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만약 조정대상지역이 해제된다면?

그렇다고 부동산 세금에서 자유로운 것은 아닙니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #49

8월 19일 기준 주간 KB 지수를 보면 서울은 0.10%로 최근 상승세를 유지하였으나, 매수자 문의는 늘어나지 않고 주춤한 것으로 나타났습니다(주간 KB 주택시장 동향 2019. 08. 23 자료 참고).


서울의 경우 영등포구와 강동구 등 몇몇 구에서 약강세를 보이나, 그 흐름이 전방위로 확산되진 않고 매수 문의 역시 활발하지 않은 소강상태라고 하는데요. 특히, 거래 건수도 크게 줄어든 것이 특징입니다. 실제 ‘서울부동산정보광장’ 자료를 토대로 서울 아파트 거래량을 살펴보면 2017년 5월에는 거래가 1만 4,680건이었는데 2019년 7월에는 4,534건으로 줄었습니다.

서울 아파트 거래량이 올해 들어 크게 줄었습니다.

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이에 일부에서는 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 등 일시적으로 거래 비용을 낮춰야 기존 물건이 거래되어 팔 사람은 팔고, 살 사람은 매수할 수 있는 환경이 조성된다고 주장하기도 합니다. 지금은 보유세가 높아도 워낙 양도세 중과로 인한 세 부담이 커서 거래가 되지 않거나, 임대주택으로 등록된 주택은 의무임대기간 등으로 인해 시장에 나올 수 없기 때문입니다.


그런데 이쯤에서 ‘만약 내일 당장 특정 지역이 조정대상지역에서 해제된다면 어떻게 될까?’라고 누가 물어본다면 우리는 어떻게 답할 수 있을까요? 더 구체적으로, 여러분이라면 조정대상지역에 소재한 주택을 조정대상지역이 해제된다면 바로 처분하실 건가요? 오늘 칼럼은 이러한 상황을 가정하고 어떤 절세전략을 세워야 하는지 살펴봅니다.

서울의 조정대상지역 지정 현황은 위와 같습니다.

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조정대상지역에서 해제된다면?

양도세 중과는 양도일을 기준으로, 조정대상지역에 소재한 주택을 양도할 때 해당 주택이 비과세에 해당되지 않고, 다른 양도세 중과 대상 주택이 있는 경우에 2주택 혹은 3주택 중과로 과세하는 제도입니다.


이때 양도세 중과가 적용되면, 양도차익의 일정 비율을 감해주는 ‘장기보유특별공제’가 적용되지 않아 결과적으로 양도세 과세표준이 올라갑니다. 다음으로 이렇게 올라간 과세표준에 양도세 세율이 적용되는데요. 2주택 중과인 경우 기본세율에 10% 가산되며, 3주택 중과라면 무려 20% 가산됩니다.


실제 양도차익이 1억 원인 경우 1주택(일반과세), 2주택 중과, 3주택 중과에 따라 발생하는 양도세는 다음과 같습니다. 물론 이는 중과세와 일반과세의 차이를 설명하기 위해 사례를 든 것이며, 경우에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.

양도세 중과는 큰 차이를 만들어냅니다.

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예시를 보면 개별 사안에 따라 금액은 약간 다르겠지만, 양도세 중과가 매우 큰 부담이라는 것을 알 수 있죠. 어느 날 특정 지역이 조정대상지역에서 해제된다면, 이 역시 양도일을 기준으로 하는 것이기에 양도세 중과는 적용되지 않을 것입니다.


즉, 보유 기간에 따른 장기보유특별공제가 적용되며, 세율 역시 주택이라면 1년 이상 보유 시 기본세율(6%~42%)을 적용합니다. 물론 정부가 예외 조항을 달 수도 있겠지만 조정대상지역을 해제할 정도라면 해당 지역은 부동산 경기가 상당히 좋지 않을 것이므로 그러진 않을 것입니다.


그런데 말입니다. 일반과세가 적용되었다고 해당 물건을 바로 매각하면 다른 ‘함정’에 빠질 수도 있습니다. 그 함정은 무엇일까요?

‘합산과세’라는 함정

가령, A라는 사람이 있는데, 그동안 강화된 보유세로 인해 매년 큰 금액의 보유세를 납부했다고 가정합시다.


A는 어떻게든 집을 팔고 싶은데 앞서 살펴본 것처럼 양도세 중과가 너무 부담돼서 팔지 못한 경우, 해당 지역이 조정대상지역에서 해제된다면 곧바로 보유한 주택을 매도하려고 할 가능성이 높습니다. 언제 또 규제지역으로 묶일지 모르고 보유세는 매년 납부해야 하기 때문입니다.


하지만, 그렇다고 곧바로 보유 중인 모든 주택을 매도할 수는 없습니다. 현행 세법은 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 개인이 양도한 주택을 모두 합산해서 과세하기 때문에 그렇습니다. 국세청 사례를 하나 들어보도록 하겠습니다.

