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2015년 이후 줄기차게 달려온 서울 부동산 사이클이 정점에 온 것 같다는 예상이 나오고 있다. 물론 추가적인 상승을 점치는 전문가들도 많이 있지만 기본적으로 시장의 에너지가 예전만 못하고 시장참여자의 상승에 대한 확신도 이전에 비해 낮아진 상황이다. 과거의 사례를 돌아보면 정점을 기록한 이후 사이클은 당분간의 조정을 거치면서 에너지를 모으고, 이후 다시 사이클을 시작하게 된다.

반복되는 것처럼 보이는 이러한 사이클은 자세히 들여다보면 비슷한 모습과는 달리 내부적으로는 달라진 모습을 보이게 된다. 인구구조, 소득, 교통여건, 사회적 선호 등 여러 가지 상황이 이전의 사이클과는 달라졌기 때문에 비슷하지만 다른 모습으로 변화하게 된다. 2000년대 초반의 상승이 전반적인 대세상승이었다면 2015년 이후의 상승은 한강을 따라 분포하고 있는 지역을 위주로 진행되었으며, 같은 지역내에서도 격차를 보이는 모습을 보였다. 다음번에 찾아올 미래의 모습은 과연 어떠할까?

미래를 내다보기 위해서는 우선적으로 현재의 모습을 살펴볼 필요가 있다. 

2016년을 기준을 할 때 서울의 세대당 평균 세대원수는 2006년 2.56명에서 2.37명으로 10년 사이에 0.19명이 감소하였다. 출산율의 경우 서울은 0.94명으로 전국 1.172명에 비해 낮은 수준을 보이고 있으며, 결혼 건수 역시 1990년의 10만3천건의 절반 수준인 5만7천건으로 낮아졌다. 1인가구 비중은 30.1%이며 통계청 예측에 따르면 앞으로 약 15년 후인 2035년 1~2인 가구 비중은 68%에 이를 것으로 전망되고 있다. 만65세 이상의 고령인구 비중은 12.7%이지만 2026년에는 20%에 이르러서 초고령사회로 진입할 것으로 예상되고 있다. 

이러한 기본적인 데이터를 통해 우리는 몇 가지 사실을 예측해볼 수 있다. 지속적인 1인가구 비중의 확대는 아파트 수요의 증가를 억제할 수 있다. 우리나라의 아파트는 가족이 아이를 키우는 4인가족을 기준으로 만들어져 왔는데 1인 가구비중의 증가는 단지형 아파트에 대한 수요를 낮추는 요인으로 작용할 수 있다. 실제로 현재도 4인 가족 비중이 높은 지역의 경우 주택가격이 더 높으며, 반대로 1인가구 비중이 높은 지역의 주택가격은 상대적으로 낮은 모습을 보이고 있다. 

1인가구 비중이 가장 높은 곳은 관악(45%), 중구(38.2%), 종로(37.6%), 동대문(36.3%), 광진(36.4%)이며 가장 낮은 곳은 양천(20%), 송파(23.6%), 노원(23%), 서초(24.7) 순이다. 향후 재개발에 따라 이러한 상황은 일부 변화될 수 있겠지만 기본적으로 1인가구 비중이 높은 곳에서는 교육 등 4인 가족이 요구하는 요건이 취약한 경우가 많으므로 이러한 경향에 대해 잘 분석해 볼 필요가 있다. 특히 ‘구’단위 보다는 ‘동’단위로 세분화하여 살펴보는 것이 좋은데, 이러한 자료는 서울열린데이터광장에서 가구원수별 가구수(동별)통계를 통해 쉽게 확보할 수 있다.

저출산 기조로 인해 평균 세대원수의 지속적인 감소가 계속 이어질 가능성이 높으며 이 경우 소형주택에 대한 선호는 계속 이어질 것이다. 최근 상대적으로 단위면적당 비용이 저렴한 중대형으로의 수요이전 가능성이 제기되고 있으나 이러한 현상은 국지적으로 일어날 가능성이 높으며 사회 전체적으로는 소형, 그리고 초소형 수요확대로 연결될 수 있다. 이러한 수요는 향후 재건축 시장에 있어 많은 변화를 가져올 수 있다. 현재까지는 59m2가 최소규모로 선호되고 있으나 향후 40~50m2로 더 줄어들 수 있다. 

