직방

지방에 빈집이 늘어나는 현상이 사회 문제로 대두되기 시작한 지는 이미 꽤 되었습니다. 중요한 것은 앞으로 이것이 심화되었으면 심화되었지 해소되기 어렵다는 데 있습니다. 지방 뿐만 아니라 서울 역시 빈집의 수가 2000년 5만 7,000가구에서 17년 9만3,000가구로 63% 증가했는데요. 정비사업 물량을 제외하면 전력과 수도를 사용하지 않는 집은 2만 가구 정도로 추정됩니다.

현재 전국 주택의 6.5%가량이 빈집이며 2050년이 되면 10% (300만 가구) 가 빈집이 될 것이라고 합니다. 그 말은 30년 뒤 우리나라 10가구 중 1가구는 빈집이라는 말이고, 빈집의 증가와 더불어 최저출산율을 기록하는 한국은 인구 감소 문제까지 함께 겪어야 합니다. 인구 감소와 빈집 증가는 서울 및 수도권 등 핵심지를 제외한 소외지역을 중심으로 발현하겠죠. 지방 지역의 인구가 줄게 되면 해당 지자체는 세수 및 정부보조금이 감소하고 결국 지역 경제는 소멸하게 될 것입니다.

실제로 고령화가 진행된 상당 수의 지방의 경우 인구가 6분의 1수준으로 줄었습니다. 때문에 구도시는 빈집 슬럼화가 진행 중이며 신도시는 공급 과잉으로 하락세를 이어가는 중입니다. 많은 하락론자가 주목하는 점이 바로 이 점입니다. 일반적으로 인구가 줄고 빈집이 많아지면 집값은 당연히 떨어지는 것이 경제 논리입니다. 

그러나 최근 글로벌 대도심의 사례를 살펴보면, 빈집이 증가하는데도 오히려 계속 상승하는 양상을 나타냅니다. 그러한 원인은 집은 많아졌지만 실제 거주용 주택은 모자라기 때문이고요. 자본의 유입으로 대도심 빈집의 대부분은 투자용이나 세컨드하우스인 경우가 많습니다. 단순한 주거보다는 여러 가지 목적의 수요 자본이 몰린 것입니다. 서울의 경우도 빈집의 90%가 2000년 이후 지어진 공동 주택 즉, 투자용 주택입니다. 비어있지만 의미가 다른 것이지요. 서울에서 강남 (8%) 용산 (6%)이 빈집이 가장 많습니다. 이제 이해가 좀 되시죠?

이제 한국도 가파른 고령화와 함께 저성장의 박스권에 갇혀 선진국과 같은 문제에 부딪혔습니다. 지방 소멸 현상과 인구 감소 그리고 세대 변화의 미래를 예측해 미리 준비해야 합니다. 아직도 수도권 및 지방은 빈 땅만 있으면 미분양과 빈집을 고려하지 않고 택지를 개발하는 범위형 개발이 자행되고 있습니다. 건축기술은 나날이 발전하고 있으며 따라서 현재의 난개발은 결국 빈집의 수만 증가시킬 것입니다.

빈집 문제를 해결하기 위해서는 원인을 파악하고 그에 맞는 정책이 필요합니다. 전 세계적으로 집은 더 많아졌지만 무주택자는 더 많이 늘어났습니다. 낡고 오래된, 집으로서의 기능을 상실한 집을 제외하고 실제 거주 가능한 집이 얼마나 남고 부족한지 조사를 한 후 데이터화 하여 관리해야 합니다. 제대로 된 데이터를 바탕으로 지역 특성을 고려해 빈집 정책을 운용한다면 난개발을 막을 수 있고 환경의 개선으로 인해 정착민이 늘어 무주택자를 줄일 수 있습니다.

이미 선진국은 콤팩트 시티 전략을 취하고 있습니다. 신도시 정책이 아닌 도심을 고밀도로 개발하고 있습니다. 앞으로 건축기술의 발전과 과학기술의 발전으로 한국 또한 서울 내의 구도심 재생 및 용적률 전쟁은 시간 문제일 것입니다. 현재의 층수 제한 규제는 역사의 뒤안길로 사라지게 될 것입니다.

따라서 미래를 보고 투자한다면 신도시보다는 서울의 낮고 오래된 주택들이 장기적으로 우량한 투자처라고 할 수 있습니다. 앞으로의 부동산 키워드는 도심재생과 리모델링 그리고 축소입니다. 미래를 읽고 투자해야 합니다. 그렇지 않으면 여러분이 앞으로 늘어나는 빈집의 주인이 되실 수도 있습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산' 

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'