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1% 안심전환대출, 갈아타기 전에 꼭 알아봐야 할 '중도상환 수수료'

원금의 1%정도 되는 중도상환 수수료까지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #50

오는 9월 16일부터 정부지원 ‘서민형 안심전환대출(이하 안심대출)’ 판매가 시작됩니다. 최저 연 1.85%에서 2.2% 고정금리로 바꿔주는 상품인데요, 다른 것보다 ‘연 1%대’ 주택담보대출이라는 점에서 매우 매력적으로 느껴집니다. 오늘은 이 안심전환대출이란 무엇이고, 이걸 받기 위해서는 어떤 요건을 만족해야 하는지에 대해 살펴봅니다.

연 1%대 주택담보대출, 매력적이지 않나요?

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‘안심대출’ 어떤 경우에 받을 수 있을까?

먼저, 대상과 자격 요건에 대해 살펴보겠습니다. 우선 대상은, 올해 7월 23일 이전에 실행된 주택담보대출로써, 해당 담보대출이 변동금리거나 아니면 일정 기간은 고정금리 그리고 이후에는 변동금리가 적용되는 혼합형 상품이어야 합니다.


따라서 최근 7월 23일 이후에 담보대출을 받은 분은 해당하지 않을 것이고요. 만약, 이 기간 요건을 충족한 상태로 담보대출을 받았으나 고정금리로 하신 분도 해당하지 않습니다. 확인 후 대상이 된다면 이번에 나오는 상품으로 대환(기존 대출상품을 새로운 상품으로 변경하는 것. 일명 ‘갈아타기’)이 가능하니 눈여겨 보시기 바랍니다.


다음으로 자격요건입니다. 본 상품의 혜택을 받을 수 있는 자격요건은, 먼저 부부합산 1주택자여야 합니다. 또한, 부부 합산 소득 연간 8,500만 원 이하여야 하는데요. 신혼부부나 2자녀 이상 가구는 이 합산소득 제한이 1억 원까지 늘어납니다. 그리고 시가 9억 원 이하 주택에 대해서만 대출받을 수 있습니다. 참고로 이때 ‘시가’는 공시가격 혹은 기준시가가 아닌 실제 거래되는 가격을 의미합니다.

서민형 안심전환대출, 이런 상품입니다.

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안심대출, 갈아타야 할까?

위 대상과 자격요건을 만족한다면, 본인이 가지고 있던 기존 주택담보대출을 이번에 정부가 내놓는 ‘안심대출’로 갈아탈 수 있는데요. 만약 이렇게 대환한다면 이자 부담이 최저 연 1.85%까지 내려가게 됩니다. 매우 낮은 이자율이라고 할 수 있는데요. 이게 얼마나 낮은 이자인지 예를 들어 보겠습니다.


가령, 본인이 받은 대출금액이 3억 원이고, 이를 30년 동안 상환한다고 가정하겠습니다. 이 경우 매달 납부해야 하는 원금과 이자는 얼마일까요? 원리금 균등상환방식으로 알아보겠습니다. (참고로, 원리금 균등상환방식은 매달 나가는 원금과 이자의 합이 동일한 방식으로 자금 계획에 유리합니다. 또한, 원금을 갚지 않고 이자만 내는 방식을 ‘거치식’이라고 하는데, 요즘은 곧바로 상환하거나 1년 정도만 거치 기간을 두는 경우가 대부분입니다.)

이율이 올라갈수록 줄어드는 원금보다 증가하는 이자 금액이 더 가파르다는 것, 눈치채셨나요?

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표에서 보시는 것처럼 이율이 올라갈수록 매달 납입하는 원리금은 당연히 늘어나는데요. 재미있는 건 원금이 줄어드는 금액보다 이자가 올라가는 게 더 가파르다는 점입니다. 30년 즉, 360개월 상환 시, 원리금 균등상환방식으로 지급하는 첫 회차만을 본 것인데요. 이게 시간이 지나면 이자는 점점 줄고 원금은 늘어나 결국 매달 납부하는 원리금은 동일하게 됩니다. 그래서 원리금 균등상환방식이라고 하는 겁니다.


자, 그럼 본인이 가지고 있는 주택담보대출이 3%라고 하고, 안심대출 지원 자격이 된다면 갈아타야 할까요? 단순히 계산해 보아도 이자가 매달 25만 원이 차이 나고(=75만 원-50만 원, 물론 이자액은 매달 조금씩 변하므로 항상 25만 원 차이가 나진 않습니다) 이게 1년만 지난다면 300만 원(=25만 원*12개월)이나 이득이 됨을 알 수 있습니다. 그렇다면 바로 갈아타면 될까요?

담보대출 대환 시 주의해야 할 사항!

