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은마 VS 잠실주공5, 분양가 상한제 영향 본격 분석

상한제 영향? 재건축이라고 다 같지 않다!

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격#15

8월 12일 민간택지에 대한 분양가 상한제 방안이 발표되었습니다. 오는 10월부터 투기과열지구 전역에 대하여 시행될 것으로 보이며, 전문가들은 이번 대책이 강남 재건축 단지 상승세를 막는 직격탄이 될 것으로 예상하고 있습니다.  

위의 지난 7월 24일 칼럼에서 설명드린 것처럼 분양가 상한제는 분양가 심사위원회를 거쳐 청약으로 공급되는 일반분양가의 가격을 정확하게 산출하는 것을 목적으로 하고 있습니다. 분양가격을 산출할 때 택지비는 감정가를 통해 그리고 건축비는 국토부가 관리하는 표준건축비를 이용하겠다는 것이지요. 


국토부는 이런 방식으로 분양가를 산정할 경우, 강남 재건축 단지의 일반 분양가를 기대수준의 70~80% 수준까지 낮출 수 있다고 보고 있습니다. 10년 전매제한을 통해 청약 당첨된 사람들이 시세차익을 못 가져가게 하여, 로또분양이라는 부작용도 함께 없애면서 말이죠.


10월부터 해당 정책이 시행된다면 과연 현 강남권 재건축 아파트에 어떤 영향이 있을까요? 2개의 대표적인 재건축 단지 현황을 비교/분석하여 알아보겠습니다.

시세 차이는 대지지분 때문이다

송파구에 위치한 잠실주공5단지가 왜 강남구 대치동 아파트보다 비쌀까?

출처직방

2019년 6월 두 아파트의 실거래가 기준 시세부터 알아보겠습니다. 전용면적 76㎡ 기준 은마아파트는 17억에서 18억 수준이고, 잠실주공5단지는 18.5억에서 19.5억 수준으로 잠실주공 5단지가 1.5억 정도 더 비싸게 거래됨을 알 수 있습니다.

은마아파트와 잠실주공5단지 전용76㎡타입 실거래가 그래프는 다음과 같다.

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왜 강남구 대치동의 아파트가 송파구에 위치한 아파트보다 저렴할까요? 바로 대지지분 때문입니다. 재건축 수익성은 1부터 100까지 모든 것이 대지지분에 달려있다고 해도 과언이 아닌데요. 이 대지지분의 차이 때문에 잠실주공5단지가 은마아파트보다 1.5억이 더 비싼 것입니다. 


은마아파트는 세대당 대지지분이 14.6평인 반면 잠실주공5단지는 22.6평으로 8평가량 넓습니다. 그 때문에 잠실주공5단지는 재건축 시 일반분양 세대의 지분 기여로 조합원 추가 분담금이 낮아짐을 예상할 수 있고, 그래서 현재 시세가 비싼 것입니다.

양날의 검 ‘대지지분’

재건축 투자에서 대지지분은 양날의 검입니다. 일반적으로 재건축 투자자 입장에서 아파트 1세대에 딸린 대지지분은 돈을 더 주고 살 만한 매력적인 요소입니다. 부동산 투자 일반론에서 ‘대지지분이 많은 아파트에 대한 투자를 우선 고려해라’라는 말은 정설처럼 여겨집니다. 대지지분 많은 아파트를 보유하고 있다면, 땅의 지분이 많아 별로 돈을 들이지 않아도 새 아파트를 얻을 수 있습니다. 


하지만 지금 상황처럼 대지지분이 많아 돈을 더 주고 샀는데 갑자기 분양가상한제 시행으로 내 땅을 헐값에 일반분양하는 사람에게 넘기게 된다면 재건축 소유주들은 추가 분담금을 더 내야 해서 수익성에 문제가 생깁니다.  

상한제 영향? 재건축이라고 다 같지 않다

분양가 상한제가 시행되면 재건축 단지에는 어떠한 문제가 생기는지 대치동 은마아파트와 잠실주공 5단지의 비교를 통해 알아보도록 하겠습니다.

잠실주공5단지의 일반분양 세대 수가 은마아파트에 비해 약 3배 가량 많다.

