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취득시기, 양도시기 제대로 알고 계신가요?

절세를 위한 부동산 매도 전략은?

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #51

양도소득세는 소득세법 중 하나입니다. 즉, 현행 우리나라 소득세법은 개인의 소득을 총 8개로 구분하여 과세하는데요. 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 그리고 양도, 퇴직 이렇게 8가지입니다. 이 중 양도소득세는 다른 소득과 합산하지 않고 별도로 과세하는데요. 이를 분류과세라고 합니다.


문제는 이러한 소득세, 특히 양도소득세의 경우 법에서 규정한 대상만 과세하는 ‘열거주의’라는 것이고, 정책 목적상 법 내용이 바뀌는 경우가 많다는 것입니다. 즉, 부동산 경기가 침체되면 각종 감면 등 혜택을 줌으로써 주택을 매수하게끔 유도하며, 반대로 부동산 시장이 너무 과열되면 양도세 중과 및 규제책을 동원해 경기 조절 수단으로 활용하기도 합니다. 하지만 그러다 보니 법체계가 법인세법, 부가가치세법 등에 비교해 상대적으로 논리적이지 못하거나 여전히 ‘틈새 절세’와 같은 허점들이 나타나기도 합니다.


지난 2017년 8·2 부동산 대책 이후, 정부는 부동산 규제책을 계속 내놓고 있습니다. 이러한 상황에서 특히 양도소득세 규정이 너무나 복잡하고 어려워졌지요. 이번 시간에는 반드시 체크해야 하는 ‘취득시기’와 ‘양도 시기’에 관한 유의사항을 살펴봅니다.

양도소득세는 말 그대로 양도할 때 얻는 소득에 대해 내는 세금입니다.

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조정대상지역 지정시기에 유의하세요!

취득시기는 기본적으로 조정대상지역 지정시기에 유의해야 합니다. 1세대 1주택 비과세처럼 비과세를 받으려면 조정대상지역 지정 후에 취득한 주택은 2년 보유가 아닌 ‘2년 거주’를 해야 합니다. 물론 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득했다면 기존처럼 2년 보유만 해도 됩니다. 정리하면 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득하면 기존처럼 ‘2년 보유’, 지정 후 취득했다면 규제 지역임을 알고도 취득했으니 보유가 아닌 ‘2년 거주’를 하라는 의미입니다. 쉽죠?


간혹, 계약하고 아직 잔금을 치르지 않았는데 중간에 조정대상지역으로 지정이 되는 경우가 있습니다. 원래 주택의 취득일은 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이나, 선의의 피해자를 보호하기 위해 조정대상지역 지정 전, 계약서를 작성하고 계약금을 지급했다면 종전 규정을 적용하여 2년 거주가 아닌 2년 보유로 합니다. 단, 이 경우는 세대 기준 무주택이어야 합니다.

취득시기는 조정대상지역 지정 시기에 유의해야 합니다.

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양도 시기는 조금 헷갈립니다!

양도 시기는 잘 보셔야 합니다. 많은 분이 헷갈리고, 특히 본인에게 유리한 쪽으로 해석하는 경향이 있기 때문입니다. 오죽하면 저는 절세 강의에서 ‘헷갈리면 불리한 게 맞다고 생각하세요.’라고 말합니다.


자, 양도시기에서 주의할 것은 ‘언제 취득했는지는 상관없이’, 해당 주택을 양도하는 ‘그 시점’에 주택의 소재지가 조정대상지역으로 지정된 상태라면 양도세가 중과됩니다. 물론 비과세 등으로 과세가 되지 않는 경우에는 상관이 없습니다만, 원래라면 일반과세가 되어야 하는데 조정대상지역으로 지정되고 나서 양도한다면 다른 보유 주택 등을 따져 2주택 중과 혹은 3주택 중과가 될 수 있다는 의미입니다.


예를 들어 보겠습니다. 어떤 사람이 A 지역에 위치한 B 아파트를 보유하고 있는데, A는 조정대상지역이 아니라고 해보죠. 그리고 얼마 지나지 않아 A 지역이 조정대상지역으로 지정되었습니다.


이 사람은 지정 전, B 아파트를 취득했기 때문에 비과세 요건에 ‘2년 거주’가 필요하지 않음은 알고 있었습니다. 그런데 B 아파트를 양도하는 시점에 A 지역이 조정대상지역으로 지정되었기 때문에 그에게 이미 다른 주택이 있다면 양도세 중과가 적용됩니다. 즉, 아무리 오래전에 취득했더라도 상관없는 것이죠.

주택 양도 시점에 주택 소재지가 조정대상지역에 속해 있다면, 보유 주택 수에 따라 양도세 중과가 적용될 수 있습니다.

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따라서 여러분이 보유하고 있는 주택을 양도할 때 해당 주택의 소재지를 파악하시고, 그 소재지가 ‘양도 시점’을 기준으로 조정대상지역에 해당하는지를 반드시 확인하시기 바랍니다. 혹시 조정대상지역이거나 최근에 새롭게 지정되었다면 양도세 중과 대상이니 이때는 인근 세무사 사무실에 가서 세무 상담을 받고 진행하는 게 훨씬 유리합니다.