이쯤에서 하나 체크해야 할 게 있습니다. 그건 바로 ‘중도상환 수수료’ 입니다. 말 그대로 도중에 해당 대출을 상환하면 그에 따른 수수료를 내야 하는데요. 보통 이게 원금의 1% 정도 합니다. 그리고 이게 시간이 지날수록 그 수수료가 내려가는데 이걸 ‘슬라이딩 방식’이라고 합니다.


예를 들어 3억 원의 담보대출이 있는데 이걸 3년 안에 중도 상환해버리면(대환 방식이라도 어찌 됐든 금융권 입장에서는 상환하는 거겠죠?) 수수료 300만 원 정도를 내야 한다는 것입니다. 금융권 입장에서 걸어 놓은 일종의 안전장치로 보시면 되는데요. 이게 1년이 지나고, 2년이 지나면 점점 그 수수료가 내려갑니다.

대환을 결정하기 전에 중도상환 수수료도 따져봐야 합니다.

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만약, 중도상환 수수료가 부담되신다면 두 가지를 체크해야 합니다.


첫째, 중도상환 수수료를 내더라도 갈아타는 게 유리한지 따져보세요. 위 사례에서는 1년만 지나면 중도상환 수수료와 이자 차액이 같아질 것으로 보이므로 이번 안심대출로 갈아타고 1년 이상 대출을 끌고 간다면 무조건 이기는 게임입니다.


둘째, 이번에 재미있는 점은 기존 대출잔액에 중도상환 수수료까지 추가해서 대출이 가능하다는 것입니다. 즉 원금 3억 원 여기에 수수료 300만 원이 들어갈 경우, 3억 원 대환이 아닌 3억 3백만 원을 대출해줌으로써 중도상환 수수료에 대한 부담을 줄여준 것입니다.


중요한 건 그다음입니다. 이렇게까지 강력한 지원을 한다는 것은, 정부에서 ‘대환을 권고' 한다는 의미입니다. 그럼 왜 그러는지 한 번쯤은 생각해 보셔야겠죠?

왜 이런 상품이 나오게 된 것일까요?

이번 안심대출은 매우 매력적입니다. 금리도 연 1%대로 역대 최저이며, 기존 대출 상환금액에 중도상환 수수료까지 대출해준다는 점에서 그렇습니다. 그런데 재미있는 건 안심대출로 전환 시 변동금리나 혼합형(고정+변동)은 되지 않고 고정금리만 가능하다는 것입니다. 만약, 안심대출로 2% 담보대출을 받으면 중간에 아무리 금리가 내려도 계속해서 2% 고정금리를 써야 하는데요. 이에 대해 몇 가지 해석이 가능할 수 있겠습니다. 아래는 제 개인적 생각입니다.


첫째, 1%대 담보대출이라면 충분히 매력적이라는 정부의 자신감이 반영된 상품이라고 보입니다. 사실 저 역시 지금까지 가장 낮은 담보대출은 2.6% 정도를 써 본 것이 다인데요. 연 1%대라면 정말 저렴한 것이 틀림없습니다. 특정 자격이 되는 서민들에게 좋은 상품을 지원하고 고정금리 방식으로 매달 나가는 금액을 통제함으로써 주거 안정성을 높여주는 지원책 중 하나라고 볼 수 있는 것입니다.


둘째, 추가 금리 인하 가능성도 있을 수 있으니 금융권 입장에서도 어느 정도 수익(?)을 보장하기 위해 고정금리로 한 것이 아닌가 하는 것입니다. 이미 한국은행에서도 추가 금리 인하에 대한 여지를 남겨두었고, 세계 경기도 하강 국면에 돌입한 것이 아닌가 하는 의견들이 나오고 있기에 이쯤에서 매력적인 상품을 제공하는 것도 한 가지 방법이 될 수도 있겠다는 생각입니다.


어찌 됐든, 중요한 건 이번 대출상품이 괜찮다는 것입니다. 따라서 조건이 되는 분은 이번에 갈아타는 것도 생각해 보시면 좋겠습니다. 9월 16일부터 각 은행 창구 또는 한국주택금융공사 홈페이지에서 신청이 가능한데요. 미리미리 그 전에 알아보시고 관련 서류 등을 준비해 두시는 게 좋겠죠?


참고로, 대출과 세법에서 바라보는 주택 수가 다릅니다. 세법에서는 등록한 임대주택이라 하더라도 주택 수에서 제외되진 않지만(단, 거주 주택 양도세 비과세 특례 시에는 등록한 장기임대주택은 거주 주택 양도 시 주택 수에서 제외합니다), 대출에서는 임대주택으로 등록하면 주택 수를 제외하니 다주택자들은 이 점도 고려해보시고 가능 여부를 살펴보시기 바랍니다. 저도 이번에 몇 가지를 좀 알아보고 대환 여부를 결정해야 할 듯하군요. 필요로 하신 분들은 좋은 결과 있으시길 바랍니다. 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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