직방

2019년 8월 중순 정부는 2022년 수능 기본 계획을 발표했습니다. 하지만 수능 시험은 자녀가 중고등 학생인 부모님에게만 주요 관심사이기 때문에 언론에서 크게 다루지 않았습니다. 지소미아 파기를 비롯한 한일 관계 악화, 법무부 장관 후보 청문회 등 수능 외 다른 이슈가 강력하기도 했고요.

전혀 상관없어 보이지만 조금만 깊이 들어가 보면 ‘교육’이 부동산 가격에 미치는 영향은 상당한 편입니다. 이번 칼럼에서는 교육과 부동산, 그리고 더 나아가 인구 감소와 대학교 정원의 관계를 부동산에 적용해 이야기를 풀어보도록 하겠습니다.

수능시험은 수험생들의 대학 입학에 결정적인 역할을 합니다. 비록 수시모집 비중이 높아졌다고 해도 수능시험을 통해 최소한의 등급 요건을 갖추어야 하는 경우가 많음으로 수능이 여전히 중요한 시험임은 틀림없습니다.

불수능, 물수능이라는 단어를 기억하십니까? 수능이 너무 어려우면 불수능이라 했고 반대의 경우에는 물수능이라 했습니다. 대표적인 물수능은 만점자 66명을 배출했던 2001년이었고 바로 이어 다음 해에는 역대급 불수능이었습니다. 당시 대통령이 국무회의에서 시험이 너무 어려워 국민들에게 송구하다는 사과까지 하는 일이 있었습니다.

2002년 불수능 이후 서울 시내 교육 특구라 일컬어지는 3개 지역의 아파트 가격이 많이 올랐습니다. 어려운 수능을 사교육으로 준비하려는 수요가 많아졌기 때문입니다. 정부는 이후 EBS 출제 비중을 높임으로써 사교육 비용 절감과 집값 안정을 동시에 꾀하기도 했습니다.

다시 현재의 개편안을 보도록 하겠습니다.

과목에 따라 공통과목, 선택과목이 있어 수능시험의 조합이 다양해졌습니다. 이론적으로는 대략 810개의 조합 레시피(?)를 만들 수 있다고 합니다. 대학교에 입학하려면 800개 넘는 조합 중에서 하나를 선택해야 한다는 뜻입니다.

EBS 연계율은 50%로 축소합니다. 사교육을 줄이기 위해 EBS 교재 연계율을 높였더니 학교와 학원에서 EBS만 달달 외우게 하는 폐단이 있다는 설명입니다. 혹시 들리십니까? 수능 어려워지는 소리 말입니다. EBS만 성실히 준비하면 적어도 70점은 맞을 수 있었는데 앞으로는 50점만 가능해집니다. 나머지는 어떻게 준비해야 할까요? 예상컨대 대부분의 학부모는 사교육에 의지하려고 하지 않을까 싶습니다. 학교에서 선생님들이 열심히 가르치시겠지만 불안한 마음은 어쩔 수 없을 테니 말이죠.

그렇게 되면 사교육이 발달한 지역의 선호도가 높아지리라는 것은 쉽게 연결 지을 수 있습니다. 서울과 수도권 및 지역별로 ‘사교육 발달한 동네’는 분명히 있습니다. 이런 지역들에 대한 선호와 수요는 향후에도 계속 유지될 것으로 보입니다. 각종 재건축 규제, 대출 규제에도 불구하고 사교육 동네는 꾸준히 수요가 증가하게 됩니다. 계층 이동의 사다리가 많이 무너졌다고는 하지만 아직은 좋은 대학에 대한 희망은 없어진 것이 아니니까요.

수능 이야기가 나온 김에 조금 더 살펴볼 것이 있습니다. 인구감소에 대한 것인데요. 잘 아시는 바와 같이 부동산 가격은 인구 증감과 구조에 영향을 받게 됩니다. 특히 경제력이 있는 계층의 증감에 따라 부동산 가격이 등락한다는 것은 많이 들어 보셨을 겁니다.

최근 통계청은 우리나라 합계출산율이 0.98명으로서 1명이 되지 않는다고 발표했습니다. 이 상태라면 대한민국의 노령화와 인구감소가 급속도로 진행될 것이라는 비관적인 예측이 나옵니다.

초등학교 정원을 보면 인구감소가 체감됩니다. 베이비붐 세대의 끝자락에 태어난 필자의 초등학교 시절에는 한 반의 정원이 60명~70명 사이였는데 최근 초등학교는 한 반이 대략 30명입니다. 단순하게 생각하면 ‘와 대학교 가기 쉬워졌다’고 할 수 있습니다. 대학 가기는 쉬워졌습니다. 대학에 갈 학생 수는 줄어드니 당연합니다.

여기서 생각해 볼 것이 있습니다. 대학교에 들어가기 쉬워졌다고 해서 수험생들이 아무 대학이나 선택할까요? SKY대학을 가는 것이 더 쉬워질까요? 예전에도 그랬듯, 앞으로도 이러한 명문대 입학은 어렵지 않을까 싶습니다. 지방 국립대 위상이 많이 축소되는 만큼 서울 명문대 위상은 높아질 것이고 서울 명문대 입시경쟁은 더욱 치열해질 것입니다.

고교졸업자는 적어지고 대학 정원은 남게 되는 상황. 부동산과 묘하게 겹치는 부분이 있습니다. 인구 감소와 전국의 주택보급률의 관계도 이와 비슷합니다. 우리나라의 주택보급률은 이미 100%를 넘어선 지 오래입니다.

주택보급률이 100%를 넘었다는 건 집이 넉넉하게 있다는 뜻입니다. 적어도 우리나라 국민에게 필요한 만큼은 주택이 있다는 거죠. 주택이 남음에도 불구하고 서울 집값이 안정됐다거나 강남 재건축 아파트 가격이 폭락한다는 이야기는 들리지 않습니다. 

이유는 간단합니다. ‘선호도’ 때문입니다. 대학 정원이 여유 있다고 해서 수험생들이 아무 대학이나 지원하는 것이 아니듯, 집이 남아돈다고 해서 수요자들이 아무 곳이나 선택하지는 않습니다.

앞으로의 집값 흐름을 엿볼 수 있는 중요한 단서가 여기 있습니다. 선호도가 높은 지역은 앞으로도 계속 수요가 증가할 것이라는 점입니다. 집값을 결정하는 가장 기본적인 원리, 바로 수요와 공급입니다. 수요가 지속하고 증가하면 가격이 오를 수밖에 없습니다. 부동산 시장을 예측할 때 경제 상황에 더해 바로 ‘선호도’를 함께 고려해야 하는 이유입니다. 

내 집 마련할 때 가성비를 생각하시는 분들이 많습니다. ‘이만하면 위치도 환경도 괜찮은데, 가격이 낮네?’ 다시 한번 생각해보십시오. 그 집이 나한테만 위치와 환경이 괜찮은 것은 아닌지, 많은 사람이 선호할 만한 조건을 갖추고 있는지. 내 집 마련의 의사결정에 있어 실거주 편의성 외에도 ‘교육 여건’과 ‘선호도’ 이렇게 두 가지를 함께 고려해보시면 더욱더 좋을 듯합니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

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