양도 시기 또한 절세에서 아주 중요한 요소입니다.

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주택 A와 주택 B를 보유하고 있다고 가정하겠습니다. 각각의 양도소득 금액은 똑같이 8천만 원인 경우, 이걸 연도를 달리해서 팔면 총 납부해야 하는 세금이 2,676만 원이지만(한 채당 1,338만 원*2채), 같은 해에 모두 매도한다면 부담해야 할 세금은 4,045만 원으로 늘어납니다.


이유는 한 채당 발생한 양도소득을 모두 더 해서(8천만 원*2채=1억6천만 원) 과세해 높은 세율을 적용받기 때문입니다. 따라서 이때는 특별한 이유가 없다면 해를 달리하여 매도하는 게 맞습니다.


물론 급히 자금이 필요하거나, 둘 중 하나가 양도차손(양도로 인한 손해)이 발생한다면 오히려 같은 해에 매도하여 양도세를 줄이는 게 나을 것입니다. 차익과 차손이 더해져 결과적으로 양도소득액이 내려가기 때문입니다.

만약, 임대주택으로 등록했다면?

임대주택으로 등록을 하면 ‘의무임대기간’이라는 것이 있습니다. 임대주택사업자 세제 혜택을 받는 대신, 임차인의 주거 안정을 위해 특정 기간 임대를 유지해야 하는데요.


이를 어기면 과태료가 주택 한 채당 무려 1천만 원이나 됩니다. 그런데 이게 10월이 되면 1천만 원에서 3천만 원으로 늘어납니다. 솔직히 임대사업자 입장에서는 과하다는 생각을 지울 수가 없습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.


가령 임대주택으로 등록했는데, 세제 혜택이 불가능해 임대인이 아무런 혜택을 받지 못하는 경우도 있을 것이고, 생계유지나 대환 등 임대인 개인 사정으로 주택을 불가피하게 매도해야 하는 경우도 생길 수 있습니다. 하지만 현행 주택법은 2년 이상 적자이거나, 심각한 경제적 어려움 등의 사정이 있어야 임대주택등록을 해지할 수 있습니다.


이때 심각한 경제적 어려움에는 직장 상실, 가계 경제 어려움 등은 해당이 되지 않고, 누가 봐도 심각한 수준의 경제적 어려움을 가지고 있어야 해당 주택과에서 허가해준다는 게 중론입니다. 즉, 사실상 잘못 등록하면 거액의 과태료 때문에 해지할 수 없는 것입니다.


그런데 그러한 이유가 아닌, 해당 임대주택이 소재한 지역이 조정대상지역에서 비조정대상지역으로 규제가 풀렸다고 가정을 합시다. 이때 ‘양도세 일반과세로 팔아보자’, 혹은 ‘보유세 부담을 줄이기 위해 집을 팔자’라고 생각하고 해당 주택을 매도하는 경우, 양도세는 줄일 수 있지만, 거액의 과태료를 피할 수 없을 겁니다.


가령 양도차익 1억 원, 3주택 보유자라고 할 경우 임대주택 등록 여부에 따라 이런 결과가 나올 수 있습니다.

임대주택등록을 했다면, 매도 시 의무임대기간을 꼭 고려해야 합니다.

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(사례 1)의 경우 임대주택등록을 하지 않고 그냥 양도세 중과를 부담한 경우로, 총 부담액은 대략 4천만 원 정도가 됩니다.


그런데 (사례 2)의 경우 임대주택으로 등록했다가 중간에 양도세 중과가 해제되었다고 해서 의무임대기간을 지키지 않고 팔아버리면 비록 양도세는 적게 나오지만, 무려 3천만 원의 과태료가 나오기 때문에 오히려 (사례 1)보다 더 큰 비용이 발생하게 됩니다. 한 번쯤 생각해봐야겠죠?

매도하기 전에 확인해야 할 것

만약 조정대상지역이 해제될 경우 어떤 것들을 조심해야 하는지에 대해 살펴보았습니다. 양도세 중과를 피할 수는 있지만, 같은 해에 너무 많은 주택을 매도할 경우 ‘합산과세’로 인해 세 부담이 늘어날 수 있습니다. 특히, 임대주택으로 등록한 물건은 거액의 과태료를 유의하시기 바랍니다.


임대 기간은 사업자등록을 하고 실제로 임대한 시점부터 기산되기 때문에 임대주택으로 등록한 물건을 양도할 때는 반드시 의무임대기간을 충족했는지 여부를 사전에 따져봐야 합니다. 그렇지 않으면 한 채당 아주 높은 과태료를 물 수도 있기 때문입니다.


개인적으로는 분양가 상한제가 시행되는 10월, 조정대상지역에 약간의 변화가 있을 수 있다고 보고 있습니다. 지금까지 ‘양도일 기준’으로 규제를 받기 때문에 지금은 해당 지역이 아닌 곳에서 미리 취득했다 하더라도 조정대상지역으로 지정되는 순간, 양도세 중과가 적용되니 유의 바랍니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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