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"집 살까 vs 팔까" 분양가 상한제로 본 부동산 세금 전망

정부 정책의 방향을 알아차리는 것이 중요합니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #48

지난 한 주, 부동산 관련 가장 큰 이슈는 단연 ‘민간택지 분양가 상한제(이하 분양가 상한제)’였습니다. 기존 공공택지에만 적용하던 분양가 상한제를 민간택지까지 확대 적용하겠다는 것인데요. 실제 시행은 오는 10월이 될 예정입니다.


저는 이번 칼럼에서 분양가 상한제가 무엇이고 향후 어떤 영향을 미칠지에 대해 말씀드리진 않겠습니다. 이미 너무 많은 전문가의 의견과 기사, 뉴스 등을 통해 충분히 전달되었을 거라 예상되기에 저까지 여러분께 또 하나의 의견을 드릴 필요는 없다고 봅니다.


다만, ‘부동산 절세’ 관련 칼럼이므로, 과연 이 분양가 상한제가 향후 부동산 세금과 어떤 관계가 있을지 제 짧은 생각을 말씀드리고자 합니다. 분양가 상한제와 부동산 세금이 무슨 관계가 있냐고요? 한 번 알아보시죠.

민간 택지 분양가 상한제와 부동산 세금은 무슨 관련이 있을까?

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부동산 세금 정책의 목적은?

국가 재정 수입의 대부분을 차지하고 있는 조세 수입. 하지만 세금은 정부 정책 목적 달성을 위해 활용되곤 합니다. 가령, 경기가 너무 과열된다면 세금을 많이 걷기도 하고요. 반대라면 세금을 감면해주어 기업 또는 근로자에게 도움을 주기도 합니다.


특히, 집을 팔 때 내는 세금인 ‘양도소득세’를 보면 집값이 너무 올라 부동산 시장이 과열되었다고 판단되면, 양도세를 평소보다 많이 걷습니다. 최근엔 이를 ‘중과’함으로써 징벌적 성격을 강하게 드러내기도 합니다.


반대로, 불과 6년 전만 하더라도 부동산 시장이 좋지 않아서 특정 주택 혹은 미분양 단지의 분양권을 취득하면 정부는 양도소득세를 100% 감면해주기도 하였습니다. 집을 사라는 시그널이었죠. 그런 지역이 지금 인기 있는 서울 마곡, 광교 신도시 등이었으니, 이걸 보고 여러분들은 어떤 생각이 드시나요?

2013년 당시, 양도세 비과세 혜택을 주던 마곡지구 아파트의 최근 5년간 시세변동률입니다.

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분양가 상한제는 정부 정책 중 하나!

너무나 당연한 이야기지만, 분양가 상한제 역시 정부가 추구하는 바를 더 앞당기기 위한 정책 중 하나일 뿐입니다. 분명히 이 제도의 장단점에 대해 정부 역시 잘 알고 있겠지만, 정부는 더 큰 목적이 있기에 이를 감행하는 것으로 볼 수 있습니다. 여기에서 우리는 두 가지를 체크해야 합니다.


1) 정부가 특정 행위를 강하게 독려하거나 막는다면 한 번쯤은 이를 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 양도소득세 중과가 그렇습니다. 실거주 외 주택은 투기수요로 보아 세금을 많이 부과하기에 그 전에 미리 팔거나 임대주택으로 등록하라는 의미입니다.


2) 두 번째는 어떤 정책이 나오면 해당 정책의 내용 혹은 그 강도(특정 행위를 독려하거나 막는 정도)를 봄으로써 정부의 ‘의지’를 미루어 짐작해야 합니다. 그런 의미에서 이번 분양가 상한제 보도자료를 잘 보시면 정부의 생각을 어느 정도는 예측할 수 있고, 더 나아가 이를 부동산 세금과 연계할 수 있다는 의미입니다.

정부의 의도를 읽어봅시다.

다음은 지난 12일 국토교통부에서 발표한 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진(이하 보도자료)’ 자료 원문에서 인용한 것들입니다. 어떤 정책이 나오면 해당 보도자료의 원문을 먼저 보시고 이후 기사, 전문가 의견 들을 보시면 큰 도움이 됩니다.


그럼 원문을 살펴보겠습니다.

기존 분양가 상한제 적용 지역 기준을 개정하는 것이 이번 발표의 주 내용 중 하나입니다.

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정부는 기존 분양가 상한제 적용 지역 기준이 너무 엄격하여 서울에 이를 적용하기 불가능하기에, 기준 자체를 개정해서 시장을 안정시키겠다고 발표하였습니다. 이를 통해 정부가 집값 안정을 위해 얼마나 큰 의지를 가지고 있는지 알 수 있는데요.


여기에서 중요한 건 이를 위해 기존 법(주택법 시행령)을 개정하면서까지 진행한다는 것입니다. 이 부분이 좋다, 나쁘다에 대해서는 별도 언급을 하지 않겠습니다. 다만 우리는 냉철하게 현 상황을 직시하는 게 더 중요하다고 봅니다. 다음 사례를 보겠습니다.

정량요건 중 필수요건과 나머지 선택요건 중 하나를 만족하는 지역 중에 심의를 거쳐 적용 지역으로 지정됩니다.

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역시 같은 페이지 중 하단 부분에 있는 내용입니다. 분양가 상한제 지역을 지정하는 절차인데요. 이를 위해서는 1) 정량요건에 들어가야 하며 여기에 해당되는 지역 중, 2) 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다는 내용입니다.


