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여의도, 다시 여의주를 품을까?

여의도처럼 매력적인 지역이 과연 서울에 있을까?

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #102

여의도 MBC 방송국 부지에 건립되는 복합시설의 개발 소식을 접하고 아련한 옛 생각에 잠겼다. 여의도는 추억이 많은 곳이다. 1980년대 초반 방학을 맞아 당시 지방에 살던 촌놈이던 필자의 첫 서울구경지가 바로 여의도였다. 63빌딩과 LG 트윈빌딩, 지하철 5호선이 공사 중이었던 당시, 여의도 광장(현 여의도 공원)에서 롤러스케이트를 타기도 했고 연예인을 보려고 여의도 MBC 주변을 서성이던 기억도 난다.


한강에 둘러싸인 840만㎡의 여의도는 한때 비행장으로 사용되기도 했지만, 대규모 아파트와 업무시설 등이 들어서면서 1970~1980년대 당시 엄청난 스포트라이트를 받았다. 지금의 강남과 같은 뜨거운 지역이었다. 믿거나 말거나지만 ‘간첩 잡아 여의도에 아파트 사자’라는 구호가 군부대에 붙어있을 정도였다고 하니 당시 분위기를 짐작할 수 있다.

구 MBC 방송국 부지에 들어서는 브라이튼 여의도 조감도

출처직방
힘을 잃어가던 여의도

여의도에는 1971년 시범아파트를 시작으로 삼익, 은하, 한양 등 여러 아파트가 속속 들어섰다. 당시 10평대의 서민 아파트와 달리 20평에서 40평의 비교적 넓은 평수가 구성되었고 10층 이상 엘리베이터가 있고 인근에 초, 중, 고등학교가 배치해 있는 고급 아파트 단지였다. 당시 여의도에 입주한 계층은 고학력 중상류층이었는데 입주자의 70% 이상이 대학졸업자였다고 한다. 요즘이야 대졸이 흔하지만, 당시 대학교 졸업은 요즘 박사 이상의 고학력이었다.


한때는 국회, KBS, MBC, 고층빌딩의 상업시설과 고급 대단지 아파트들의 주거시설이 어우러진 신흥부촌이었던 여의도가 시간이 지나면서 대표 상업지도 아니고 우수한 주거지도 아닌 뭐 하나 확실한 경쟁력이 없는 어중간한 지역이 되어 버렸다.


지하철 9호선이 연장되고 금융 관련 상업시설이 자리를 잡으면서 교통과 비즈니스 지역으로는 성공했지만, MBC는 상암으로 이전했고 63빌딩이 가지는 랜드마크의 상징성은 123층 잠실 롯데월드타워에 빼앗겼다.


현재 대치동과 같은 여의도 초등학교, 중학교, 고등학교로 이어지는 특수학군의 계급은 사교육으로 교육환경이 재편되면서 힘을 잃었고, 고급수요는 학원가와 생활 인프라가 잘 갖춰진 목동으로 이동해버렸다.


강남의 반포, 대치, 역삼, 잠실 등은 대규모 재건축 사업으로 도시의 경쟁력을 회복하고 있지만, 여의도 아파트는 노후화 문제가 심각함에도 재건축 사업은 지지부진해 속도를 내지 못하고 있다. 주거지면 주거지, 상업지면 상업지 하나라도 집중해서 규모를 더 키우면서 제대로 개발했으면 더 좋았을 텐데 하는 아쉬움이 진하게 남는 지역이 여의도다.

한강 반대편에서 본 여의도의 모습

출처직방
여의도 아파트의 현주소는?

63빌딩 옆 라이프빌딩 터를 개발한 금호 리첸시아와 백조와 미주를 재건축한 롯데캐슬 엠파이어, 롯데캐슬 아이비 등을 제외한 여의도의 대부분 아파트는 모두 1970년대에 건축되어 노후화가 심한 편이다. 참고로 금호 리첸시아는 한강 조망, 롯데캐슬 엠파이어는 정숙성, 롯데캐슬 아이비는 생활 편의성이 장점이다.

