본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

직방

사상 첫 마이너스 소비자물가, 아파트 폭락으로 이어질까

시세차익형은 일반 부동산은 안전, 수익형 부동산은 위험하다.

48,341 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택
부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격#17

보통 경제가 좋다는 것은 돈의 융통이 잘되며 지속해서 그 규모가 늘어나 GDP가 상승함을 의미합니다. 이렇게 경제 규모가 커지는 과정에서 보통 인플레이션이 일어나며, 인플레이션이 일어나면 화폐가치는 떨어지기 때문에 부동산, 금과 같은 한정된 실물자산의 가치는 올라갑니다.


그동안 우리나라 경제가 발전하며 부동산의 가치가 지속해서 올라간 것을 보면 알 수 있습니다. 하지만 반대로 디플레이션이 오면 현금이나 현금성 자산을 보유하는 것이 유리합니다. 왜냐면 소비와 투자가 없어 주식 및 부동산 등의 가격이 떨어지고, 상대적으로 화폐의 가치가 올라가기 때문입니다.


2019년 올해 우리나라는 8개월 동안 이어진 0%대의 물가 상승율로 인해 소비자 물가가 사상 첫 마이너스를 찍었습니다. 이 수치는 전년 즉, 2018년 동월 대비 비교 값으로 작년 8월 대비 물가가 -0.04% 떨어진 것을 의미합니다. 


소비자물가가 사상 처음으로 마이너스를 찍었다.

출처직방

소비자 물가지수는 이러한 영향으로 5월에 105.1에서 6월에 104.85로 7월은 104.6으로 꾸준히 떨어지고 있습니다. 때문에, 이러한 물가지수 하락이 디플레이션과 경기 불황으로 이어지면서 아파트값이 폭락하는 것이 아닐까 하는 추측이 나오고 있습니다.

디플레이션이 오면 위와 같은 구조로 불황이 이어진다.

출처직방

디플레이션으로 경기불황이 오면 소비감소가 물가하락으로, 물가하락은 기업의 매출·투자 감소로, 기업의 매출·투자 감소는 생산·고용 위축으로 이어지고, 결국 임금이 하락하게 되어 다시 소비감소로 아파트 수요층이 뚝 끊겨 부동산 가격이 내려가게 됩니다. 


또한 서울을 중심으로 그동안 오를 대로 오른 집값은 아파트 가격 폭락 의견에 힘을 실어주고 있습니다. 이에 대해 결론부터 말씀드리자면, 서울 집값이 폭락할 가능성은 매우 낮습니다. 그럼 지금부터는 왜 서울 집값은 폭락할 가능성이 작은지 그 이유를 알아보겠습니다.

서울 아파트 가격 변동 현황

현재 서울 아파트 가격변동률부터 살펴보겠습니다.


6월 낙폭을 줄여가던 아파트 매매 변동률은 7월 이후 상승으로 전환됐다.

출처직방

작년 9·13대책 이후 올해 5월까지 마이너스 변동률을 보였으나, 6월 들어 낙폭이 축소되면서 이후 상승세로 전환되었습니다. 7월, 8월에 디플레이션이라고 부를 만큼 물가가 하락했는데 왜 아파트값만 안 떨어졌을까요?


물가하락이 경기불황으로 이어져 올해 말이나 내년부터 가격이 떨어지리라 생각하실 수도 있습니다. 미래는 아무도 알 수 없죠. 하지만 현재까지는 서울 아파트값이 내려갈 것처럼 보이지는 않습니다. 그 이유는 소비자 물가지수의 정의 그 자체에 있습니다.

소비자 물가지수의 정의

소비자 물가지수는 개개인이 의식주 등 경제활동을 하는데 필요한 여러 가지 항목을 규정해 놓고 (약 240개) 이에 대해 재화의 구입가능한 가격을 조사함으로써, 현 가격이 낮은지 높은지 종합하여 수치로 표현한 것입니다. 세부적으로는 농축수산, 채소류, 축산·가공물, 석유류, 전기 수도 가스, 서비스 등등이 있으며 이 중에는 의식주 중 ‘주’인 집값도 포함돼 있습니다.

전세에 대한 소비자 물가지수는 2008년 이후 계속 상승중이다.

출처직방

통계청에서는 가격 지불정도를 전세와 월세로 나누어서 파악하고 있는데요. 전세에 대한 가격은 2008년부터 지속적으로 상승하고 있고, 2019년 들어서도 꺾일 기미가 보이지 않습니다. 즉 소비자 물가는 하락하고 있지만 전세 형태의 집값에 대한 지불의사는 아직도 계속 오르고 있다는 얘기가 됩니다.

수익형 부동산은 위험하다

앞서 집값 중 전세 형태에 대한 지불가격은 계속 오르고 있다고 말씀드렸지만, 집값의 또 다른 지불 형태인 월세는 2016년부터 불안한 형국을 나타내고 있습니다.

월세에 대한 소비자 물가지수는 최근 들어 하락하는 모습이다.

출처직방

위 그래프를 보면, 2017년을 기점으로 더 이상 월세가격에 대한 오름세가 지속되지 않을 뿐만 아니라, 2018년에는 소폭 하락하였음을 알 수 있습니다. 이 얘기는 현재 월세 수준 이상을 소비할 만한 사람들이 없다는 얘기가 됩니다.


최근에 강남, 홍태, 이태원 등 주요 상업지역에 공실이 늘어난 것을 보실 수가 있는데, 이러한 이유 때문입니다. 2008년부터 줄곧 오른 월세를 감당할 만한 소비층이 없는 것이죠. 결국 월세 형태의 임차료에 의해 뒷받침되는 주거 형태는 소비자 물가 하락으로 인해 하락하고 이는 집값의 하락으로 이어질 가능성이 높습니다.


따라서 월세 형태를 유지하고 있는 오피스텔, 다가구·다세대 주택, 빌라, 상가주택 등은 소비자 물가하락이 지속되면 떨어질 가능성이 있습니다. 디플레이션으로 인한 소비 위축이 수익형 부동산의 가격 하락에 영향을 미칠 수 있다고 할 수 있습니다.

그럼 서울 아파트는?

하지만 서울의 아파트는 다릅니다. 서울 주요지역의 아파트들은 수익형이 아닌 시세차익형이 대부분입니다. 즉 임대인은 전세 형태로 물건을 내놓고, 수요자 역시 전세로 거주하는 것을 선호합니다. 월세에 대한 소비층이 적기 때문에 소비자 물가가 떨어졌다고 해서 당장 영향을 받지는 않습니다.


다만 지금의 소비자 물가 하락이 이어진다면 앞서 설명한 대로 임금하락으로 이어져 장기적으로 경기불황과 아파트값의 계단식 하락이 나타날 수 있습니다. 일본의 사례처럼 말이죠. 


때문에 정부는 소비를 촉진하는 정책에 관심을 가져야 합니다. 정부가 아파트 대출 규제 완화, 건설경기 부양 등의 방법을 쓰지는 않겠지만, 지난 4일 바로 발표한대로 가전구매금 10% 환급이나 차량 개소세(개별소비세) 인하 등과 같이 바로 시행할 수 있는 정책은 실시할 겁니다. 그 영향을 보면서 정말 장기불황이 올지에 대해 추이를 지켜보는 것이 필요합니다.

글. 부동산 스나이퍼

유튜브 <쪽쪽부동산> 운영


작성자 정보

직방

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment