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이달 말 도시철도 개통, 김포시 입지 분석!

이번 달엔 진짜 개통하겠죠?

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빠숑의 입지 분석 레시피 #102

2019년 9월 28일 드디어 김포도시철도가 개통될 예정입니다. 김포한강신도시에서 김포공항까지 10여 분이면 도착할 수 있습니다. 여러 번 개통이 연기된 끝에 계획보다는 매우 늦었지만 매우 고무적인 호재가 아닐 수 없습니다.


수도권 신도시 대중교통의 핵심은 바로 전철이기 때문이죠. 물론 광역버스도 필요한 교통수단이지만, 수송 능력 면에서 전철과는 큰 차이를 보일 수밖에 없습니다. 많은 사람이 GTX 착공과 개통을 기다리는 이유도 바로 여기에 있습니다.


김포도시철도의 개통으로 김포시는 지역별 위상이 더 분화될 예정입니다. 그럼 김포시의 주요 지역별 현황을 정리해 보겠습니다.

김포도시철도가 드디어 이달 말 개통될 예정입니다.

출처직방
뛰어난 서울 접근성, 고촌읍

고촌읍은 거리상으로도 김포 시내나 한강신도시 지역보다 서울 강서구에 훨씬 더 가깝습니다. 풍무 택지지구, 사우 택지지구 다음으로 개발된 신곡 택지지구 내에는 월드메르디앙, 동부센트레빌 등 브랜드 아파트들이 자리 잡고 있습니다.

직방에서 본 수기마을 힐스테이트 매매 시세입니다.

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그중 2008년에 입주한 수기마을 힐스테이트가 이 지역의 랜드마크입니다. 김포의 랜드마크라 해도 될 만큼 대표적인 아파트로, 단일 브랜드 2,600세대가 넘는 대단지 아파트입니다.


2005년 분양가가 평당 1,000만 원 전후에 책정되어 당시 김포에서는 매우 비싼 분양가였음에도 불구하고 성공적으로 분양이 완료되었습니다. 서울 접근성도 바탕이 되었지만, 무엇보다 아파트 상품 자체가 좋았기 때문이라 평가됩니다. 2020년 입주하게 될 캐슬앤파밀리에시티와 시너지를 낼 수 있는 좋은 입지입니다.


고촌읍에는 경인 아라뱃길 김포터미널이 있고, 터미널 옆에는 현대 프리미엄 아울렛이 영업 중입니다. 이 시설들이 활성화되어 고촌읍이 더 많은 관심을 받고 있습니다. 무엇보다도 한강신도시가 정착된 후에도 서울 접근성 면에서는 김포 내 어느 곳도 따라올 수 없다는 강점이 있습니다.

구도심 내 신도시 풍무동

다음은 풍무동입니다. 구도심 지역 중에서는 풍수적으로 가장 좋은 입지입니다. 세계적인 기관의 공인도 받았습니다. 선조의 아들이자 인조의 아버지인 원종 부부의 능인 장릉이 유네스코 세계문화유산으로 지정되었거든요.


또한 풍무동에는 산업단지인 장릉 공단과 홈플러스도 있습니다. 초기에는 풍무 자이가 대표 아파트였지만, 현재는 풍무 푸르지오 김포와 풍무 센트럴 푸르지오가 앞서고 있습니다. 이어서 한화 유로 메트로와 김포 풍무 꿈에그린 더포레듀도 많은 관심을 받고 있고요.

직방에서 본 풍무동 일대 아파트 평균 매매 시세입니다.

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풍무동은 김포시 내에서는 학구열이 가장 높은 지역이기 때문에 교육환경을 고려하는 젊은 학부모들에게 인기 지역입니다. 또한 구도심임에도 불구하고 김포도시철도 역사 개발 등 대규모 개발이 지속해서 진행되고 있기 때문에 구도심 내 신도시라고 지칭하기도 합니다.


향후 한강신도시와 선의의 경쟁을 하게 될 것으로 기대되고요. 물론 규모에서는 한강신도시와 대결이 되진 않겠지만, 서울 접근성에서는 풍무동이 절대적으로 좋기 때문입니다.

김포의 중심가 사우동

다음은 사우동입니다. 사우동은 김포의 중심가입니다. 김포시청, 법원, 김포시민회관, 공설운동장 등의 주요 기관과 각종 공공시설이 사우동에 있습니다. KT, 은행 등 각종 업무시설도 대부분 이 지역에 있습니다.

직방에서 본 김포고등학교의 서울대 진학자 수입니다.

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아직도 김포는 고교 비평준화 지역입니다. 따라서 명문 고등학교가 있을 수밖에 없는 지역인데요. 김포에서는 사우동의 김포고등학교가 진학률이 가장 우수합니다. 이에 따라 학원가도 사우동에 많이 형성되어 있습니다.


사우동은 아파트보다는 업무·상업시설 위주의 지역이며, 이곳에서 근무하는 분들이 거주하는 원룸 등의 초소형 주택이 밀집되어 있습니다.

구도심의 핵심 주거지역, 북변동

북변동은 전형적인 아파트 밀집 지역입니다. 김포시 최고 학군인 금파초등학교와 금파중학교가 있는 곳입니다. 그 외에도 많은 초·중·고등학교가 있으며, 도서관 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 하나로마트, 중앙시장 등 주거시설을 지원하는 생활편의시설이 많은 구도심의 핵심 주거지역입니다.

한국의 베네치아, 한강신도시

마지막으로 한강신도시입니다. 한강신도시 내에는 장기동이 있습니다. 처음에는 풍무지구, 사우지구 수준으로 장기동만 개발하려 했습니다. 그러다 개발 계획이 구체화되면서 인근의 운양동과 양촌면을 포함하는 것으로 확대되어, 대규모의 2기 신도시 개발이 확정된 것입니다.


2기 신도시 중 유일하게 한강에 맞닿아 있는 장점을 활용하여 한국의 베네치아를 표방하는 수변도시로 개발이 진행되고 있습니다. 불과 몇 년 전만 해도, 강화도 가는 길에 스쳐 지났던 야산, 논이었던 곳이 다른 신도시에서 볼 수 없었던 새로운 명품 신도시로 탈바꿈되고 있는 것이죠.


이럴 때마다 ‘세상 오래 살고 봐야 해’ 하시던 옛날 어른들의 말씀에 저절로 고개를 끄덕이게 됩니다. 하지만 그 화려한 계획에 비하자면, 초기 분양률이 저조했습니다. 심지어 수도권에서는 미분양 없기로 유명한 삼성 래미안도 애를 먹었을 정도였으니까요.


다행히 지금의 분위기는 완전히 달라졌습니다. 김포도시철도 역세권이 될 구래동, 마산동, 장기동, 운양동에는 미분양이 없을뿐더러 특히 운양동 역세권 주변 아파트들의 시세는 평당 2,000만 원이 넘을 정도니까요.

풍경마을 한강 한라비발디는 거실에서 보이는 한강 조망이 장점입니다.

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운양동은 한강 조망이 장점인 풍경마을 한강 한라비발디, 초역세권 단지인 풍경마을 래미안 한강 2차, 한강 신도시 롯데캐슬과 한강 e편한세상 등이 있습니다. 김포시 평균 시세가 1,000만 원 미만임을 고려하면 브랜드 아파트의 수요가 많은 지역인 것이지요.


대부분 중대형 아파트지만 김포신도시가 정착되는 2020년 전까지는 중소형이 더 필요한 시점으로, 유일하게 24평형이 있는 한강 반도유보라 2차가 한동안 가장 인기가 있을 것으로 예상합니다.

김포시 미분양 사태의 원인

김포시는 신규로 공급되는 아파트 물량만으로도 신도시 중에서도 큰 규모입니다. 단기간에 소화하기에는 매우 부담스러운 규모인 데다, 한꺼번에 너무 많이 공급되었습니다.


교통망의 확충이나 산업체 수의 증가를 봐 가면서 주거시설과 상업시설을 공급했으면 합리적이었겠지만, 국가가 주도한 것이 아니라 민간 기업들의 분양이었기 때문에, 누구에게 순서상의 특혜를 줄 수는 없었을 거라 생각이 됩니다. 

결국 교통환경과 기반시설 공급을 고려하지 않은 채 분양물량의 조절을 못 한 것이 김포시의 미분양 사태를 불러온 가장 큰 원인이었습니다.


게다가 한강신도시 사업만으로도 감당이 어려운 사업이었는데 그 외의 사업들인 각종 산업단지의 개발·분양, 한강신도시 이외의 택지개발, 기존 구도심 재생사업과 각종 기반시설 확충까지 동시에 해결해야 했습니다. 이 다양한 개발 사업의 주체와 대상이 모두 다르니 개발 방향이 엉킬 수밖에 없었던 것이죠.


단기간에 해결할 방법은 없습니다. 그저 시간이 흐르길 기다려야지요. 그렇게 초기에 엉켜버린 실타래를 하나씩 풀어가는 수밖에 없습니다.

9월 개통을 앞둔 김포도시철도 노선도입니다.

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9월 김포도시철도만 개통되어도 교통에 대한 불만이 많이 해소될 것입니다. 더불어 좋은 기반시설들이 들어온다면 그 실타래가 풀려가는 속도가 빨라지겠죠. 특히, 한강 시네마 폴리스 같은 매력적인 시설은 그 자체로 김포를 훌륭하게 홍보해 줄 것이므로, 먼저 추진될 필요가 있습니다.


김포는 면적이나 땅의 역할로 볼 때 충분히 대도시로 도약이 가능한 지역입니다. 하지만 그렇게 되기 위해서는 절대적으로 많은 시간이 필요합니다. 게다가 파주처럼 북한과의 리스크도 어느 정도는 고려해야 합니다.


김포는 태생 자체가 주변과의 연계성이 필요한 입지입니다. 그만큼 지속적인 주변 지역과의 시너지를 낼 수 있는 시설 확보가 필요합니다. 그렇게만 된다면, 잠재 가치가 현재의 2~3배 이상으로 발현이 될 명당입니다. 국토부와 지자체, 그리고 지역 주민들의 노력이 실현되길 기대하고 있습니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'수도권 알짜 부동산 답사기' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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