과거 반드시 포함되어야만 하는 것으로 간주되었던 부엌 공간의 경우 최근 외식 및 가정간편식의 확대로 인해 규모가 축소되어도 상관없다는 견해가 커지면서 공간의 축소는 거부감없이 받아들여질 수 있다. 이러한 평면과 규모의 변화는 재건축 시장에서 가구수의 증가를 통한 수익성 개선으로 연결됨으로서 재건축 시장의 변화를 가져올 수 있다. 반대로 중대형 규모 아파트에 대한 수요는 제한적으로 전망되지만 공급자체가 거의 없을 것이므로 의외로 가격수준은 일정한 수준을 유지할 수 있을 것이다.

고령가구의 증가 역시 소형 주택의 선호와 더불어 지형 및 주택형태에 대한 선호변화로 나타날 수 있다. 고령층은 운동능력저하로 인해 경사지를 기피하는 경향이 강하며, 이럴 경우 구릉지에 대한 선호는 현재보다 낮아질 가능성이 높다. 또한 대규모 단지의 경우 내부 이동거리가 길어져 이동에 불편을 겪을 수 있으므로 엘리베이터를 통한 수직이동으로 생활편의를 충족할 수 있는 주상복합에 대한 선호도가 다시 높아질 수 있다. 

서울은 지형적으로 구릉지가 많으며 평지는 적은편이고, 상당수 평지는 상업용 건축물로 이미 활용되고 있음에 따라 이러한 지역에 대한 추가 공급은 쉽지 않다. 현재 노후된 상업용 건축물이 차지하고 있는 도심권이 본격적으로 주상복합을 중심으로 재개발이 이루어질 경우 직주근접과 노령층 선호를 모두 충족시키는 지역으로 선호될 수 있다. 물론 최근 을지면옥 재개발을 둘러싼 갈등에서 볼 수 있듯이 도심에 대한 재개발은 수많은 변수로 인해 많은 변수가 있을 수 밖에 없음은 항상 염두에 두어야 한다. 

미래의 예측은 사실 쉽지 않다. 1990년대 후반 1기 신도시가 제대로 자리를 잡은 이후 쾌적한 신도시의 삶은 서울에서의 생활보다 훨씬 선호되었으며, 2000년대 중대형 선호 역시 인구구조 변화로 인해 당연한 것으로 받아들여졌다. 그렇지만 이러한 선호와 전제들은 불과 5년 사이에 붕괴하였으며 그 이전에는 생각지 못했던 서울(강남)회귀, 중소형 선호로 나타나게 되었다.

지역적으로도 아무리 교통이 편하고 신축 아파트가 공급되어도 선뜻 손이 가지 않을 것 같던 신길뉴타운 등의 급부상은 우리 사회가 당연하다고 생각했던 교육과 학군의 중요성에 대해 과거만큼 가중치를 두고 있지 않음을 단적으로 보여주고 있다.

이러한 인식의 변화는 매우 느리게 나타나며 파편적으로 진행되기 때문에 실제 주거지역 선호 등 가시적인 결과로 등장하기 이전에는 파악하기가 매우 어렵다. 하지만 이러한 경향을 잘 파악한다면 현재 저평가된 지역들을 적절한 시점에 합리적인 가격으로 확보할 수 있을 것이다.

지금까지 이야기한 예측은 어쩌면 우리나라, 그리고 세계 경제가 당분간 지금의 수준을 유지할 것이라는 가정을 전제로 하고 있는지도 모른다. 1980년대 후반부터 지금까지 대한민국은 세계화와 국제교역량 확대의 혜택을 가장 많이 받아왔던 국가였으며, 이러한 과정을 통해 얻어진 경제적 부와 소득의 증가는 우리가 지금까지 경험해온 아파트 가격의 상승을 가능하게 한 요인이다. 그렇지만 이러한 전제가 흔들린다면 과거의 경험을 토대로 한 미래전망은 쓸모 없게 될 것이다. 

반대로 현재까지 내국인 위주로 흘러온 부동산과 주택시장이 향후 미국 및 유럽의 주요 국가 도시처럼 국제적인 투자대상으로 변화한다면 인구감소와 고령화 등의 추세와 관계없이 새로운 사이클로 진입할 수도 있다. 

단기적 전망이 불투명하고 각종 규제 강화로 방향성이 불투명한 시점일수록 아파트 가격의 호가변화에서 눈을 떼어 보다 먼 미래를 한번쯤 들여다보는 기회로 삼아보는 것도 좋을 것이다. 객관적 숫자와 더불어 나와 내 가족의 미래도 같이 생각해본다면 미래의 모습은 생각보다 구체적으로 손에 잡힐 수 있다.

글. 최준영 / 율촌법무법인 전문위원

이진우의 손에 잡히는 경제 <도시이야기> 진행

前 국회입법조사처 입법조사연구관

前 문화체육관광부 일반계약직5호

前 부천시청 전문위원