정량요건은 위에서 보시는 것처럼 필수요건을 만족해야 하고 선택요건 중 하나라도 만족하면 요건을 갖추는 것으로, 여기에서 필수요건 갖추기가 어려우므로 앞서 말씀드린 것처럼 이를 개정하겠다는 것입니다.


더 중요한 건 그다음인데요. 이렇게 정량요건을 갖춘 지역 중 주택가격이 ‘급등하거나 급등할 우려가 있는’ 지역을 선별한다는 것인데, 여기에 대한 구체적인 기준이 나와 있지 않습니다. 단지 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한다고만 나와 있습니다.


이는 향후에도 시장에 ‘불확실성’을 줌으로써 가격을 안정시키겠다는 의도로 보입니다. 정리하면, 객관적 수치상으로 확인되는 요건은 완화하였고, 심의와 같은 주관적 요소는 폭넓게 함으로써 언제든지 이를 지정하기 쉽게 한 것으로 해석할 수 있습니다.


하나만 더 보겠습니다.

재건축 단지에 분양가 상한제를 소급 적용하는 이유에 대한 내용입니다.

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보도자료 원문을 보아야 하는 이유가 여기에 있습니다. 위 내용은 보도자료의 참고자료인 ‘참고2 주요 Q&A’입니다. 분양가 상한제 이해를 돕기 위해 질의응답 방식으로 작성한 자료로 저는 이를 통해 정부의 생각을 이해하는 데 도움을 받곤 합니다.


이번에도 마찬가지인데요. 관리처분인가를 받은 재건축 단지에도 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아니냐는 의견을 예상하고 이에 대한 정부의 생각을 밝히기 위해 작성한 자료로 보입니다.


여기에서 정부는 ‘국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있음’이라는 문구로 이번 분양가 상한제 소급 적용의 명분을 설명했는데요. 그만큼 정부의 의지가 확고하며, 필요하면 다음에도 공익을 더 우선하는 정책을 펴겠다는 것으로 해석될 수 있습니다.

향후 ‘부동산 세금’은 어떻게 될까요?

이상의 내용을 정리해보면 정부의 생각은 다음과 같다고 할 것입니다.


1) 필요하면 법 개정을 해서라도 정책의 목적을 달성한다.

2) 앞으로도 지속적인 시장 관리를 하겠다.

3) 주거 안정이라는 공익을 더 우선하겠다.


이제 이를 부동산 세금에 접목하면 아래와 같지 않을까요?


1) 필요하면 법 개정을 해서라도 정책을 달성한다.

- 당초 정부는 임대주택등록분에 대해 필요 경비를 70% 제공하기로 하였지만 60%로 변경하였습니다. 또한 준공공(현재 장기일반민간임대주택) 등록 시 8년 장기보유특별공제 70%로 발표했지만, 결국엔 50% 제공으로 최종 결정되었습니다.

- 물론 지금 내용을 법 개정을 통해 소급하진 않겠지만, 향후 주택임대사업자 관련 정책이 나온다면 최종 법이 개정된 후에 등록 여부를 결정해도 늦지 않을 것입니다.


2) 앞으로도 지속적인 시장 관리를 하겠다.

- 규제 지역은 계속해서 변동될 것으로 보입니다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역을 계속해서 관심을 두고 봐야 하고요. 특히, 양도소득세와 관련 있는 건 조정대상지역입니다. 이러한 조정대상지역이 언제 어떻게 바뀌는지 늘 관심을 가져야겠습니다.

- 취득 당시는 조정대상지역이 아니어서 거주 요건이 없었더라도, 향후 조정대상지역으로 지정된다면 양도세 중과 여부는 양도일 기준으로 판단하기 때문입니다.


3) 주거 안정이라는 공익을 더 우선하겠다.

- 주택임대사업자 혜택은 계속 축소될 것으로 보입니다. 지금 시행되고 있는 감면 혜택 역시 기한이 정해져 있는데요. 그 기한을 연장해야 혜택을 받을 수 있지만, 앞으로는 이게 점점 줄어들 것으로 예상됩니다. 앞으로 임대주택 등록에 있어 더욱 신중해질 수밖에 없는 이유입니다.


그 외, 몇 가지를 더 예측해보자면,


- 보유 주택 수에 따른 양도세 부담 일원화

- 임대주택 등록 의무화(현재는 소득세법상만 의무화)

- 부동산 매매 법인에 대한 추가 과세(과거에도 시행)

- 주택임대사업자 세제 혜택 지속 축소


등 여러 가지가 있을 수 있습니다. 여기에서 필요한 건, 이러한 정책이 과하다, 지나치다, 필요하다와 같은 가치 판단이 아닌 본인 상황에 맞는 ‘냉정한 대응’입니다.


즉, 정부에서 발표한 내용은 꼭 법을 개정하거나 시행령을 발표해야 하므로 최종 시행된 이후 의사결정을 해도 늦지 않습니다. 당연히 정확하게 알아보시고 진행해야 하고요. 본인 상황에 맞는지, 세제 혜택을 받을 수 있는지에 대해서도 꼼꼼히 챙겨보시기 바랍니다.


자, 지금까지 분양가 상한제를 통해 향후 부동산 세금은 어떻게 될지 예측해 보았습니다. 거듭 말씀드리지만, 제 개인적인 생각이니 틀릴 수 있습니다. 다만 이를 통해 보도자료 원문을 보시고, 이를 통해 정부 정책을 예측해보는 계기로 삼았으면 합니다.


부동산 재테크에 관심이 있다면 계속해서 시장을 봐야 하고, 이러한 시장에 큰 영향을 주는 정부 정책도 관심을 가져야 하기 때문입니다. 다음에도 도움 되는 칼럼으로 찾아뵙겠습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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