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인구 감소 때문에 주택값이 하락할까?

인구수는 여러 가지 요인 중 하나에 불과하다?

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시네케라의 팩트로 보는 부동산 #20

“인구가 줄어들면 아파트 수요가 감소하고, 자연스레 가격도 내려가는 것 아닌가요?”


부동산 폭락을 주장하는 사람 중 '인구 감소' 논리만을 내세우는 사람이 보입니다. 물론 인구 감소와 주택값이 전혀 상관관계가 없지 않고, 꽤 그럴듯하게 들리는 주장이기 때문에 인구감소는 부동산 전망을 논할 때 약방의 감초처럼 자주 등장하는 근거입니다.


이런 주장을 하는 사람의 논리는 이렇습니다. 베이비붐 세대의 자녀 세대인 70, 80년대생의 인구는 현재 나이별로 약 80~90만 명이 있습니다. 반면, 최근 출생아수는 베이비붐 세대 자녀의 절반도 안 되는 36만 명(2017년 기준, 통계청)수준에 불과하기 때문에 이러한 인구 감소로 앞으로 주택을 매수해 줄 사람이 없고, 주택값이 하락할 것이라는 겁니다.


위의 '숫자'들은 사실입니다. 하지만 동의하기 어렵습니다. 그 이유를 말씀드리겠습니다.

최근 1년간 서울의 '인구'는 5만6천명 감소했습니다.

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인구보다 중요한 것은 세대수

먼저 인구에 관해서 이야기해보겠습니다.


한국은행에 따르면, 최근 5년간 인구는 매년 0.38%씩 증가했습니다. 인구가 늘어나는 이유는 간단합니다. 출생아 수와 사망자 수를 비교해 보면 바로 답이 나옵니다. 2017년의 경우, 출생아 수는 약 36만 명이었습니다만, 사망자 수는 약 29만 명이었습니다.


다른 해에도 대동소이합니다. 물론 현재와 같은 출생아 수와 사망자 수가 유지된다면 평균 수명이 늘어나더라도 언젠가는 인구가 줄어들 가능성이 높습니다.

최근 5년간 인구는 매년 0.38%씩 증가했습니다.

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그리고 주택 수요를 논할 때 중요한 것은 인구수보다 가구 수 또는 세대수입니다.


통계청에 따르면 2016년과 2017년 가구 수는 각각 1.4%, 1.7%씩 증가했다고 합니다. 가구 수가 인구수보다 더 빨리 느는 이유는 1인 가구와 같은 소규모 세대 증가가 주요 원인일 것입니다. 또한 외국인의 유입도 중요한 이유일 것입니다.

가구 수는 2016년과 2017년 각각 1.4%, 1.7% 증가했습니다.

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주택값에 영향을 미치는 다양한 요소

주택값은 수요와 공급, 정책, 세금, 심리, 금리, 통화량, 환율, 물가, 외국인 투자 등이 복잡하게 얽혀서 결정됩니다. 인구는 '수요'라는 변수 중 한 가지일 뿐입니다.


그리고 '수요'에는 인구뿐만 아니라 가구 수, 소득, 실업률, 외국인에 대한 국내 부동산 취득 관련 정책, 기타 대체 투자 자산의 변화 등 다양한 요소가 있습니다. 그만큼 인구는 작은 요소일 뿐입니다.


그리고 주택값은 서울, 수도권, 광역시, 지방 등 위치에 따라서, 아파트인지 비아파트인지와 같은 주택 유형에 따라서 개별성이 강합니다. 젊은 사람들이 선호하지 않는 특정 지방의 경우, 인구 감소로 인해 주택값이 크게 하락할 수 있습니다.


하지만 많은 사람이 살고 싶어하고, 가지고 싶어하는 ‘서울 아파트’값은 인구 감소보다는 정책이나 수급 또는 심리 등의 영향이 훨씬 더 클 수도 있습니다. 학생 수가 줄어든다고 해서 모두가 원하는 명문 대학에 입학하기 쉬워지는 것이 아닌 것과 같은 이치입니다.

직방에서 본 최근 1년 서울의 전출입 세대수 현황입니다. 주택값은 지역별로 강한 개별성을 지닙니다.

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따라서 하나의 작은 변수 때문에 전국의 주택값이 동일하게 움직인다는 것은 매우 위험한 논리이며, 그런 주장을 경계해야 할 것입니다.



글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

'지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다' 저자

'돈 버는 부동산에는 공식이 있다' 저자

블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’


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