직방

우리는 보통 과거의 데이터로 현재를 판단합니다. 미래를 정확히 알 수 있는 방법이 없기에 과거 사례로 미래를 예측하는 것이죠. 실제로 우리는 과거의 경험을 통해 인생을 배우고요. 하지만 한편으로는 그러한 방식 때문에 미래를 예측하면서도 과거에 매몰되는 실수를 저지르곤 합니다.

재테크를 할 때도 마찬가지입니다. 과거나 기존의 데이터로 가격의 흐름을 예측하는 행위는 상당히 논리적으로 보입니다. 하지만 이러한 방식의 접근은 오히려 투자를 소극적으로 하도록 만들 수 있습니다. 재테크는 과거를 정확히 아는 것만으로는 부족하고 거기에 더해 미래지향적인 사고와 상상력이 필요합니다. 그것이 미래가치를 만들고 돈을 만드니까요.

부동산 자산 가격 축소에 무게를 둔 많은 사람들은 여전히 과거에서 이유를 찾습니다. IMF와 리먼 사태 등 과거 이벤트를 보면 경기 지표와 부동산이 정비례까진 아니더라도 어느 정도 비례관계를 보였습니다. 과거 데이터만 놓고 보자면 지금 시장은 비정상적이며 집값은 떨어져야 합니다. 하지만, 지금 부동산 가격은 어떤 가요?

지금 부동산 시장에는 과거에 찾을 수 없는 변수가 존재합니다. 다른 악재를 모조리 집어삼키고 절대 요인인 수급까지 무색하게 만든 변수, 바로 유동성입니다. 전 세계가 유례없는 유동성 장세를 맞이하여 자산소득의 극대화를 맞이하고 있습니다.

유럽 선진국의 경제 성장률이 마이너스를 기록하면서 각국 중앙은행은 저금리, 제로금리 시대를 넘어 마이너스 금리를 도입했습니다. 그래서 경제성장율은 마이너스인데 부동산 자산가격은 상승하는 과거에 볼 수 없었던 현상이 벌어지고 있는 것입니다.

우리나라도 다르지 않습니다. 현재 경제 성장은 멈췄으며 경기지표가 악화되고 있는 상황에도 불구하고 부동산 가격이 하락하지 않고 오히려 오르고 있습니다. 경제 성장률이 박스에 갇혔다는 의미는 기업소득과 산업투자가 감소한다는 것을 의미하는데요. 즉, 풀리는 유동성이 안전자산에 흘러 자산 가격(부동산 가격)을 떠받들어 주고 있다는 말입니다.

경기 상황이 좋으면 좋아서 상승하고, 경기 상황이 안 좋으면 유동성이 풀려 부동산이 상승하는 자본 소득 극대화 장세입니다. 유동성 장세에 대안은 없습니다. 우리나라 자산가의 포트폴리오 중 70%는 부동산입니다. 결국 자본수요의 종착지는 부동산이고 여러분도 이 시장에 참여하지 않고는 앞으로 나타날 화폐가치 하락을 버틸 수 없습니다.

지금 강남에 좋은 물건을 사라는 것이 아닙니다. 이미 많이 오른 물건을 사라는 것은 더더욱 아니고요. 능력에 맞게 가능한 자산을 취해 자본소득 극대화 시기에 뒤쳐지는 것을 방어하라는 것입니다.

다시 한번 말씀드리지만, 과거를 바탕으로 예측하면 논리적일 수는 있으나 현재 시장을 이해할 수는 없습니다. 돈은 앞으로 더 풀릴 것입니다. 현재의 장은 투자로 자산을 키우려는 투자수요보다, 불안한 경제 상황에서 부동산을 유일한 안전자산으로 여기고 장기간 거주 및 에셋 파킹하려는 실수요자가 더 많습니다. 여기에 서울권 공급 한계가 더해지면서 신고가가 나오는 겁니다.

혹자는 이런 장에서 집을 사는 사람들을 일컬어 호구라고, 상투잡이라고 칭합니다. 하지만 과거 데이터로 봤을 때 과연 과거에 그들은 호구였을까요? 

돈이 향하는 길목을 냉정하게 살펴봐야 합니다. 현재 부동산을 매도한다고 해도 투자할 다른 매력적인 투자처가 전무한 상황에 부동산에 몰리는 유동성이 과연 다른 곳으로 흐를 수 있을까요? 비싸다, 말도 안 된다, 하락하면 사야겠다는 생각으로 시장을 바라본다면 내일이 왔을 때 오늘을 후회할 수도 있습니다. 

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

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