양도세가 중과되면 장기보유특별공제 적용이 안 되며(양도세 과세표준이 올라가는 효과가 발생합니다), 양도세 기본세율이 10%(2주택인 경우), 또는 20%(3주택 이상인 경우)가 가산되어 그로 인한 세 부담은 여러분이 상상하는 그 이상입니다.

혹시, 9억 원 이상 고가 주택이라면?

지금까지도 충분히 헷갈리실 수 있습니다. 주택을 매도할 때, 언제 취득했는지에 따라 비과세 요건에 거주요건 여부가 차이가 나고, 언제 양도했는지에 따라 중과 여부가 결정되기 때문입니다. 즉, 취득시기와 양도시기를 모두 따져봐야 하는데요, 미안하지만 이걸 더 헷갈리게 하는 녀석이 곧 나타납니다. 즉, 실거래가 9억 초과 고가주택인 경우, 9억 초과분에 대한 80% 장기보유특별공제에 거주요건이 들어가는 것입니다.


이걸 알기 위해서는 9억 원 초과 고가주택 비과세를 알아야 합니다. 가령, C 주택이 있는데 이 주택이 1세대 1주택 비과세에 해당한다고 가정하겠습니다. 당연히 조정대상지역 지정 전 취득이면 2년 보유, 지정 이후 취득이라면 2년 거주라는 건 아시겠죠? 이제 양도가격을 따져봐야 합니다. 양도가격이 9억 원 이하라면 전체가 비과세입니다.


그런데 문제는 9억 원을 초과하는 경우입니다. 이때는 9억 원까지는 비과세, 그리고 9억 원 초과분에 대해서는 과세입니다. 비과세 혜택이 너무 과하면 형평성 문제가 있을 수 있기 때문인데요. 그런데도 9억 원 초과분에 대해서 최대 80% 장기보유특별공제 적용을 받을 수 있으니 절세효과가 매우 컸습니다. 그리고 이때 장기보유특별공제는 ‘보유 기간’에 따라 정해집니다. 1년에 8%씩으로 최대 10년 보유 시 80%까지 늘어나는 것이죠.


그런데 앞으로는 이게 2020년 이후 양도하는 고가주택에 대해서는 달라집니다. 즉 9억 원 이하는 전체 비과세, 9억 원 초과라면 9억 원까지는 비과세, 그리고 9억 원 초과분에 대해서는 최대 80% 장기보유특별공제가 적용되는 건 같은데요.


이때 80% 장기보유특별공제를 받으려면 전체 보유 기간 중 2년 이상은 반드시 거주해야 합니다. 이때 거주요건은 조정대상지역과 상관이 없습니다. 즉, 2020년 이후 양도분에 대해서는 무조건 적용하는 것입니다.

9억 원 이상 고가 주택의 경우, 장기보유특별공제까지 고려해야 합니다.

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여기에서 많은 분이 헷갈리기 시작합니다. ‘나는 조정대상지역 지정 전에 취득했으니 거주요건 들어가지 않아.’라고 생각하기 때문이죠. 그 말이 틀린 것은 아니지만, 그건 비과세 요건에 들어가지 않는 것이지, 만약 9억 원 초과 비과세 주택이라면 80% 장기보유특별공제를 받기 위해서 반드시 2년 거주해야 합니다.


그렇지 않다면, 차라리 올해 파는 게 나을 수 있습니다. 물론, 그다지 오래 보유하지 않아 장기보유특별공제 혜택이 적다면 올해 파는 거나 내년 이후에 파는 것이나 큰 차이가 없을 수 있습니다. 당연히 9억 이하 주택이라면 신경 쓰지 않아도 되고요.


문제는 이로 인해 그렇지 않아도 취득시기, 양도 시기 모두를 따져야 하는 주택 매도 전략이 더 복잡하고 어려워졌다는 것입니다. 따라서 가능한 모든 경우를 고려하여 본인에게 맞는 최적의 시나리오가 무엇인지를 따져보아야 할 것입니다. 보통 주택의 잔금일은 2~3개월이 보통이고, 이제 올해도 3개월 정도밖에 남지 않았기 때문입니다. 제 말씀 이해하시죠?


이번 시간에는 주택을 매도할 때 따져보아야 할 요건을 취득시기, 양도 시기 그리고 9억 원이 넘는 고가주택인 경우로 나누어서 살펴보았습니다. 이외에도 몇 가지가 더 있지만, 우선은 이 정도만 해야 할 것 같군요.


본 내용을 잘 숙지하시고 여기에 추가 내용을 덧붙이는 것이 더 낫겠습니다. 모든 일은 기본이 되는 뼈대를 잘 세우고 여기에 살을 발라야 유리하기 때문입니다. 물론 처음 말씀드린 대로, 정부의 추가 규제로 세법이 더욱 복잡해질 수 있는(규제책 혹은 부양책) 위험도 남아 있을 수 있다는 점은 씁쓸한 대목이지만요. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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