직방에서 본 여의도의 주요 아파트 단지 매매 시세

출처직방

당연히 여의도 아파트들은 재건축이 되어야 했는데 사업은 지지부진하다. 개포, 반포 등 서민 주거 아파트와 달리 개발 당시 여의도는 고급 수요를 대상으로 개발한 곳이었다. 그런데 오히려 당시 잘 지은 것이 재건축 사업 진행에는 걸림돌이 되고 있다. 노후화가 심해 안전에 문제가 있으면 오히려 재건축사업이 수월한데 당시에 지어진 아파트가 아직 안전진단의 문턱을 넘지 못하고 있기 때문이다.


용적률도 다른 지역의 오래된 아파트들과 비교했을 때 상대적으로 높아 재건축 사업성이 높지 않다. 재건축을 하더라도 학원가 등 주거편의성이 부족하여 고급 커뮤니티 형성에도 걸림돌이 되면서 여의도 재건축은 될 듯 될 듯하면서 제대로 되고 있지 않다.


여의도 아파트 16개 단지 7,746세대 중 서울, 수정, 초원, 공작아파트는 용도지역이 주거지역이 아닌 상업지역이어서 다른 주거지역에 위치한 아파트보다 다소 유리하긴 하다. 나머지 아파트들은 주거지역에 있다.


시범과 삼부는 안전진단도 통과했고 용적률이 낮고 지분율이 좋아서 상대적으로 기대감이 높은 단지다. 삼부는 역 접근성에서, 시범은 1790세대의 대 단지라는 점에서 우위가 있다. 미성과 광장은 5호선과 9호선 여의도역 역세권의 입지는 좋고 목화 역시 5호선과 한강이 가깝지만, 안전진단 통과도 되지 않아 오랜 시간이 필요할 것 같다.

여의도 내 주요 아파트 현황은 위와 같다.

출처직방
여의도, 다시 여의주 품을 수 있을까?

여의도처럼 매력적인 지역이 과연 서울에 있을까? 한강으로 둘러싸여 있고 골드라인 9호선이 있어 김포공항의 강서부터 강남, 강동까지 연결되고 5호선으로 광화문까지 이어진다. 2013년 발표한 서울시 2030 도시기본계획을 보면 도심, 강남, 여의도를 3도심으로 규정하고 있다. 서울 3대 도심 축인 여의도는 강남과 광화문과도 유기적으로 연결이 되어 있고 금융허브의 업무중심시설도 자리를 잘 잡고 있다.


여의도 아파트들의 재건축 사업이 지지부진하지만 우수한 입지와 교통과 금융 인프라 때문에 투자자들의 관심은 여전히 높다. 2018년 여름 서울 집값 상승의 기폭제는 서울시장의 여의도 마스터 플랜 발언이었다. 그만큼 여의도의 힘은 크다. 강남4구와 마용성(마포, 용산, 성수) 같은 인기 지역뿐만 아니라 동대문, 노량진 등 그동안 아파트 가격 상승을 주도하지 않았던 지역의 아파트 가격도 마스터 플랜 발언 이후 3개월 만에 20~30% 이상 급등했다.


여의도 마스터플랜은 1970년대 개발 후 50년이 지나 노후화 문제가 심각한 여의도 아파트를 개별 재건축이 아닌 국제금융업무중심지와 주거지가 어우러진 신도시급 재개발을 하겠다는 계획이다. 여의도를 개별 재건축이 아닌 통째로 재개발하여 국제금융업무중심지와 주거지가 어우러진 신도시급으로 개발하겠다는 것이 마스터 플랜의 핵심이다.


급등하는 서울 집값에 놀란 정부의 압력과 비난 여론 때문에 마스터 플랜은 보류되었지만 전면 취소된 것은 아니다. 도시계획 측면에서 여의도는 대대적인 정비가 필요한 지역이기 때문에 부동산 시장이 안정을 찾으면 여의도 마스터플랜은 다시 추진될 가능성이 크다. 만약 서울시의 마스터 플랜이 다시 시동을 건다면 여의도가 다시 여의주를 품을 기회가 될 것이다.


하지만, 단기간에 어떤 해답을 찾고 빠른 재건축 정비사업이 진행되기에는 규제도 많고 사업성도 잘 나오지 않는다. 서울시의 여의도 마스터플랜이 중요하지만, 정책적인 변수가 많은 만큼 여의주를 품을 긴 호흡이 필요한 곳이 현재의 여의도다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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