본문 바로가기

댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택

뷰 본문

직방

분양가 상한제 발표 1개월, 아파트 시장 분위기는?

효과는 의외였다?!

498 읽음
댓글0
번역beta

Translated by kakao i

번역할 언어 선택
새벽하늘의 부동산 아울렛 #58

지난달이었던 8월 12일, 국토교통부는 민간택지에도 분양가상한제를 적용한다는 내용을 발표했다. 서울아파트의 매수심리가 다시금 고개를 들기 시작하자 초기에 이 분위기를 진압하기 위해서였다. 결과는 어땠을까?

분양가상한제 적용을 앞두고 청약시장 열기는 점점 뜨거워지고 있다.

출처직방
이상하리만큼 잠잠한 서울 아파트 시장

분양가상한제는 2007년 1월에도 발표된 적이 있었다.

출처직방

서울 아파트 시장의 심리는 분양가상한제 발표에도 꼼짝하지 않았다. 보통 부동산 규제 정책이 발표되면 매수심리는 급락하기 마련이지만, 이번에는 이상하리만큼 별다른 영향이 없었다.


민간택지에 분양가상한제를 실시했던 건 이번이 처음은 아니었다. 과거 2007년 1월에도 민간택지 분양가상한제 발표를 했었고 이 시기에 매수심리는 급락했다. 그리고 미친 듯이 치솟고 있었던 매매 가격은 다소 진정되는 모습을 보였다.


그런데 과연 이런 현상이 민간택지 분양가상한제 발표로 나타난 현상이었을까?


2007년 1월, 분양가상한제 발표에 앞서 2006년 11월 15일, 정부는 11·15 부동산 대책을 발표한다. 주요 내용은 강력한 주택담보대출 규제였다. 작년 발표되었던 9·13 부동산 대책과 비슷한 맥락이다. 9·13 부동산 대책의 효과는 알다시피 강력했다. 발표 직후 매수심리가 급락하면서 폭등하던 서울 아파트가 약 9개월 동안 보합 내지 하락으로 돌아섰으니 말이다.


그렇다면 2006년 말부터 2007년 초에 발생했던 매수 심리 하락 현상의 원인은 분양가상한제 영향이라기보다 강력한 주택담보대출 규제에 무게가 실린 11·15 부동산 대책에 의한 것이라 해석될 수 있다.

2007년 서울 아파트 시장의 움직임은 민간택지 분양가상한제 때문이었을까, 대출 규제 때문이었을까?

출처직방

그런데 서울 아파트는 2007년 1월, 민간택지 분양가상한제 발표 이후 약 3년만인 2010년 초부터 본격적인 하락장으로 진입한다. 오랜 상승의 터널 끝에 드디어 안정을 넘어 장기 침체기로 들어선 것이다.


이 현상에 대해 일부는 분양가상한제가 계속 시행됨에 따른 효과로 해석하기도 한다. 서울 아파트 시장은 2008년 후반부터 하락했고 다시 반등하긴 했지만, 그 반등은 오래가지 못하고 결국 하락국면으로 접어들었으니 그 요인을 분양가상한제의 효과로 평가하는 것이다.


그런데 이 시기에 절대 무시하지 못할 중대한 사건이 터진다. 우리가 모두 알고 있는 2008년 미국발 서브프라임 모기지 사태, 미국에서 시작되어 전 세계적으로 영향을 미쳤던 글로벌 금융위기의 여파를 한국 부동산 시장도 피해 가지 못한 것이다.

2008년부터 시작된 하락 당시에도 글로벌 금융위기라는 거대한 변수가 있었다.

출처직방
서울 아파트, 상승 잠재운 결정적 요인

그래프를 보면 서울 아파트는 금융위기 직후 하락했다는 것을 알 수 있다. 그렇다면 과연 서울 아파트의 상승을 잠재울 수 있었던 결정적인 요인은 어디에 있는 것일까?


과거에는 대출 규제 정책 직후 분양가상한제 시행이 발표되었기 때문에 매수심리 하락의 요인에 대해 시빗거리가 존재한다. 하지만 최근에는 2018년 9·13 부동산 대책 이후 약 1년의 시차를 두고 분양가상한제가 발표되었기 때문에 정책에 대한 효과를 명확히 구분할 수 있다.


앞서 언급했듯이 분양가상한제는 매수심리를 하락시키는 데 거의 영향을 미치지 못했다. 그렇다면 과연 2008년에 서울이 하락했던 요인이, 그리고 2010년부터 본격적인 하락장으로 진입한 주된 요인이 민간택지 분양가상한제였다고 단정 지을 수 있을까?

현재 부동산시장의 분위기는 어떨까?

서울 아파트 매매 시세는 9월 2일 기준 KB부동산 조사 결과 전주 대비 0.13% 상승했다. 그리고 평소 분양권에 관심이 없던 사람들조차도 분양가상한제 이슈로 관심이 높아져 청약통장 가입이 급증하고 있으며 이런 청약 이슈는 서울이 아닌 다른 지역에까지 불붙기 시작했다.


지난 9월 3일 청약이 진행되었던 송도 더샵 센트럴파크 3차의 청약 결과는 정말 놀라웠다. 평균 경쟁률은 206:1이 넘었고 80타입의 경쟁률은 무려 1024:1이 넘는 경이적인 기록을 달성했다.

송도 더샵 센트럴파크 3차는 세 자릿수 청약 경쟁률을 기록했다.

출처직방

이러한 결과의 이유로는 뜨거워진 청약 열기, 향후 공급 부족에 대한 불안감, GTX-B 개발 호재 등 다양한 분석이 나온다. 민간택지 분양가 상한제로 인해 청약 경쟁이 더 치열할 것이라는 전망이 하나씩 현실로 나타나고 있다.


분양권 시장은 아파트 시장의 최전방에 있다. 시장의 분위기를 감지할 수 있는 중요한 시그널이다. 서울 강남 집값을 잡기 위한 규제의 영향과 수요자의 불안감이 서울뿐 아니라 경기도, 수도권 전체까지 번지고 있다.



글. 새벽하늘 김태훈

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


작성자 정보

직방

    실시간 인기

      번역중 Now in translation
      잠시 후 다시 시도해 주세요 Please try again in a moment