출처직방

두 단지의 특징 중 재건축과 관련된 지분, 세대수 등을 비교해 보았습니다. 은마아파트는 35층으로 주공5단지는 50층으로 재건축을 추진하는데, 은마 아파트는 임대 800세대를 놓아서 모자란 대지지분을 보완하고, 잠실주공5단지는 기부채납을 통해 편의시설을 더하고 임대는 0세대로 진행하려고 계획 중입니다. 


따라서 은마는 현 4,424세대를 5,905세대 수준으로 늘려 일반분양 물량이 681세대이고, 잠실주공5단지는 3,930세대가 5,950세대로 되면서 일반분양 물량이 2,020세대가 됩니다. 둘 다 최고 인기 지역이니 분양가가 높게 책정될 것은 당연하고, 기존 방식대로라면 주공5단지가 더 많은 일반분양 물량을 통해 은마보다 훨씬 더 큰 이익을 남겼겠죠. 기존 조합원들에게 오히려 돈을 돌려줘야 할 지도 모릅니다.

은마아파트 전경.

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하지만 앞에서 대지지분이 양날의 검이라고 말씀드렸듯이 일반 분양가가 만약 현 시세에도 미치지 못한다면 오히려 조합원들은 손해를 입게 됩니다. 만약 두 단지 모두 전용면적 76㎡ 타입이 당초 20억 원에 분양 예정이었고 국토부 예측대로 분양가 상한제에 따라 분양가가 본래 시세의 80% 수준까지 낮아진다고 가정해 봅시다. 


그럼 16억에 분양하게 되어 세대당 4억 원의 손실이 생기게 됩니다. 이에 대한 총 손실액은 ‘4억X일반분양 세대수’이므로 은마 아파트는 총 2,724억, 잠실주공5단지는 약 3배인 8,080억 원의 손실이 생기게 됩니다. 이 손실액을 기존 조합원이 부담하게 된다면 은마 아파트는 6천1백만 원 수준인 데 반해, 주공5단지는 2억이나 되어 부담이 훨씬 커지게 됩니다. 


기사에서 일반분양이 많은 재건축 단지에 큰 피해가 우려된다는 얘기가 이것입니다. 주공5단지를 19억에 산 소유주는 기존 분담금이 약 2억 원이라면 추가로 2억 원을 더 부담하게 돼 아파트 준공 후 최소 23억 이상으로 시세가 형성되어야 손실을 피할 수 있습니다. 여기에 이주 비용 및 이주에 대한 불편함, 지하주차장 없이 10년을 구축에서 불편하게 살아야 하는 등 이만저만 손해가 아니게 되죠. 차라리 23억 주고 강남이나 서초의 5년 미만 신축 아파트에 사는 게 낫겠다고 생각하게 됩니다.

대지지분+일반분양세대수 고려 접근 필요

이렇듯 복잡한 셈법을 가정해 봐야 하므로 재건축 투자 예정이신 분들은 상당히 신중한 접근이 필요합니다. 즉 현 정권이 한번 더 재선에 성공한다고 가정했을 때 분양가 상한제가 10년 동안 지속할 가능성도 고려해야 하고요. 상황이 이렇다면 재건축 투자는 굉장히 보수적인 관점으로 접근해야 합니다.


즉, 대지지분+일반분양 물량이 적은 단지를 노리는 것이 낫습니다. 예를 들면, 압구정 현대처럼 대형평형의 소득수준이 높은 지역은 1:1 재건축 등 방안으로 상한제 영향 없이 지나갈 수도 있겠죠.

기존 세대 수 대비 일반분양 물량이 많을수록 리스크가 높다.

출처직방

강남권의 대표 재건축 단지 4곳의 일반분양 물량 및 기존 세대수 대비 일반분양 물량의 비율은 위와 같습니다. 기사에서 가장 많이 언급된 둔촌주공이 일반분양 3,084세대, 기존 대비 52%로 가장 높은 비율을 나타내고 있습니다. 재건축 투자 시 일반분양 세대 비율이 높을수록 투자 위험은 커집니다. 재건축 아파트 매수를 생각하고 계신 분들이 있다면, 이 사실을 다시 한번 기억하실 것을 강조하면서 현명한 투자 하시길 바랍니다.

글. 부동산 스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영


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