추진할 수 있다는 뜻이고요. 층수가 20층 내외인 아파트는 이미 용적률이 높게 적용되어 지어졌기 때문에 재건축 시 수익성이 좋지 

않습니다. 재건축을 할 때 보통 층 수가 2배가 되면 손해는 안보는 수준, 3배면 수익을 보는 수준이라고 볼 수 있는데 기존 층수가 20층이면 적어도 50층은 지어야 한다는 계산이 나오죠. 하지만 용도 지역 구분에 따라 용적률 제한이 있어 무작정 높이 짓기는 쉽지 않습니다. 

때문에 20&20지역은 신중해진 투자자들의 기준에 맞지 않아 투자수요가 떨어질 수밖에 없습니다.

[힌트2] 현재 미분양 지역

아파트 공급물량이 일시적으로 늘어나 미분양되는 경우를 제외하고 어떤 지역, 어떤 아파트는 이미 입주가 시작되었음에도 계속 미분양 상태로 남는 경우가 있습니다.

새로 아파트가 지어지면 투자수요가 1차, 실거주수요가 2차로 진입하게 되는데 2차 실거주수요까지 동원해도 미분양이라는 것은 투자와 실거주수요를 제대로 만족시키지 못한다는 뜻입니다. 

과거 부동산 시장이 전국적으로 호황기이던 시절엔 집을 짓기만 하면 분양되고 미분양물량도 해소되었으나 최근과 같은 경제침체 시기엔 과거와 같은 전국적인 초호황은 기대하기 힘듭니다. 따라서 미분양 상태의 단지가 많은 지역은 피하는 것이 좋습니다. 미분양관련 정보는 국토교통부 통계누리(http://stat.molit.go.kr/portal/main/portalMain.do)에서 자세하게 확인 가능합니다.

지금까지 올해와 내년 투자수요와 실거주수요가 함께 모이는 밀물 지역과 함께 빠지는 썰물 지역을 알아보았습니다. 부동산 시장이 활발해지면 밀물지역, 썰물지역을 고민할 필요가 없습니다. 모두 노를 저을 수 있으니까요. 하지만 시장 상황을 예측하기 힘든 지금과 같은 시기에는 조금 깊게 고민해야 합니다.

투자자들은 경기가 안 좋아졌다고 해서 투자를 멈추지 않습니다. 불황에 오를 수 있는 종목에 투자하죠. 부동산도 마찬가지입니다. 무작정 호황기를 기다릴 것이 아니라 경제 상황에 맞는 지역과 물건에 집중해보시면 좋을 것 같습니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

네이버 블로그 '더 코칭 & 컴퍼니'